老李在杭州滨江一家互联网公司干了七年，去年年底被裁了。 他2019年买的房子，总价320万，当时首付凑了96万，剩下的224万全是贷款，利率5.6%，每个月要还12800块。 裁员之后他试过送外卖，也跑过网约车，收入从原来的两万三掉到五六千。 他还了四个月，第五个月的账单付不出了。
他以为接下来就是银行催收、法院拍卖、房子没了还要倒欠银行一笔钱。 他老婆把手机通话记录翻出来，两个人对着银行客服电话发了半个小时的呆。 最后打过去，对面听完他的情况，给了他三个选项：第一个是申请延期两年还本金，这期间只要付利息，每个月大概四千出头；第二个是把贷款年限从三十年拉到三十五年，月供降到九千多；第三个是把已经拖欠的三个月账单合并到后面分摊，不算逾期，不上征信。
老李选了第一个。 他的房子到现在还在住。
老李不是个例。 2026年上半年，全国法拍房的新增挂拍量相比2023年高峰时期下降了将近四成。 数据来自最高人民法院的司法拍卖平台统计，从1月到6月，全国新增涉房贷类法拍房源不到1.8万套，而2023年同期这个数字是接近3万套。
这不是说断供的人少了。 而是断供之后走到法拍这一步的人少了。
六大国有银行在2025年底完成了个人住房贷款延期政策的修订，2026年在全国铺开。 这套政策的核心里有一条：贷款人只要能够提供失业证明、收入流水下降证明、经营亏损单据或者大额医疗开销凭证，就可以申请还款调整。 调整的方式是“一房一议”，不再用过去统一的逾期90天就上征信、起诉、法拍的标准。
银行的逻辑变了。 法拍一套房，银行实际回款率通常在七成以下。 房子折价卖出去，借款人没有钱还剩下的部分，银行还要计提坏账。 而如果借款人能继续还利息，银行手里的这笔贷款还是正常资产，账面上好看得多。
2026年上半年，工行、农行、中行、建行、交行、邮储这六家银行各自公布的数据里，个人住房贷款的不良率平均下降了0.3到0.5个百分点。 这个变化，和延期还款政策的全面推开时间线高度重合。
断供这件事的主体，也在悄悄换人。
2023年之前，法拍房源的来源中，超过六成是贷款买了一套房的家庭。 这些家庭的特点很一致：首付掏空了家里六个钱包，月供占家庭收入的一半以上，没有任何应急储备。 一旦遭遇裁员或者大病，现金流立刻断裂。
2026年的情况完全不同。 杭州一家法拍服务机构的统计数据显示，今年上半年经手的562套涉房贷法拍房源里，有441套的业主名下有两套或以上的房产。 占比78.5%。 在这441套房源里，有超过一半的房子，当前市场评估价已经低于业主剩余未还的贷款总额。
也就是说，这些业主不是还不起贷，而是算了一笔账之后选择了不还。
一位在深圳南山区持有三套房的客户，2019年到2021年之间先后买入，总贷款金额超过1100万。 2024年他开始陆续断供。 银行工作人员上门沟通时，他把账算得很清楚：三套房每月租金收入加起来不到两万五，但每月总月供是六万八。 三套房的当前市场总值，比买入价低了两成。 他认为继续还贷是往无底洞里扔钱，决定止损。
这类案例在2025年下半年之后明显增多。 银行内部的人把这群人叫做“主动断供者”。 他们的征信会被标注为失信，但在他们自己的计算里，失去征信的代价，远小于继续持有负资产物业的代价。
2026年进入司法拍卖环节的房子，和两年前的画风也不太一样。
杭州西湖区一套89平米的房子，2024年6月进入法拍，起拍价是评估价的七折。 最终成交价只有评估价的六成五，买家是专做法拍房生意的投资客。 业主在房子里贴了告示，说自己亏了120万，希望买家能多补一点。 买家当然没补。
2026年3月，同样在西湖区，一套类似面积的房子进入法拍。 底价被设定在评估价的九折，这是2025年底出台的新规内容之一。 而且法院在拍卖公告里写了一条：成交后，买家需为原业主保留房屋居住权六个月，期间收取市场租金标准的70%。 这条规定不是杭州独有，北京、上海、广州、深圳也在2026年陆续跟进。
底价保护机制和居住权保留，是法院系统为了减少矛盾集中推出的两条新规则。 前一条防止法拍房价格被恶意压低，后一条给业主留出搬家找房的时间，避免被直接扫地出门。
还有一个变化：银行很少主动申请法拍。 如果业主愿意配合，银行会先帮业主把房子挂到中介网站上正常出售。 卖出去之后房款先还贷款，剩余的归业主。 这个流程下，房子卖出的价格通常比法拍价高出15%到20%。 而且整个过程交易记录清晰，不影响后续银行与中介机构之间的合作。
2026年上半年，不少准备买房的人发现，贷款审批变得比以前要难得多。
广州一个从事外卖配送的年轻人，月收入稳定在一万二左右，提供了六个月的银行流水。 银行客户经理告诉他，根据新规，灵活就业人员需要提供至少十二个月的收入明细，并且要在当地连续缴纳社保满三年。 他去年才来广州，社保只交了一年，申请被拒。
这种案例越来越多。 2026年各大银行对新发放的个人住房贷款执行了一套更严格的风控标准。 除了要看申请人过去十二个月的稳定收入，还要把信用卡账单、消费贷、网贷全部拉出来汇总计算负债率。 这个比率超过55%的直接拒贷。
银行也开始查首付款的来源。 2025年末央行和银保监会联合发过一个文件，要求银行对首付款的资金来源进行穿透式审查。 如果发现购房者使用经营贷、消费贷或者网贷资金来凑首付，不但要拒贷，还要把情况上报征信系统记录。
风控的收紧，直接影响了新房和二手房的成交节奏。 北京、上海、深圳、杭州、成都这几个城市，2026年上半年的二手房成交周期比2025年同期拉长了大约两周。 有中介门店的经纪人反馈，四成以上的退单是因为贷款审批没通过。
银行的逻辑很简单：与其把贷款放给一个资质不够的人，等他将来断供了再去处理，不如一开始就把这道门关紧。