作 者丨李宇嘉
近期的深圳楼市，很有特点：
一边是“地王”涌现，仅6月份，深圳连续拍出三宗“地王”（南山粤海、前海桂湾、宝安中心），平均溢价率超120%，粤海地块楼面价创下10.86万元/㎡的新高，未来售价或达到20万/㎡。
另一边却是，新房和二手房“低总价”交易主导的趋势。2026年上半年，深圳总价300万以内二手住宅成交占28.4%，较2025年上半年提升近6个百分点；500万以下占比超过60%。
新房交易中，低总价也是绝对的主导。
2025年，深圳总价300万以下新房交易占比达23.7%，占比最大，比2023年翻了一倍。今年1-5月份，深圳新房交易中，300万以下占19.3%，400万以下占42%，500万以下占60%。
表：2025-2026年深圳不同价格段二手住房交易占比
数据来源：乐有家
深圳的新房和二手房市场，都是低总价主导，但毫不影响开发商对核心区高价地块的举牌决心。
因为，看销售排行榜，今年1-5月销售金额TOP的，就是这些豪宅项目，比如深圳湾澐玺（18万-20万元/㎡）、中信城开信悦湾（22万-25万元/㎡）、深圳观潮（14万-16万元/㎡）。
可见，AI及产业链（通信设备、存储芯片、半导体）带来了造富效应，在泡沫论甚嚣尘上的情况下，驱动了从“纸面富贵”到“真金白银”转化的套现潮。地产市场上用“超高品质”的房子承接了这一波“新贵财富”的诉求。对于每一家开发商， 都不会错过。
今年1-5月份，深圳1000万以上新房交易占比达到15%，比去年（10%）上升了5.5个百分点。
开发商都在争抢这个“小众市场”。它占比不高，但聚光灯效应很强，科技新贵们愿意付出高溢价。
因此，单体项目对开发商的利润贡献很大。
但是，占全部市场90%的普通新房项目，即便500-1000万这样的中等价位的改善性产品（如下图），也面临着同质化竞争、价格内卷、二手房“抢客”、购房者只求最低价等问题，并苦苦挣扎。
数据来源：深圳贝壳研究院
这可能就是所谓的楼市“K型分化”！
这不是深圳独有的现象，其他城市也一样。
楼市的这种“K型分化”，与整体消费市场“沙漏型”的结构一致，即极致性价比的产品（拼多多/硬折扣）和顶级奢侈品两头热，而原本瞄准中产的“腰部”市场则遇冷。
极致性价比产品或生活必需品，多为生存依赖型，需求波动小，如服装鞋帽、基础食品、通勤等；中等收入人群的需求，波动较大的是可选消费品，比如社交、旅游，以及换房。
传统中产集中的就业领域，地产、基建、金融和互联网等以及国企机关，收入都有收缩的态势。
更重要的是，2025年以来，就业形势发生了重大变化：
一是，互联网对传统行业的全面渗透、线上平台化的趋势，全面显现。算法驱动和去中心化、“去实体场景”（线下场景），取代了传统行业科层制、工会保护下确定性和稳定性预期。
大量的就业变成了“平台-个体”的灵活用工关系。
二是，迅速迭代的AI大语言模型，在很多白领岗位上达到平均技能水平，对技能禀赋有所不足的群体，特别是仅具备入门技能的青年劳动者及遭遇数智鸿沟的大龄劳动者产生替代。
目前，人工智能的就业冲击效应尚未充分显现，其实已悄无声息的发生，可能在某个时点上显化。
但目前，“就业单位+社保”的保障体系受到影响，“传统职业护城河”的稳定预期受到冲击，但新的保障体系、稳定预期还未完善起来。因此，这种“不确定性”的预期越来越浓，微观层面正在自发进行着生存策略的调整与心理自救，比如谨慎消费、预防性储蓄。
数据来源：中金研究院
大家看上图，即便存款利率降到聊胜于无，但居民储蓄的热情仍然很高，可见其谨慎消费之心态、应对未来之不确定之心态。线下场景的消失，更加剧了这一点。消费不仅是意愿问题，更是可能性的问题。当承载消费的场景本身都没了，消费自然也就无从谈起。
社科院6月16日发布的2026年《社会蓝皮书》显示，2025年中等收入家庭人均消费支出实际增长为3.8%，不仅低于高收入群体的5.0%，也显著低于全国居民人均消费支出的4.7%。
从商品房市场来看，就产生了“沙漏型”的结构：
一边是，极致性价比的“低总价”二手房交易活跃。一方面，这个“低总价”是2021年-2025年的价格调整所致（跌出来的）；另一方面，这类房子的需求，可以认为是必选品。
另一边，就是作为小众产品的豪宅热销。
近期，党媒“求是网”发布文章《以更大力度提振消费》，确认了居民端“资产负债表衰退”现象。
同时提出——“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气”。
显然，房地产是居民资产负债表的核心锚点，房地产调整引发居民“家底变薄”的直观感受，产生了增加预防性储蓄的动机，直接导致居民未来消费信心不足。因此，文章释放了一个非常明确的宏观信号——稳楼市就是稳预期，稳预期就是促消费，包括住房消费。
但房地产的体量已经降至历史低位，价格甚至回到10年前。从住房市场的结构性变化来看，当前就业和前景的不确定性、不稳定性，才是房子这个大宗消费市场稳定的最大障碍。因为，居民消费越来越转向当下的确定性——体验、情绪价值，加杠杆也要跃升，“投资于未来”，“成为更好的自己”的欲望叙事正在消解。本质上，这违背了马斯洛需求层次的向上攀登，是应对现实的“风险对冲”。
换房，属于“向上跃升”、属于非必须品，自然就会被很多人砍掉了。
但恰恰是，一般的房子够多了，房地产增量空间就是换房驱动的高品质发展。
更重要的是，要稳定房价，关键是要让交易循环起来，即换房。
因此，下一步稳楼市的关键，应该跳出房地产，转向经济基本面：
一方面，遵循“智能向善”的科技发展逻辑：
互联网和AI在提高生产率，改造传统产业上的革命，要继续推进。有些是就业友好型的，比如“网约车”，不管是对就业的带动，还是出行效率的提升、带动文旅，都是值得称赞的。
但有些领域确实走过头了。比如，近年来零售、餐饮领域的平台化趋势，可谓是传统生活场景瓦解，商务、社交、工作场景消失，生活方式碎片化，进而冲击就业的罪魁祸首。
智能向善，就是要借助法律、规制和产业政策的权威性和奖惩机制，引导人工智能开发和应用对标积极就业政策，使最新技术融入就业友好型发展方式，岗位创造效应大于破坏效应。
最不济，也要杜绝单纯为了提高盈利水平的“机器代人”现象。
另一方面，重建“稳定和确定性预期”的社会保障大环境：
简单讲就是，基本生活框架的安全边界是清晰的，每个人心理有一种踏实感，降低预防性的心理自救。
首先，以“全民基本收入”作为参照，提高最低生活保障的覆盖范围和保障水平；
其次，技术受益者若造成了就业冲击，要承担类似过去单位那样的保障功能，降低外部性；
最后，这一轮硬科技（大模型、高端机器人、智能硬件）的造富被极致压缩，从过去的20年缩至3-5年，财富积累惊人，要在第三次分配实质性落实智能向善，激励形成企业新型社会责任。