前五个月 北京土拍收金299.9亿元 冷热分化明显

头像

青地产

2026-05-29 17:10发布于北京

问AI · 北京土拍冷热分化背后有哪些经济因素？
5月28日下午，北京土拍市场迎来石景山区年内第二宗商品房住宅用地的出让。最终，北京城建以底价22亿元成功竞得北京市石景山区黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块，住宅成交楼面价约3.31万元/㎡。
这宗宅地的成交也宣告着5月份土地市场成绩单尘埃落定。北青房产根据北京市规划和自然资源委员会及市场监测数据统计，截至5月29日，北京共成交17宗住宅用地，总成交金额约299.9亿元，总建筑面积约120.37万平方米。整体呈现“底价成交为主、冷热分化明显”的格局。
图片

北京城建底价拿地  公布案名主打刚需

与两天前（5月26日）丰台区蒲黄榆地块历经165轮的竞价相比，北京城建在5月28日以底价收获的石景山区黄庄村地块可谓波澜不惊。由于该地块的棚户区改造项目一级实施主体即为北京城建，因此，业内对于其底价拿地的结果早有预期。
值得关注的是，该地块早在2024年就曾挂牌出让，最终因为价格过高经历了撤牌并调整规划。根据最新的出让规划显示，地块由住宅（SS00-1622-002）和托幼（SS00-2501-002）两部分组成，总面积3.66万平方米，规划建面7.228万平方米。住宅用地容积率2.15，建筑高度60米（局部80米），需配建1000平方米社区养老服务驿站和300平方米的温馨家园，建成后将无偿移交相关部门。另外，地块还规划了托幼用地，同样建成后将无偿移交至相关部门。
虽然面临诸多附加条件，但考虑到该地块的住宅成交楼面价约为3.31万元/㎡。而周边新房网签价格在6万元/平方米左右，仍具备明显的盈利空间。
值得一提的是，北京城建在拿地后就以海报的形式，公布了项目案名——龙樾璟序，这意味着该项目很可能对标昌平区在售的龙樾海序项目，主打70-120平方米的刚需及刚改户型。

丰台区土拍金额占比近40%  郊区地块多为底价成交

在北京城建成功拿地后，今年前5个月，北京共成交了17宗住宅用地，总成交金额约299.9亿元，总建筑面积约120.37万平方米。
北青房产综合北京市规划和自然资源委员会及市场监测数据统计，成交宅地中，有13宗地块为零溢价成交，占比约76%；其余4宗产生溢价的地块分别为：亦庄0802街区地块（溢价9%）、怀柔新城地块（溢价2.4%）、丰台太平桥街地块（溢价15.4%）以及丰台蒲黄榆地块（溢价16.4%）。
从整体市场看，通州区成交3宗地块，全部为底价成交，总金额约61.31亿元；顺义区成交3宗，昌平区成交2宗，同样均为底价成交。虽然略显平淡，但核心区域的优质地块却竞争激烈。丰台区的蒲黄榆和太平桥两宗地块均位于二环至三环之间，各经历了超过150轮竞价，表现抢眼，进一步显示了前五个月土地成交的冷热不均。
从拿地企业性质来看，央、国企占据绝对主导地位。首钢地产、华润置地、中国金茂、保利发展、中建智地、首开股份等均有斩获。尤其是华润置地，在拿地的表现上最为“凶猛”，4月30日，华润以70.6亿元的总价，拿下了丰台和昌平两块地。其中，丰台万泉寺0007地块以57.71亿元成交，也是2026年以来北京成交总价最高的住宅用地。
而在土地供应的结构上，前5个月的热门地块大多集中在丰台区，朝阳区仅东坝一宗宅地出让，海淀区则无供应。丰台区成交的3宗地块贡献了约109.73亿元土地收入，占前5个月总成交额的近40%。
展望下半年，在今年已经披露的四轮供地清单中，仍有十余宗地块可能上架，包括朝阳区永安里旧城改造0401-01地块、东城区西革新里危改项目以及海淀区东升镇0001、0002地块等。若这些热点地块能在年内如期入市，将进一步丰富北京土地市场的供应格局。

2026年1-5月北京住宅土地市场成交信息表

序号

地块名称

区域

用地面积

（万㎡）

建筑面积

（万㎡）

起价

（亿元）

成交价

（亿元）

溢价率

成交时间

成交企业

1

1609街区新首钢1609-012地块

石景山区

1.66

3.66

13.9

13.9

0%

2026.2.3

首钢地产

2

宋庄镇丁各庄FZX-0703-6002地块

通州区

4.85

8.73

15.62

15.62

0%

2026.2.3

北投置业+新航城+建工地产

3

国展三期0002、0003、0004地块

通州区

5.97

11.94

28.1

28

0%

2026.2.3

中铁工投

4

水源路6022、6025地块

密云区

2.5

5

3.8

3.8

0%

2026.2.11

北京城建集团+密云城投

5

胡各庄05-02-21-1地块

顺义区

1.57

2.26

3.48

3.48

0%

2026.3.17

北京仁和日升房地产有限公司

6

河东站A地块0037地块

顺义区

3.14

6.08

5.71

5.71

0%

2026.3.18

住总地产

7

中关村科技园0013、0015、0016、0039地块

昌平区

6.48

6.54

16.88

16.88

0%

2026.3.20

北京铭嘉房地产开发有限公司

8

宋庄0703街区6032、6031

通州区

4.25

9.22

17.69

17.69

0%

2026.4.2

首开股份

9

亦庄0802街区1401-1地块

亦庄

5.4

13.5

12.18

13.24

9%

2026.4.21

中建智地

10

怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块

怀柔区

3.19

4.47

7.38

7.56

2.40%

2026.4.28

中建智地

11

万泉寺村棚户区改造土地开发项目0007地块

丰台区

3.95

9.87

57.711

57.711

0%

2026.4.30

华润置地

12

平西府0002地块

昌平区

3.59

8.98

12.905

12.905

0%

2026.4.30

华润置地+未来科学城置业

13

东坝乡单店区域1105-01地块

朝阳区

2.55

5.11

20.96

20.96

0%

2026.4.30

中国金茂

14

太平桥街FT00-0608-0001地块

丰台区

3.6

8.65

36

41.544

15.40%

2026.5.19

保利发展

15

蒲黄榆一里、四里危改项目

丰台区

0.98

1.98

9

10.476

16.40%

2026.5.26

河北鑫界

16

高丽营镇01-008、016、026-1、020地块

顺义区

6.1

7.15

8.39

8.39

0%

2026.5.26

顺义城发

17

石景山区黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块

石景山区

3.66

7.23

22

22

0%

2026.5.28

北京城建

（综合北京市规划和自然资源委员会及市场监测数据统计，仅供参考）