航天基地德通映南山业主有话说：在项目上销售阶段规划宣传的TOD商业、写字楼、酒店......配套设施，为什么仍未动工？
2026年5月21日长安区官方对德通映南山项目商业地块建设的问题进行了回应，其中提到：
“针对商业部分开发进度滞后的问题，已于2025年5月开始督促处置工作，要求企业动工建设。企业反映因市场下行压力及公司经营困难无力开发建设......”
什么？来自榆林，背靠能源、化工，“资金实力雄厚”的德通置业怎么突然“经营困难，无力开发”了？
要知道，在2026年5月8日德通置业以3.394亿元摘地，拿下西安东郊幸福林带板块一宗45.344亩住宅用地，同时将配建一所30.47亩的教育用地。
还在正常拿地，怎么就说“经营困难，无力开发”呢？显然与逻辑不太相符，或者是项目卖得不好？我们一起来看一看德通在西安的这几年。
德通置业为榆林房企，2023年6月份南下西安，摘得西安航天基地神舟大道以东、航天南路以北102.33亩地块，其中住宅71.628亩，商服30.702亩，土地总价12.2亿元，折算亩单价1192万元，楼面价约7535元/㎡。
该宗地也是德通置业的西安首秀，案名德通映南山，经过半年酝酿，项目于同年12月份正式亮相，总共规划13栋住宅，以143-186㎡户型主打改善，整盘备案价2.2万元/㎡，在西安楼市中性价比并不高。
不过，紧临地铁4号线神舟大道站点，又有30.7亩商服规划，TOD商业成为项目的一大卖点。
进入2024年，西安楼市低谷效应明显，航天板块热度下降明显，项目去化并不快。
▲住建网签数据统计
截至目前，项目入市已有两年半，结合住建部门网签数据来看，德通映南山网签率约70%，还有200多套房源待网签。
由此来看，项目去化周期虽被拉长，但也不属于滞销盘，而且德通映南山的纯改善产品，也是项目“去化慢”的一大重要因素。
同时，德通置业在西安的开发业务并未止步，在2024年8月29日再次耗资5.71亿元摘地雁塔区大寨路板块95.058亩商住用地，楼面价约6567元/㎡。
项目案名德通昆仑序，总共规划16栋楼，106-141㎡刚需、刚改户型，毛坯均价约18213元/㎡,于2024年12月20日项目首批房源取证，截至目前共推出10栋楼，共计1079套房源，网签量约67%。
▲住建网签数据统计
可以看出，德通在西安的两个项目虽不能与“顶流”网红盘相提并论，但去化表现可圈可点。
一边各项目去化在持续，另一边还在继续拿地，似乎也不至于到了“市场下行，经营困难，无力开发”的地步。
那么德通置业为什么不愿意启动德通映南山项目商服地块建设呢？
原因似乎只能从商业地产本身上去找，目前的商业地产处境比住宅更差，租金下降、空置率高、需求萎缩、去化慢，而且后期的运营、IP打造......比住宅要复杂的多。
2023年5月份住宅、商业地块以共用宗形式整体出让，通过“住宅带动商业配套”的捆绑策略是好的，不过到了兑现阶段，开发商必须有现实利益的考量，只能静待时机。
业主质疑该地块已经成为“闲置用地”，按官方回应：宗地已按照出让合同约定动工建设且动工面积超过三分之一，不属于《闲置土地处置办法》规定的闲置土地。
也就是说，该宗商业用地无法进行无偿收回，或许最终也只能通过引入第三方合作的方式，推动商业的落地。
但对于业主而言，规划图上的TOD商业，何时落地短期内似乎已无从谈起，配套预期出现落空。