18万元的老破小房源
年租金收益9600元
回报率超5%
近期常州二手房市场
出现明显新变化
一些看似不起眼的“老破小”
却凭借超高租金回报率
远超银行存款收益
成为小众投资者
争相“捡漏”的稳健标的
据常州二手房平台2026年最新数据显示，天宁、钟楼等老城区的劳动新村、清凉新村、红梅新村、花园新村等老牌小区，大量小户型房源价格企稳。
50-70平米左右的刚需小户型，挂牌总价普遍在40—50万元。特别是戚墅堰工房区部分楼层、装修一般的小户型房源，成交价可低至20万元以内，折算单价仅3000多元/平米，是当前常州房价“洼地”的代表。
与之形成鲜明对比的是
这类房源的租赁有市场
小户型刚需租金常年保持稳定
李先生的投资案例直观印证了这类房源的超高收益。年初，他完成了一笔低成本房产投资。他以18万元总价，在戚墅堰工房区购入一套50平米的老式二居室，房屋户型规整、采光良好，仅墙面老旧、设施简单。李先生花费8000元进行极简翻新，更换厨卫洁具、刷新墙面、添置基础家具家电，整套房屋焕然一新，完全满足租客居住需求。房屋成功出租，月租金锁定800元，年租金收益可达9600元。
对照当前储蓄利率不难看出收益差距。2026年国有大行一年期定存挂牌利率0.95%、三年期1.25%，地方农商行利率上限普遍不超过1.75%。按1.75%年化利率测算，10万元年利息仅1750元，20万元年利息约3500元，收益微薄且逐年缩水。而李先生这套18万元的老破小房源，年租金收益9600元，回报率超5%，收益是同额度银行定存的2至3倍。即便扣除每年数百元的物业费、零星维修费用，净收益仍显著优于定期存款、低风险银行理财产品。
记者走访常州多家中介门店了解到，目前瞄准老破小租赁投资的投资者不在少数，主打“低价购入、低成本翻新、长期收租”的现金流投资模式。不少投资者批量入手1至2套小户型房源，依托稳定的租房客源，实现持续被动收入。“近期总价30—60万左右的‘老破小’房源成交升温，其中不少买家以投资出租为目的。”中介工作人员透露。
常州“老破小”能实现“低总价、高租售比”的市场格局，核心源于供需两端的双向利好。从供应端来看，近几年常州新房持续供应，改善型房源不断迭代，缺乏学区、配套老旧、户型落后的老小区房源，逐渐失去自住溢价，房价下行空间有限，投资成本与贬值风险同步收窄；从租赁端来看，常州作为制造业强市，外来务工人员、应届青年的租住基数大，这类人群租房预算有限，更偏爱总价低、位置核心、生活便利的老小区房源。老城区“老破小”大多临近商圈、菜市场、公交站点、地铁，生活配套成熟，通勤便捷，租房刚需坚挺，租金不容易出现大幅下跌。
除此之外，低利率大环境进一步放大了“老破小”的投资优势。当前，国债、货币基金、银行定存年化收益普遍不足2%，资产保值难度抬升。而“老破小”租售比普遍维持在3%—5%区间，稳定性优于主流低风险理财。同时，这类房源总价低、门槛低，无需高额首付和贷款压力，全款购入即可持有，适配普通大众的理财需求。
业内房产分析师表示，当前“老破小”的投资价值回暖，是楼市理性化的必然结果。不同于高端房产依赖行情波动、刚需新房面临贬值压力，“老破小”凭借极致的性价比、稳定的租赁需求，走出了独立的行情。
不过分析师也提醒，这类房源投资核心优势是长期租金收益，短期几乎无增值空间，投资者需理性看待长期持有收益。同时，挑选房源时需规避顶楼、低洼潮湿、户型极差的房源，降低空置和维修风险。另外，部分一居室的公寓楼出租困难，一不小心就会掉坑，砸在手里。
记者：储冠
编辑：唐晴