大家好，我是局长。
6月29日，北京规划和自然资源委员会挂出了一则公示——北京城市副中心0703街区FZX-0703-6031、6032地块项目设计方案正式亮相。
距离首开4月2日以17.69亿元底价拿下这块地，过去了将近三个月。
一共两个地块，6031是托幼，6032是住宅。咱们今天重点扒住宅——毕竟，这才是卖钱的东西。
先看硬指标，局长帮你们划重点
6032住宅地块，占地38833.994平方米，地上计容建筑面积89318.186平方米，容积率2.3，建筑高度57.75米。13栋住宅楼，总计772套房源，户均建面115平方米。
产品方面，首开这次继续祭出的熙悦系，官方定调是献礼副中心10周年的“首开一号作品”。
楼面价约1.98万元/㎡。周边在售新房，北京城建·国誉颂均价约3.9万元/㎡，建投国贸·瑨上约4万元/㎡。账面上看，1.98万拿地，卖4万左右，毛估每平米有两万块钱的利润空间。
听着挺美，是吧？
但局长得提醒各位，这年头，账面利润和实际到手的利润，中间隔着一道叫“市场”的天堑。
北高南低，7栋架空层——首开这次玩得挺花
咱们细看图纸。
楼栋排布，北高南低。北边一排18层，中间17到16层，南边两栋洋房。12号楼11层，13号楼东单元18层、西单元只有7层——这种“退台”设计，倒是有点意思，顶层住户应该有露台赠送。
最扎眼的是架空层。13栋楼里，7栋做了首层架空，这个就是一个超大号的公共活动空间。泛会所、邻里共享、物业用房、快递站、党群服务站，全都塞进去了。
局长不得不说一句，首开这次在产品力上确实下了功夫。南向通面宽阳台，弧形转角接侧边飘窗，北向设备平台加挑高平台。面积段从70到140平方米全覆盖，刚需改善一把抓。
但是，局长得说但是……
面积段跨度太大，这是“大杂烩”的隐患
70到140平方米，刚需到改善全覆盖。听着是“总有一款适合你”，实际上是“谁都伺候不好”。
局长以前就说过，选房最忌讳“大杂烩”。同一个小区里，70平的两居和140平的四居业主，生活半径、消费习惯、对物业的要求，能一样吗？
首开这个项目，13栋楼772户。但面积跨度这么大，最后很可能出现“北区刚需南区改善”的尴尬局面。产品不纯粹，后期二手房市场的溢价能力就要打折扣。
宋庄的牌面，能撑得起首开的野心吗？
再说说地段。
地块北至宋庄镇政府南街，南至宋庄中学中街，西至宋庄文化区四路，东至通怀路。听着挺热闹，实际上宋庄现在的城市界面，只能说——还在“建设中”。
宋庄的定位是艺术创意小镇，规划总面积约6.8平方公里。艺术馆、美术馆不少，但商业配套呢？谷德玛特购物广场、首开通州万象汇、山姆会员店（建设中）。听着不少，但真正能打的，也就万象汇和山姆。
安贞医院通州院区倒是实打实的利好，北京市十一学校通州实验学校也在街区内。教育和医疗这两张牌，首开是可以打的。
但交通呢？目前宋庄最缺的就是地铁。亦庄线联络线还在建设中，预计2028年建成。也就是说，未来两三年内，这个项目的业主出行主要靠自驾和公交。
给大家算笔账：从宋庄到国贸，不堵车40分钟，早晚高峰——自己品。
谁在买宋庄？谁会给首开买单？
首开这次的目标客群，局长判断有三类：
第一类，副中心上班的公务员、事业单位员工。副中心行政办公区就在附近，这部分人有稳定收入，对通勤距离敏感，对价格不敏感。
第二类，宋庄本地及周边的改善置换客。首开香溪郡、金地北京壹街区、建投国贸瑨上、城建国誉颂——宋庄的新房供应已经不少了，改善客群被反复收割了好几轮，还有多少购买力，是个问号。
第三类，被市区房价挤出来的刚需首置客。70平的小户型，总价控制在280万以内的话，确实能吸引一批人。但这类客户对交通、配套的忍耐度有限，宋庄能不能留住他们，不好说。
购房建议
首开这个项目，产品力有亮点：“北京版”四代宅、架空层、高赠送，确实拿出了诚意。1.98万的楼面价也留足了利润空间。
但问题也很明显：面积段太杂，客群定位不够纯粹；宋庄的城市界面和交通配套还在路上；区域内竞品林立，价格战一触即发。
局长给购房者的建议：如果你是副中心上班的改善客，可以重点关注120平以上的户型，洋房楼栋的得房率据说会创通州新高。如果你是刚需首置，70-90平的小户型可以等等价格，首开大概率会低价跑量。
至于投资客，劝你慎重。宋庄的新房供应量摆在那儿，未来二手房的流通性，是个大问题。
首开宋庄这个项目能不能开出漂亮的花，咱们拭目以待。
最后，介绍一下局长：