11.5万个老旧小区、50万套危旧房、4000个城中村、36.5万公里地下管网——这是2026年5月国务院印发的《城市更新“十五五”规划》为2026到2030年定下的硬性改造指标。 作为城市更新领域的第一部国家级专项规划，这份文件标志着城市更新正式由地方探索试点升级为国家战略。 很多手握建成二三十年老旧房源的业主关心的问题是：自家老房子能迎来什么样的变化。
规划明确了一个重要转向——城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。 过去那种“大拆大建、推倒重来”的模式不再延续，取而代之的是以整治提升为主的精细化更新路径。 规划提出了10项主要指标、23项重点任务、7个方面政策举措、14项重大工程和行动。
具体到改造体量，“十五五”期间新开工改造城镇老旧小区11.5万个，改造城镇危旧房约50万套（间），改造城中村4000个。 地下管网方面，建设改造城市地下管网约77万公里，其中燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里。
这么大一笔改造投入，钱从哪里来是关键问题。 相关测算预计，“十五五”期间城市更新总投资规模将达15万亿至20万亿元。 2026年，中央预算内投资城市更新专项安排资金970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目，惠及居民户数约800万户。 同时安排1600亿元超长期特别国债支持地下管网建设，比上一年增加250亿元。
除了中央财政支持，今年一季度城市更新相关专项债券发行已接近1200亿元，达到去年全年规模的三分之一，同比增长7%。 规划还明确允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目，并支持用作项目资本金。 资金来源有了多渠道保障，项目落地也就有了更坚实的基础。
在改造对象上，规划有一个明确的优先顺序：重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，优先改造市政配套设施存在安全隐患、居民改造意愿强烈的小区。 改造内容也不再是刷外墙、修路面的“面子工程”，资金重点投向楼栋结构加固、水电气管线更换、消防设施补齐等“里子”短板。 支持具备条件的楼栋加装电梯，同步完善长效管理机制，鼓励引入物业服务。
城中村改造方面，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种分类方式，不搞一刀切全拆。 严格落实“一项目两方案”，做到征收补偿到位、项目资金平衡。 各地也在加快细化落实。 广东省计划2026年新开工改造不少于600个老旧小区，创新实施“五个同步”建设模式——道路与管网同步建设、燃气供水排水同步改造、主管网与入户管同步衔接、物联感知设备与管网同步安装、施工组织与交通疏导同步推进。
江苏省出台了城市更新23条政策措施，支持老旧住宅成套化改造，鼓励运用提高容积率、增配公共服务设施、允许提取住房公积金并提高贷款额度、提供财政补贴等多种方式支持老旧住房自主更新。 湖南集中推出133个重点更新片区、2478个近期实施项目，总投资达2215亿元。 “十五五”期间全省该领域预计带动投资约1万亿元。
北京2026年首批1321个城市更新项目已发布，将推动完成加装电梯800部。 山东计划开工改造老旧小区15万户，实施100个片区综合更新改造重点项目。 50个重点城市已先行先试，包括北京、上海、沈阳、成都等，探索可复制、可推广的城市更新机制。
关于老旧小区的价值走向，规划给出的路径很清晰——绝大多数普通老旧小区以整治提升为主，不会全部拆除重建。 位于主城地段、纳入综合改造的小区，随着配套完善、环境提质，居住舒适度会明显提升。 房龄过久、地处远郊、不在改造优先清单的零散老房，提升空间相对有限，房产分化会进一步显现。 对于业主来说，与其被动等待拆迁消息，不如主动关注所在区县住建局发布的年度改造清单，积极参与小区业主表决，配合改造落地。
从“建新城”到“焕老城”，城市更新的本质是在保留城市肌理的同时补齐功能短板。 那些承载着无数家庭记忆的老社区，正在一项项具体的改造中补齐短板、焕发新貌。 你对自家小区的改造有什么期待？ 欢迎在评论区聊聊。