“京楼12年，实测全北京楼盘优劣，剖析板块价值
精准选好房，助力粉丝买的放心，住的安心”
2026 年 5 月 28 号，北京城建以22 亿底价摘得石景山黄庄村 43 号棚改地块，拿地同一秒，官方直接公布案名：北京城建・龍樾璟序。
这个速度，在北京土拍历史上都极其少见，除了石景山首钢璟瑞长安。
说明这个地块，北京城建早就把产品、规划、团队全部准备好了，就等拿地直接开工。
实时也证明了如此，已经动工了，干的热火朝天，所以这个项目的节奏会非常的快。
我先把规自委文件里的核心指标，先给大家看看，了解一下整体地块的情况：
开发商就不用多说了，是北京城建全资操盘，100% 国企背景。项目也是属于北京城建顶级的龍樾系产品。
前段时间开盘 10 分钟卖 589 套、17 天网签 424 套，直接拿下 5 月北京销冠的龍樾海序的姊妹盘。龍樾系的产品力，已经被市场实打实验证过了，这一点不用怀疑。
西 4.5 环，三区黄金交界
龍樾璟序，项目准确位置在西四环外 1 公里，西五环内 2 公里，也就是大家常说的西 4.5 环。东北侧直线 800 米过玉泉路就是海淀，南侧一步跨到丰台，是石景山、海淀、丰台三区真正的黄金交界点。
这个位置最牛的地方，是能同时享受三个区的成熟配套，不用等任何规划。问题也是，三个区交界的位置，可能有点尬，后面再细说。
我今天实地测了通勤和配套距离，全是开车实测的时间：
到海淀五棵松万达广场：10 分钟 到 301 医院：12 分钟 到中关村：25 分钟 到丽泽商务区：22 分钟 到石景山万达：8 分钟
周边 3 公里范围内，能覆盖五棵松、青塔、鲁谷三大成熟商圈。永辉广场、翠微百货、喜隆多全都在 1.5 公里以内。
西南侧紧挨着 8.5 公顷的瓦林苑公园，平时散步遛弯特别方便。医疗资源更是拉满，301、302、石景山医院，都是开车 15 分钟内能到的三甲医院。
唯一的遗憾是地铁，距离 1 号线玉泉路站直线 1.5 公里，步行大概 20 分钟。纯靠地铁通勤的话，确实不太方便，更适合自驾或者坐公交的朋友。
价格有多炸？对比完周边你就懂了
这个项目最震撼的，永远是价格。我把西四五环近 5 年所有出让地块的楼面价，全部整理出来了，你们自己看：
2023 年建工熙华台：楼面价 5.28 万 /㎡，指导价 8.5 万 /㎡ 2022 年华曦府：楼面价 4.46 万 /㎡，指导价 7.5 万 /㎡ 2023 年中海学府里：楼面价 5.2 万 /㎡ 2025 年海淀海宸元境：楼面价 5.68 万 /㎡
龍樾璟序的楼面价，只有 3.31 万 /㎡，比周边同地段的地块，便宜了整整 2 万 /㎡。
这个价格差，真的是前无古人，后面也很难再有来者。
再看周边的新房和二手房价格：
按照这个楼面价推算，龍樾璟序的开盘均价，大概率在 5.8-6.2 万 /㎡之间。
80㎡左右三居总价 500-550 万，120㎡四居总价 700-750 万。
对比一路之隔的远洋山水，价格基本持平，但你买的是全新的四代住宅，是龍樾系的产品力。对比海淀的新房，单价便宜了 2 万多，一套房直接省出 200 万。
优缺点：没有神盘，只有适合的盘
龍樾璟序，优点有多突出，缺点就有多明显。今天全部摊开说，你们自己判断一下。
①、龍樾系爆款基因：
龍樾海序的热销已经证明了这个产品系的实力。户型设计、园林景观、公区品质，都是经过市场验证的。这次龍樾璟序容积率只有 2.15，比龍樾海序的 2.8 低很多，居住舒适度会更好。
②、碾压级价格优势：
3.3 万的楼面价，给了开发商足够的利润空间。既能保证产品品质，又能给出有竞争力的价格。这是周边所有项目都比不了的。
③、国企交付兜底：
北京城建的实力不用多说，鸟巢、国家大剧院都是它建的。在北京开发过几十个住宅项目，从来没有烂尾或者严重减配的情况。
④、全维成熟配套：
商业、医疗、交通、公园，全都是现成的。住进去当天就能用，不用等三五年的规划兑现。
⑤、改善缺口巨大：
黄庄板块近 5 年只出了这一块住宅用地。周边远洋山水等老小区，有大量的置换改善需求。项目后续产品，如果主打小高层和洋房，那么刚好填补了这个市场空白，结合价格优势，会好卖。
必须警惕的缺点：
现在项目还处于非常早期的阶段，售楼处和样板间都没开，户型图也没公布。现在就说它是 "闭眼冲" 或者 "性价比天花板"，都是不负责任的。
✅ 可以重点关注的人：
在海淀、石景山、丽泽上班，预算 500-750 万，纯自住，5-10 年不换房。只要通勤方便、价格合适，能接受噪音和城市界面的不足。这类人，这个盘你一定要等。
它大概率是你能在西四环买到的，最便宜、最靠谱的新房。
❌ 不用浪费时间的人：
看重学区、追求极致品质和圈层、介意噪音和震动、纯地铁通勤、想短期投资套利的。这些人，直接去看海淀或者丰台的其他项目，没必要等它。
我已经建了龍樾璟序的专属交流群。接下来户型图公布、售楼处开放、价格释放、开盘时间，所有官方信息我都会第一时间发在群里。
后面我还会去做噪音实测+楼栋采光分析+选房攻略，这些也都会免费分享给大家。想要进群的，评论区扣【龍樾】，我拉你。
买房这件事，信息差最害人。我能做的，就是把最真实、最准确的信息，毫无保留地告诉大家。帮你们避开坑，选到真正适合自己的房子。
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