一栋9层自建房，证载面积1063平方米，第一次拍卖起拍价280万没人要；第二次起拍价降到224万，反而引来5个人抢，最终成交价定格在281.2万元。 比第一次的流拍价还高出1.2万元。
这栋房子位于藤县藤州镇螺山六街19号，宗地面积193.92平方米，证载建筑面积1063.18平方米，一共7层。 但实际建了9层，8楼和9楼是后期加盖的，连门窗都还没安装。 一楼目前出租给一家汽修店，租金每月2000元，一季度一付。
按证载面积算，成交单价2645元每平方米；如果按实际1500平方米算，单价还不到2500元。 而2026年5月藤县城区二手房均价为3587元每平方米。 光看单价，这栋房子确实低于市场平均水平。
但藤县的自建房法拍市场，单价差异其实挺大。 2025年10月，藤州大道一栋11层自建房拍卖，建筑面积1035平方米，最终以448万元成交，单价4328元每平方米。 那栋房子地处县城中心主干道，2到10层做日租房，每层4个房间，每月每间500元租金，一楼铺面月租3500元。
同样是自建房，挂榜路171号一栋5层半的天地楼，面积只有391平方米，因为地处三叉路口，商业价值高，12个人报名竞拍，经过137次加价，最终以215.2万元成交，单价高达5500元每平方米。 而南湖小区一栋6层自建房，316平方米，成交价仅70.8万元，单价2241元每平方米。
对比下来，螺山六街这栋房子的单价在藤县自建房法拍市场中处于中下水平。 比南湖小区那栋略高一些，但和藤州大道、挂榜路那些商业价值高的房子比，差距明显。 便宜自然有便宜的道理，位置和商业价值是关键变量。
这栋房子目前只有一楼汽修店贡献租金，每月2000元。 按281.2万元的成交价算，年租金回报率只有0.85%。 相比之下，藤州大道那栋11层自建房，如果满租，月租金收入预计能达到1.8万元左右。 当然，满租本身也不容易实现。
8楼和9楼是加盖的，没有装修，门窗都没装。 这部分面积目前完全无法产生收益，后续还需要投入装修成本。 而且加盖部分存在产权合规方面的问题，这是法拍房买家需要面对的潜在风险。
从藤县整体房价走势来看，2026年5月城区二手房均价3587元，相比2019年的5394元，已经有了明显回落。 在这样的市场环境下，以2645元的单价拿下一栋上千平的房子，价格上确实有一定的安全边际。
但这栋房子最大的挑战在于如何盘活。 上千平米的面积，自住显然不现实。 2到7楼的空置面积怎么用，是做成出租公寓，还是改造成办公空间，或者寻找其他商业用途，都需要买家仔细规划。 不像挂榜路那栋，天然处在三叉路口，一楼铺面不愁租。
法拍房的便宜，往往需要用后续的运营能力来弥补。 这栋房子给了买家一个较低的入场价格，但真正的考验在于拿到钥匙之后——怎么让这上千平米的空间产生应有的价值。
281.2万元买下9层楼，每层约160平。 如果是你，会怎么安排这栋房子的用途？ 欢迎在评论区分享你的想法。