买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
文/观察员老王
十年来难得一见的摇号季过后，青岛楼市重回镁光灯下。
梳理上半年的楼市大事件，有一个特别的数据引起了老王的关注：
2026年5月青岛公积金单月放贷19.76亿元（+66.05%），笔数2789笔（+35.13%），创1992年建制以来新高。
这是一个不会有任何水分的数据，再结合着青特、金茂、海信、君一等开发商的高光表现，我们基本可以确定一点：
青岛楼市的底部盘整已经基本结束，在公积金政策的助力下，开始了结构性修复。
那么——
2026年下半场，青岛的房价会怎么走？
2026年下半场，房产的赚钱效应是否会重现？
2026年下半场，牛市行情会回归吗？
今天，我们在总结上半场的同时，找到这些问题的答案。
如果我们为2026年上半场的新房市场总结一个最能代表市场变化的词儿，毫无疑问，只能是：从青特·铜川九里的一路长红，到海信·境观的现象级火爆，不论是数据公司，还是青岛的媒体人，已经分析得够多了，老王在这不再赘述。市场的繁荣，当然需要这样现象级红盘的引领，但是老王认为青岛新房市场的触底反弹，最主要的因素还是结构性优化：在同一个区域或者产品力条线，卖得好的楼盘几乎都没有竞品。比方说君一雲启，在王家村乃至整个前海，在900W-2200W这个价格段，上半年找不到一个像样的对手；比方说璞逸世园，在东李-世园板块，如果买房人有着对品质，对业主圈层的极致追求，也是没得选；比方说通和·悦章，200w+这个价格段，你想要地铁+书包+精装准现房+健身会所的配套，别的毛坯房还真给不了。比方说青云万里，虽然我极不推荐中海的房子，这个城市的资深买家都不会选中海，但是CBD一线钱多经验少的小白基数足够大，所以卖得也不错。楼市触底，众多的大鳄要么死去，要么退场，市场自然“净化”之后，各个板块的结构性优化，是产品力因素之外，市场局部繁荣的主要原因。然而，就是在这样的背景之下，我们来算总账，会发现总体数据并没有太大改善，甚至还在低位盘整：根据卓易数据统计，青岛上半年新建商品房成交28093套（住宅20410套，退房已剔除，以下同），成交建面353.07万㎡，成交总金额492.8亿，套数、面积、金额同比去年分别下跌4.43%、3.22%，2.77%。是的，摇号盘很多，但是总量微跌，有些楼盘的日子，比去年还难，这就是分化市场的最大特点。上半年新增供应12487套，185.75万㎡，同比去年下跌近3成！成交的套数微跌4.43，供应量跌了30%左右，再具体到核心板块，热卖楼座和户型，供需的不均衡性没有得到改善，反而在加剧，这就是海信·境观们为什么加推还要摇号小户型的原因！所以，我希望所有的买房者都在楼市的淡季有这样一个认知：青岛楼市的底部已经夯实，闫胜板块、东李-世园板块、前海板块等热点区域已经触底反弹，在开发商精准控量的情况下，核心地段的好房子量增价稳的趋势不会改变。更重要的，看到热点区域卖得好，土拍市场热闹起来了，不论是青特，还是海信都经过多轮大战才拿下土地。面粉价格高了，如果品质一样，那些交房更晚的新盘，在不愁卖的情况下价格会怎么走，理性的人都不难得出正确的答案。
迭代周期下的市场背面
为什么公积金贷款创下了有史以来的新高，新房市场总体微跌，新增的公积金贷款去哪了？上半年二手住宅成交3.42万套，超越新房的2.04万套。3月（6335套）、4月（7056套年内高点）“小阳春”冲量，6月稳在5843套，维持高位。
二手房的繁荣有公积金新政助力的因素，更重要的还是以价换量。价：挂牌均价约1.15万–1.18万/㎡，较2024年高峰明显回调；新房均价约1.55万/㎡，一二手倒挂近3000–6000元/㎡（价差最高近60%），二手性价比碾压。库存：挂牌超15万套，买方市场深，议价空间普遍5%–15%，急售房源（“捡漏盘”）激增。
造成这种分化的主要原因，是因为很多人在对地段论依然抱有执念的同时，没有发现我们的住宅早已经进入了全面的迭代期。前几天看到一位南京的同行，说了一句话我觉得很形象：
苹果新款手机因为内存暴涨而涨价，这跟那块落满灰尘的二手诺基亚有什么关系？
但是，是不是二手房就一点残值都没有呢？
如果我们以二手手机、二手车等消费品的角度去定义二手房，心态就坦然了。
买二手房，你就要接受入手即亏的事实，然后用租房、学区成本、通勤成本去对冲房价下跌的损失，在一定价格下买二手也不是不可以。
下半年二手房的价格还会一路向下，而且随着张村河的楼盘陆续交付，很多板块的价格谱系会被重构。
随着次新房挂牌量继续上行，二手房的超跌行情，即将到来！
但是，你真的能把握住这个机会吗？举一个例子，海信悦澜山有一位业主因为个人原因赔钱卖房，我昨天和很多朋友共享了这个信息，有人要和家人商量，有人观望价格是否会更低，有人觉得不值，但现实是：
昨天有人走进了谈判室，今天这套房子下架了。
所以，抄底二手房的关键不是等靠，而是精准的判断。
2027，市场重启赚钱行情？
市场总体在缩量，二手房还在不断下行，买房即亏的行情会不会继续延续下去？2026年上半年，青岛市辖区共成交12宗住宅用地，总建面65.32万㎡，成交61亿。
总体来说青岛土地市场成交规模出现下滑，但“量缩质提”，12宗成交的地中有5宗出现溢价，特别是6月成交的5宗地中，有3宗有溢价，尤其是东李在青特·铜川九里热销后其55号和76-1地块地价均过万。
青特虎踞东李，海信龙盘市北，当面粉价格上涨，开发商可以精准控量的时候，我们从供应的角度能找到房价下行的理由吗？其次，我们再来说需。我不知道大家有没有刷到一篇热文《韩国，房价暴涨》。为什么会暴涨呢？因为AI带动的新一轮工业革命之下，海力士等企业的员工收入上涨，有了更大的购买力。前几天，老王去了一趟上海。在私募基金最为聚集的酒店，和朋友小聚。周遭的年轻人的精神状态，让老王大为震撼。青岛比魔都差得远，但是你说有没有人在这一轮行情中，赚到钱？这让我想起了口罩行情结束后，一个搞外贸的朋友的真实案例：一年赚了六百万，家里太拥挤，拿半年的收益，眼都不眨的全款金茂府，冲动吗？我希望大家明白：不论是青特，还是海信，一次开盘不需要1000个客户，只要有100个客户，房子就能卖个七七八八。那么，从上半年的行情来看，资本市场也好，产业迭代也罢，在50%传统牛马还在淘汰行业深度内卷的同时，新兴风口会不会给楼市带来20%的购买增量？第三个因素，配，即为配套。青岛下半年，会有一个影响地产版图的配套落地：这两条地铁线，将为在CBD、五四广场、金家岭工作的人，提供更为便捷的出行选择，也必将深深改变楼市格局。所以，现在很多人笑闫家山、东李是大工地，这其实就如同笑一个985刚毕业的凤凰男一样，等他们飞黄腾达的时候，有些人也就高攀不起了。总结来说，楼市整体繁荣的时代，永远、永远、永远的结束了，但是核心资产的赚钱效应，很快又将到来。