被誉为雅典“最美老城区”的普拉卡短租市场正面临重大法律挑战。希腊最高行政法院6月3日再次开庭审理一宗备受关注的案件，核心争议是原本用于居民居住的房屋，是否可以合法改造成Airbnb类短租住宿设施。如果法院最终支持原告观点，不仅可能导致部分短租房被迫关闭，也可能对雅典历史城区乃至希腊热门旅游地区的短租市场产生深远影响。
案件源于希腊环境与文化遗产保护协会发起的一系列诉讼。该组织认为，普拉卡作为雅典最具历史价值和文化特色的保护区，其规划定位始终以居民居住为核心，自上世纪70年代末以来便受到特殊保护，而自1993年起，当地更禁止新建酒店，以维护社区原有生活环境和历史风貌。
但随着Airbnb等短租平台近年快速发展，大量住宅被改造成面向游客的短期出租物业。当地居民反映，越来越多整栋建筑被用于旅游经营，导致常住人口减少、住房资源紧张，社区逐渐“空心化”。
2023年，希腊环境与文化遗产保护协会选取了16座被改造为短租用途的建筑，向雅典市政府提出申请，要求关闭这些民宿，理由是其用途已经偏离法律规定的住宅功能，违反了普拉卡保护条例。
不过，雅典市政府拒绝了这一请求。市政府认为，根据现行城市规划和旅游法规，通过数字平台出租住宅并不自动等同于酒店或旅游住宿设施，因此不能简单认定其违法。
双方随后将争议提交至希腊最高行政法院。
事实上，该案件已经历数轮审理。希腊法院在2025年首次裁决时曾指出，短租物业只有在提供类似酒店的接待、前台、清洁等服务时，才有可能被认定为旅游经营活动。因此，是否违法不能一概而论，而应根据实际运营情况逐案判断。
随后，法院要求希腊旅游部、雅典市政府和地方规划部门对涉案物业进行现场检查。
根据最新调查结果，在被抽查的11处物业中，仅有1处设有接待前台等明显酒店化运营设施。雅典市政府据此认为，大多数物业仍属于普通住宅出租范畴，并非“变相酒店”。
不过，希腊旅游部在最新提交给最高行政法院的意见中采取了更为谨慎的立场。旅游部承认，从法律定义上看，短租住房与酒店属于不同类别。但同时指出，在普拉卡这样具有特殊历史文化保护地位的区域，保护历史城区居民生活质量、维护社区居住属性以及保存文化遗产价值，都是需要优先考虑的重要因素。因此，对于普拉卡等特殊区域，政府有理由采取比普通地区更严格的监管措施。
近年来，短租平台推动了希腊旅游业发展，也为大量业主带来可观收益。但与此同时，雅典市中心住房供应减少、租金上涨以及历史社区居民流失等问题不断加剧，引发社会广泛讨论。特别是在普拉卡、库卡基、莫纳斯提拉奇等热门旅游区域，不少居民组织和文化保护团体近年来持续呼吁加强对短租民宿市场的限制。
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