近期，广州楼市最热闹的话题莫过于"以旧换新"。
广州安居集团正式启动"卖旧买新"试点，收购对象为总价300万以内、70平方米以下、位于环城高速内的二手住宅，楼龄不限。
而早在十多天前，南沙开建便小范围启动“以旧换新”，掏出30亿元在全市收旧房，可置换旗下的8个楼盘。
虽然都是“以旧换新”，但两者区别却不止一点：
安居集团是官方牵头，南沙开建本质是企业营销行为；
南沙开建要求收购款必须在自家楼盘花掉，安居集团仅要求购买新房；
南沙开建可选的楼盘只有8个，全在南沙，安居集团换购新房范围覆盖全市；
南沙开建之所以开启“以旧换新”活动，归根到底是为了促进楼盘去化。
这几年，南沙的楼市的确有点艰难。
据克而瑞数据显示，南沙新房去化周期从2025年初的不到20个月，一路攀升至如今的超27个月。
截至2026年4月末，南沙库存面积约159.15万㎡，库存套数13640套。
就算不建新房，光卖现有的都要卖两年多。
而对于深耕南沙的企业来说，大市场不好，楼盘去化更是惨不忍睹。
南沙开建“以旧换新”活动涉及的八大楼盘，大部分都陷入了“去化难”的现状。
像颐德湾尚早在2019年就已开盘，至今还没卖完。
2026.5.28截图自阳光家缘
2023年开卖的开建·茗筑水岸，打造建面约165-200㎡大平层。
在刚需客为主的南沙，这样的产品并不受市场喜爱，三年过去，项目网签量只有十几套。
2026.5.28 截图自阳光家缘
同样命运的还有开建·南沙壹号，今年4月新开盘，曾经被赋予厚望，发布会当天还请了明星站台。
项目占据三江汇聚、南向头排望江的位置，主推建面约190-266㎡大平层，总价600万起。（来源公开数据，以实际情况为准）
在官方口径里，南沙壹号VIP认购专场首批去化80%，金额3.8亿元。
但据克而瑞数据显示，截至发稿，项目仅网签15套房源，成交金额约1.66亿元。（网签数据可能会有滞后）
另外，其它几个楼盘也承受着去化压力。
2025年9月开盘的开建·瑞筑花园，只卖出了16套房源。
2026.5.28 截图自阳光家缘
开建·未来城市由南沙开建·源筑新城改名而来，一期打造建面约76-125㎡刚需产品，二期则为纯板楼设计，打造建面约190-260㎡大平层。
2024年拿到预售证的C2、C3三栋住宅中，目前还有199套住宅未售，今年又新领了C5、C4两栋住宅预售证，目前网签量为0。
2026.5.28 截图自阳光家缘
开建·未来城市所在的万顷沙板块，目前配套较为匮乏，大多地块处在待开发的状态。而与灵山岛、横沥岛等板块相比，万顷沙的定位相对较弱。
项目一期的产品偏向刚需，二期却大幅转向190-260㎡的纯大户型社区。
刚需客与大平层、商品房与政府性房源在这个小区大杂烩……万顷沙市场能否接受这高昂的总价以及高低配的产品，也是个未知之数。
开建·未来城市效果图
开建·珺筑水岸则比较特殊，当时的拿地条件极为苛刻，竞得人必须自持扣除配建人才公寓后计容建面的100%。
而本是鹏瑞拿的地，后来由南沙开建接手。
今年广州发布新规，自持住宅可通过补缴土地金的方式，转向市场化销售，才让开建·珺筑水岸解套。
此外，该小区2025年被南沙土地开发中心收购过一批房源用作安置房，最终形成人才房+安置房+商品房的混合状态。
总体而言，“去化难”是南沙开建旗下住宅楼盘的通病。
而推出“以旧换新”活动，正是通过收购二手房的方式，筛选出真实买家，缓解楼盘去化困境。
作为区属国企，住宅开发业务只不过是南沙开建的一部分。
据官网显示，南沙开建有四大主营业务，分别是城市开发、产业投资、商业文旅、城市服务，基本都是重资产的行业。
这一两年，南沙开建集团内部还面临了不少挑战。
在2025年度总结大会上，集团党委书记、董事长叶镇慧表示，“2025年集团直面行业深度调整与内部库存高企、负债承压的挑战，成功打赢翻身仗，实现质效双升”。
同时他还强调 ，2026年，集团需坚守“去库存、降负债、稳现金、促转型”的核心策略。
而根据天眼查数据显示，2025年，广州南沙开发建设集团有限公司营业总收入46.12亿元，同比上涨122.95%。但其净利润为-26.73亿元，同比下降1291.82%。
另外，截至2025年底，集团资产总计627.52亿元，负债总计426.13亿元。
目前，住宅开发业务成为了南沙开建沉重的流动性负担，多个主力项目去化承压，不仅沉淀大量资金、拉长回报周期，更在行业下行期侵蚀集团利润。接下来，去库存、降负债，依旧是南沙开建的主要核心工作。