最高溢价超40%，上海本轮土拍创今年热度、总额双新高 || 土拍速递

今天下午，上海第四批次集中出让宅地正式收官。5宗涉宅地块成交总价110亿元，平均溢价率高达34%，竞拍表现亮眼：其中4宗实现溢价成交，更有2宗地块超过中止价、进入第二轮竞价，仅1宗青浦宅地由保利发展底价摘得，该地块三面均紧邻保利旗下同系列住宅项目。

自今年3月以来，上海土地市场热度稳步攀升，本轮多宗热门地块竞价氛围尤为激烈，其中浦江镇地块、浦东南码头地块均拍至第二轮竞价，成为本轮土拍焦点。

值得关注的是，本次出让的全部五宗地块，前期均完成官方规划调整优化，形式涵盖控规局部微调、用地性质转换、公建用地改住宅、保障房转为普通商品房等，是上海通过盘活存量建设用地补充住宅供应的典型批次。

本次出让的闵行浦江镇浦锦地块，容积率低至1.05，是两日土拍中唯一一宗超低密地块，如期进入了双竞环节。该地块2025年7月完成控规调整，由商业服务业用地转为住宅用地。

竞拍阶段共吸引大华、建发、招商、保利、金茂&象屿等5组房企参与，共历经136轮竞价。在触发中止价+达竞高品质上限后，进入了第二轮竞价，最终由大华以36.55亿元摘得，楼面价43623元/㎡，溢价率40.72%，竞报方案包含4000元/㎡的装修标准、1670㎡公共服务设施配建面积以及2%的高端人才住房面积。

地块位于浦江镇成熟改善居住区，紧邻8号线芦恒路站，周边商业、教育配套成熟，片区以低密改善住区为主，居住氛围纯粹。项目容积率仅1.05，是市区稀缺低密地块，适合打造叠拼改善产品。

周边近距离可比新房方面，南侧2公里左右的大华星樾，容积率1.2，均价7.5万元/㎡。结合地块产品定位，坊间预计未来叠拼售价可稳定在8-9万元/㎡，剔除土地、建安及装修成本后，盈利空间较为可观。

从浦江镇板块存量住宅结构来看，近年整体存量持续收缩，2024以来新增房源不多，且以90-110㎡为主。就历史累计数据来看也是如此，板块90-110㎡刚需户型占比达36%，2024年以后的100㎡以上改善、大户型存量占比仅4%。本地块主打低密大户型叠拼产品，区域内同类低密改善房源稀缺、竞品少，存量压力小，后续入市去化优势明显。

本次出让的浦东新区南码头组合地块，吸引了9家房企竞拍，同样进入了双竞环节，最终成交价较中止价高出100万元，由保利置业以34.9亿元竞得，成交楼板价8.2万元/㎡，扣除配建后实际楼板价9.27万元/㎡。竞报方案包含6000元/㎡的装修标准、660㎡公共服务设施配建面积以及2%的高端人才住房面积。

该地块是近10年来南码头片区首次公开出让的宅地，地块容积率2.5，建筑限高70米（沿河部分40米），其中商业部分占地面积仅673㎡。此前于2025年11月完成控规调整，将原有商务用地优化为商住用地，同时完善滨水景观与社区配套，地块居住价值有所提升。

地块地处南码头成熟居住片区，紧邻世博水环滨水景观带，靠近地铁高科西路站，周边商业、教育、医疗等生活配套完备，片区居住氛围浓厚。地块西北1公里左右的保利世博天悦为滨江豪宅产品，售价约18万元/㎡；同属7号线沿线的中铁项目，此前在2025年初即已售罄，房地联动价为10万元/㎡。坊间预计本次南码头地块未来售价在14万元/㎡左右。

从大三林板块存量住宅结构来看，板块历年房源供应走势平稳，近年新增房源规模保持在合理范围。户型分布上，90-110㎡户型占比28%，70-90㎡户型占比19%，刚需、刚改产品占据市场主流；110㎡以上各面积段改善户型合计占比达到48%，产品梯队较为完整。本地块主打改善住宅，贴合板块主流置业需求，依托成熟的居住氛围，项目后续去化拥有稳固的市场基础。

本次出让的虹口区hk306-08瑞虹地块与hk153-02欧阳地块两宗地块位置相近，均为内环核心稀缺小型宅地，且都经过控规调整优化用地属性，区域价值突出，容积率均为2.5，起拍楼板价均为8万元/㎡。

其中瑞虹地块由原公共绿地、配套用地调整为纯住宅用地，按照最新规划，未来将以抬板式住宅社区入市。欧阳地块完成商办用地转住宅用地的规划变更，进一步补充了内环住宅供应。

瑞虹地块是虹口区成片二级旧里改造的收官宅地，两面邻水，土拍热度更高。在5月9日、12日中铁置业、上海城投均提前发布了该项目的招标公告，建安费用同为3亿元。28日吸引12组竞买主体参与角逐，经过63轮竞价，最终由上海城投以19.3亿元摘得，成交楼面价10.85万元/㎡，溢价率35.63%，限高80米，项目要求装修标准不低于4000元/㎡。

欧阳地块吸引6家房企参与竞拍，历经27轮竞价，最终由保利发展以14.3亿元竞得，折合成交楼面价约9.38万元/㎡，溢价率17.21%，限高60米，装修标准同样不低于4000元/㎡。

两地块地处虹口内环成熟生活区，地铁线路密集，商业、教育、医疗配套完善，居住氛围浓厚。距离邮电新村地铁站附近的金茂璞元均在500米以内，该项目为板块内顶豪标杆，均价约16.8万/㎡，主力户型130-240㎡，总价1800万起。结合本地块地段与产品定位，两宗地块未来入市价格均具备稳定支撑，项目整体盈利水平平稳可控。

从四川北路四平路板块存量住宅结构来看，板块房源供应在2022年达到阶段性高峰，此后新增房源持续减少，近年整体库存处于低位。户型分布上，70-110㎡户型合计占比40%，是区域主流产品；130㎡以上改善及大户型房源合计占比达47%，改善型产品存量基数不低，不过近年来优质新规项目仍然极少。两宗新地块均位于内环核心地段，地段稀缺性难以替代，叠加主城改善置业需求稳定，预计去化基本面保持稳健。

本次出让的青浦区QPS5-0001单元36a-02地块，如期由保利发展以底价5.41亿元摘得，成交楼面价1.6万元/㎡，容积率1.7，装修标准不低于2000元/㎡。

该地块取消了保障房配置比例，并取消沿迅达路带状商业设施，同时住宅地块鼓励抬板设计。在地块公示的第二天，保利即发布了该地块的招标公告，计划投资13亿元。

这是保利在重固镇的连续第四次落子，进一步巩固其在板块的深耕优势。保利在重固镇的布局脉络清晰：2023年7月竞得37-01地块，打造“虹桥和颂”项目；2024年8月拿下北侧36a-01地块，开发“虹桥和颂·IN25”（主力88-125㎡，均价约3.8万/㎡，5个月售罄）；2025年5月再获南侧36b-01地块，推出“虹桥和颂西岸”（3.8万元/㎡，已售罄）；本次36a-02地块位于三项目核心区域，距在建示范区线重固站仅400米，未来可直达虹桥前湾，交通优势显著。

地块地处重固镇成熟居住区，周边教育、商业配套逐步完善，居住氛围浓厚。三宗已开发项目均为保利“和颂”系产品，主打刚需及刚改客群，市场认可度高。本项目未来入市价格预计稳定在3.8-4.0万/㎡区间，盈利空间可控。

从板块存量住宅结构看，重固镇以刚需产品为主导，90-110㎡户型占比达46%，70-90㎡户型占比26%，两类合计占比72%，是区域主流产品。130㎡以上改善及大户型合计占比仅7%，改善型产品供应稀缺。本地块延续保利“和颂”系刚需定位，契合板块主流需求，叠加保利品牌与连片开发优势，项目去化具备稳定支撑。

结语：综合两日五宗地块的成交表现来看，本轮上海集中土拍热度达到年内新高，充分彰显了上海土地市场的强劲韧性和核心城市的资产稳定性。规划优化后的优质地块，精准匹配了市场改善与刚需的置业需求，有效激活了土地市场活力。

短期来看，后续上海土拍核心地块将维持高热，优质低密、主城核心宅地将持续成为房企争夺焦点。与供给侧信心的提振同步，上海房地产市场也将持续朝着供需匹配、品质升级、稳健发展的方向稳步前行。