出品|中访网
审核|李晓燕
5月26日，上海细雨淅沥，新城控股2025年度股东大会在总部如期举行。与往年聚焦债务压力的焦灼氛围不同，今年的会场多了几分从容笃定。王晓松携核心高管直面投资者，坦诚商业增速放缓的现实，更抛出REITs盘活千亿资产、重启战略讨论会两大重磅信号，勾勒出从“住宅开发商”向“商业资管平台”转型的清晰路径。
逆市盈利，商业成“压舱石”
地产行业深度调整期，新城控股交出的成绩单堪称亮眼。2025年，公司实现营收530.12亿元，归母净利润6.80亿元，是少数保持盈利的民营房企。这份成绩的背后，是商业运营板块的强势支撑。
过去五年，新城控股主动收缩开发业务，物业开发销售收入从2020年的1581.18亿元降至2025年的390.04亿元，而商业运营总收入从86.39亿元稳步增长至140.90亿元，五年复合增长率超10%。2025年，商业毛利占公司总毛利的63%，毛利率高达70%，成为化解债务、稳定经营的核心支柱。
截至2025年末，新城控股在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业178座，出租率稳定在97.86%，全年客流超20亿人次，销售额近千亿元，规模与运营效率稳居行业第一梯队。更值得欣慰的是，凭借境外债破冰、机构间REITs落地等融资突破，审计机构连续两年出具“非标”意见后，2025年终于给出标准无保留意见，市场信心显著修复。
增速放缓，坦诚破局显底气
2026年一季度，商业运营收入增速从双位数骤降至2.82%，增长“天花板”隐现，成为投资者关注的焦点。对此，财务负责人管有冬并未回避，直言“2026年增长动力会更难”，核心原因在于两大增长引擎放缓：一是已开业项目出租率逼近98%，提升空间有限；二是消费复苏乏力，品牌销售增长承压，租金上涨受限。
直面挑战，新城控股给出三大破局方向，尽显长期主义定力。
硬件焕新，激活存量价值：对老旧吾悦广场进行改造升级，优化空间布局与硬件设施，提升物业估值与消费体验，让老项目焕发新活力。
内容迭代，适应消费趋势：不再单纯追求租金涨幅，主动引入潮流、体验式新兴品牌，优化租户组合。“短期可牺牲部分租金，换取长期竞争力”，管有冬的表态彰显格局。
运营深耕，筑牢竞争壁垒：升级“吾悦经营五步法”，从空间运营转向用户运营，强化会员服务与场景打造，以精细化运营提升客流转化率与租户粘性。
面对华润万象生活等央企巨头下沉市场的竞争冲击，新城控股保持清醒认知。管有冬坦言需向优秀同行学习，但也强调吾悦广场全国化布局的优势，直接竞争项目有限。更重要的是，央企下沉验证了三线城市商业价值的提升，为吾悦广场中长期租金增长打开空间。
REITs破冰，千亿资产谋新生
如果说商业运营是当下“压舱石”，那么REITs就是撬动未来的杠杆。手握178座吾悦广场、总资产超1200亿元的商业资产，王晓松明确表示，公募REITs是盘活存量、实现价值重估的关键抓手。
新城控股早已布局REITs赛道，创下多个行业“第一”。2025年11月，以上海青浦吾悦广场为底层资产，发行全国首单消费类机构间REITs，规模6.16亿元，成为A股民企REITs破冰的标杆。2026年3月，该项目首次扩募获上交所受理，规模12.86亿元，预计6月完成发行。
公募REITs推进同样顺利。广发新城吾悦封闭式商业不动产REITs于3月获上交所受理，底层资产为常州天宁、南通启东两座吾悦广场，估值21.43亿元，预计募资16.25亿元，年化分派率约5.59%，争取三季度亮相。
REITs的意义远不止融资。王晓松指出，过去商业资产缺乏公开定价标准，估值模糊；REITs打通“投融管退”闭环，既回笼资金降低负债，又保留运营管理权，实现资产价值重估与轻资产转型。新城控股子公司拟认购不低于34%份额，持续担任运营统筹方，确保商业运营的稳定性与专业性。
战略重启，迈向资管新征程
“行业调整期，我们聚焦保交付、稳现金流；现在，是时候重新思考未来增量了。”王晓松透露，公司计划6月中旬重启战略讨论会，这是近四年来首次，将在三季度明确新战略方向。
从“盖楼卖房”到“管楼生钱”，新城控股的转型路径清晰可见。未来，公司将从被动管理转向主动资管，甚至通过“腾笼换鸟”进行资产置换，优化资产组合，提升整体收益。核心逻辑是：依托吾悦广场的运营能力，将1200亿商业资产转化为持续稳定的现金流，从开发商转型为专业资产管理平台。
这份战略底气，源于扎实的基本面：连续8年经营性现金流为正，2025年回款率110.41%，在手现金充裕，净负债率56.97%，财务结构持续优化 ；REITs、经营性物业贷、中期票据等多元融资渠道畅通，融资成本稳步下行 ；178座吾悦广场、5497万会员构成的线下流量壁垒，难以复制。
地产行业告别高杠杆、高周转的黄金时代，存量运营与资产证券化成为新赛道。新城控股以商业为基、以REITs为翼、以资管为方向，穿越周期的同时，正在开辟属于自己的第二增长曲线。
当行业还在泥潭中挣扎，新城控股已迈出向新而生的关键一步。1200亿吾悦广场的价值重估，才刚刚开始。