在疯狂的五天里，我把全家的毕生积蓄都押在了人工智能可以胜过房地产经纪人的直觉上。
本文作者斯图尔特·汤普森是一位科技记者，他刚刚带着家人搬离了纽约州的哈德逊河谷。
2026年5月28日
我当时正坐在车里，突然接到一个电话，这通电话可能价值超过五十万美元。是一位房地产经纪人打来的，她的客户正在考虑对我的房子出价。她想确认一些细节，包括：我是否真的私下处理了整个房产挂牌事宜？她不太相信我是个业余人士。
“所以——你不是房地产经纪人？”她问道。
“不，”我说，“这是我卖的第一套房子。”
“我来这份工作已经超过一天了，我一直都确信你是个房地产经纪人，”她说。“你的言辞、你的做事方式、你的邮件，一切都让我觉得你是。”
但这一切都不是我做的，都是人工智能。
几天前，我启动了一项实验，实验对象是我家最大的单一金融资产：我能否在几乎完全依靠几个聊天机器人的情况下，不通过人类房地产经纪人就卖掉我们的房子？
作为一名科技记者，我曾亲眼目睹人工智能如何改变医疗、商业乃至战争。但我不知道它将如何在更为复杂的哈德逊河谷房地产领域发挥作用。
“我们真的可以这么做吗？”妻子问，“我们什么都不懂。”
我能想到的最好办法就是“相信我，人工智能可以处理。”
我们在纽约州北部拥有一栋三卧两卫的平房。四年前，我和妻子花了大约52万美元买下了这栋房子。我很快就爱上了它那挑高的阳光房和巨大的厨房岛台，我们每天早上都会在那里吃麦片，晚上偶尔还会喝上一杯内格罗尼鸡尾酒。但到了三月份，随着第二个孩子的到来，我们决定搬家。起初，我们打算像91%的人卖房时那样：聘请一位房地产经纪人。
整个过程中最关键的环节是确定挂牌价格，经纪人表示他们扮演着至关重要的角色——他们运用丰富的经验，将市场数据与当地需求和社区质量等无形因素相结合。我和妻子估计我们的房子能卖到55万美元，但这纯粹是凭感觉，仅仅浏览了一下Zillow网站。我们期待经纪人能提供更专业的建议。然而，当我们面试了几位经纪人并提到这个数字时，他们大多只是耸耸肩表示同意。
一位经纪人说，她所在的经纪公司使用算法来估算房价，但算法判定我们的房子价值低于我们当初的购买价格。另一位经纪人在带我们参观完房子后倚在厨房台面上，也同意这种说法。“你们很可能会赔钱，”他说。
我之前就对房地产经纪人的价值有所怀疑，这些谈话更加深了我的疑虑。而且，他们的服务费也高得惊人。我得付给经纪人大约3%的房价作为佣金，再付给买方经纪人3%，加起来可能超过3万美元。我为什么要付钱让他们帮我亏本卖房呢？
几天后，我很好奇潜在买家会如何看待我们的房子，于是我向人工智能聊天机器人提供了一些基本信息，并要求它生成一份房源描述。它生成了一段热情洋溢的文字——将这里描述为一个“令人心旷神怡”、“阳光充足”、“非常适合爱鸟人士”的地方。
我把这段文字发给了妻子。“我觉得人工智能在这方面做得不错，”我写道。
“是啊，真不错，”她同意道。
我又想了想。房地产经纪人的工作似乎很简单：遵守规则，参考类似房屋的成交价。经纪人曾经拥有的那种人性化优势似乎已经过时了。他们不再完全掌控房源信息或房屋销售数据，而曾经帮助房产销售的人脉关系也早已被Zillow和Redfin之类的网站所取代。
在妻子的支持下，我决定完全用人工智能取代客服。我真希望自己能告诉你我用了什么复杂的代码，但事实是，我只是因为工作关系注册了一个账号，所以就开始和谷歌的聊天机器人 Gemini 聊天。其他人使用 Gemini 需要每月支付 7.99 美元。
“When you get 1,100 views and 91 saves,” the chatbot told me, “you haven’t just listed a house; you’ve started a localized ‘gold rush.’”信用...Al Torreggiani
自从开始使用人工智能，我就停不下来了。为了准备卖房，我在三周内问了数百个问题。当我需要聘请摄影师时，聊天机器人提供了一份本地商家名单，并就房屋布置提出了建议。它告诉我如何组织照片库才能达到最佳效果（外观 > 厨房 > 平面图）。当我反复斟酌房源描述时，它满足了我的每一个要求。
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过去，房地产经纪人对多重上市服务（MLS，即房屋销售主数据库）的访问权限控制非常严格。但20多年前的一项规则变更使得这些房源信息更容易在网上传播，我使用了一项名为Homecoin的服务，花费200美元发布了我的房源。起初，我需要填写的表格让我感到有些不知所措，但人工智能很快就解释了诸如“销售优惠”和“自动估值模型”之类的专业术语。
聊天机器人确实犯了一个重大错误。我并没有委托经纪人出售房产，但系统却要求我支付最终买方经纪人高达3%的佣金。当我向聊天机器人投诉此事时，它建议我在房源信息中说明我提供的佣金为0%。但根据2024年的一项和解协议，这样做是不允许的，否则我将面临罚款。幸好我事先知道这一点，因为Homecoin已经将其标记为常见错误。
除了这个小插曲，人工智能让创建和提交房源信息的过程变得轻松无比。我安排在3月19日星期四发布。那天早上，我登录Zillow后，我的房子立刻就出现了。它完美地融入了房地产经纪人展示的房源列表中。根本看不出来我其实对这方面一窍不通。
短短几个小时内，我的邮箱里就涌入了大量周末看房的预约。我费了好大劲才应付住这些预约，最后还是决定让聊天机器人帮我搞定一切。我告诉经纪人，他们只能发邮件或短信，不能打电话。他们写什么，我就复制粘贴到聊天机器人里；聊天机器人回复什么，我就复制粘贴回去发给经纪人。我担心有些经纪人会利用我的经验不足，所以让聊天机器人列出一些可能存在的冲突，并生成一些我可以提前准备好的自信回复。
周五下午，我们的房源上线刚超过24小时，一位经纪人联系我说，有个客户准备快速现金报价。我赶紧联系聊天机器人寻求帮助，想知道如何礼貌地接受报价，同时心里暗暗期待更多报价。
“我需要解释一下‘我不是在玩游戏’或者‘我不是想利用你们的报价’之类的吗？”我笨拙地打字道。
通常情况下，聊天机器人会阿谀奉承。但这次，它却给了我一记相当于扇耳光的“人工智能版”耳光。“无论如何，千万别说‘我不是在玩游戏’或者‘我不是想利用你的报价’，”它说道。“在谈判中，一旦有人说‘我不是在玩游戏’，对方就会立刻觉得‘他们肯定是在玩游戏’。这会营造一种防御氛围，让你看起来像个业余人士，好像想要更多钱却又感到内疚似的。”
这一切都展现了人工智能的能力，它不仅能传递事实——那些它从维基百科或训练材料中吸收的原始信息——还能传递更接近智慧的东西。它让我掌握了一种思维方式，一种应对微妙且高风险互动的姿态，而这种思维方式和姿态通常只有那些天赋异禀或经验丰富的人才能拥有。
我应该以多快的速度回复信息，才能不显得过于急切？如何既能解决对方的疑虑，又能保持对方的兴趣？过去，这些问题只有房地产经纪人才能自信地回答。但现在，情况已经不同了。
现在，不听取人工智能的意见，我几乎无法做出任何决定。到了周五晚上，我开始担心大家对我们房子的兴趣是不是太高了。周末我们安排了将近20场看房。我向聊天机器人坦白了我的焦虑，担心我们把房子定价过低。它给了我一些必要的安慰，说我定价低反而无意中形成了一种“策略”，可能会收到多个报价。“当你的房子获得1100次浏览和91次收藏时，你不仅仅是挂牌出售了一套房子；你已经掀起了一场局部‘淘金热’，”它写道。
我妻子抱怨说我更相信聊天机器人的建议而不是她的。她说得没错。那天晚上，我试着写一封简单的邮件感谢客服人员，但却磕磕绊绊，措辞生硬，完全无法像以前那样恰到好处地表达感激和信任。最后，我干脆用聊天机器人的回复替换了自己写的。
我最初开始这项实验时，以为聊天机器人会打造一个超级版的自己——将我的判断力与它渊博的知识相结合。但当我开始依赖人工智能，亲眼目睹它几乎无所不知的本领后，我自身的不足开始显得巨大，甚至令人担忧。我原以为自己是在提升技能，实际上，我是在用它取代自己的技能。
我之前对房子能快速售出的兴奋之情也随之消散。两位经纪人告诉我们他们的客户会准备报价，但后来在附近转了一圈后，客户们又改变了主意。其他潜在买家则表示，卧室太小和地下室有些潮湿是他们无法接受的。我的心情跌入谷底，突然间，我确信这房子永远也卖不出去。
人工智能提供的安慰微乎其微。“在最初几次看房之后，出现‘脆弱感后遗症’是完全正常的。当人们没有立刻慷慨解囊时，你就会开始用最挑剔的陌生人的眼光审视自己的房子，”它略显生硬地说道。
我渴望得到一些人性的理解和支持。这似乎正是房地产经纪人的价值所在——他们既睿智又友善，就像一位知己，随时准备为你提供帮助。由于手边没有经纪人，我给一位好友打了电话，他向我保证房子很快就能卖出去。我还就几个问题征求了妻子的意见，并意识到她简洁明了的意见——比如一句简单的“不，这太蠢了”——远比聊天机器人精心分析的结果有效得多。我确实需要人参与其中。但我的朋友和家人完全可以胜任这项工作——而且他们不收取任何佣金。
周一，我总结了一下情况。经过周末的密集看房，我们收到了很多拒绝。从邻居到价格，似乎所有方面都是问题。一位买家说房子太小；另一位则抱怨房子太大。
聊天机器人坚持说这无关紧要。“我知道被拒绝14次就像经历了一连串糟糕的约会，”它写道，“但在房地产行业，这些数字恰恰表明你的房源很受欢迎。”聊天机器人说得没错。到下午5点截止时间，我收到了三个报价。而且所有报价都远高于要价。
A.I. generated glowing prose about my home, describing an “inspiring” place that was “flooded with light” and “perfect for bird lovers.”信用...Al Torreggiani
聊天机器人对我们共同的胜利赞不绝口。但我们即将进入我最害怕的阶段：谈判。我连在餐厅里要求换个好位置都会手心冒汗，在电影院里也根本没办法让别人安静下来。那么，当全家毕生积蓄都押在房产交易上时，我又该如何应对这种高风险的讨价还价呢？
经纪人声称他们能提供巨大的价值，将毕生积累的直觉运用到谈判桌上——运用技巧促成棘手的交易，并在合适的时机采取积极主动的策略以实现利润最大化。我后来采访的一位业内人士，美国房地产经纪人协会的丹·韦斯曼，强调了购房文件的复杂性。
“每个人对合同的要求都不一样。可能是价格，可能是交割日期，也可能是其他各种各样的事情，”他说。“影响因素太多了。至少目前来看，为了方便起见，我认为让真人参与其中至关重要。”
然而，当我查看那三份报价函时，却发现了一些不同之处。它们都很简单，只有一页纸，而且似乎只有几项内容至关重要：主要是价格、条件和定金。三位竞标者都放弃了房屋检查和估价，而且他们的贷款都很充足。我把这些报价上传到聊天机器人。它给出的结果我和妻子都同意：报价最有把握的那份才是最终赢家，即使它的价格略低于最高报价。
在和聊天机器人讨论可能的还价时，我突然想到一个主意。买家是否愿意支付给他们自己的经纪人2%的佣金，而不是让我支付？这样我就能立刻省下超过12000美元。如果我用的是自己的经纪人，把佣金作为谈判的重点会让人觉得尴尬，甚至有点侮辱人。佣金可是整个行业的命脉。但我不用担心经纪人的问题，而且我的聊天机器人也支持这个想法。所以我决定试一试。对方几乎立刻就接受了。
我自然而然地开始担心起来。我们是不是应该再努力争取更高的价格？经纪人说他们深谙这门微妙的艺术，既要尽可能地从买家那里争取更多，又不能让任何人放弃交易。
我妻子让我更有人情味一些。“我不再那样做，晚上睡得更安稳了。”她说。
我不得不问聊天机器人。它同意道：“你没有‘损失’金钱；你‘购买’的是安心。”
我们接受了略高于60万美元的报价。我的AI实验就此结束。为了处理交割事宜，我花了一小笔钱聘请了一位律师——一位真人律师。
最终，使用人工智能让我净赚了超过 9 万美元。这包括高于要价的溢价，以及我省下的大约 3.6 万美元的费用。
我不确定我的经验对那些不如我精通技术的人来说是否适用。我的工作是成为人工智能专家（除了Gemini之外，我还使用Perplexity的浏览器完成了一些任务）。卖房是一项庞大而复杂的工作，之所以能成功，部分原因是当时市场行情良好，而且没有任何特殊情况。很多人可能乐意支付费用来避免这些麻烦。有些人则因为没有专业人士的帮助而不敢卖房——这些人了解所有规则，而且不像机器人那样，必须遵守行为准则。
但我确信，人工智能很可能会将房地产经纪人转变为更像旅行社的角色。他们曾经是人们在复杂繁琐的购房流程中不可或缺的环节，而如今，他们可能很快就会成为忙碌人士的“锦上添花”之选，帮助他们获得更轻松便捷的体验。
我并非唯一这么想的人。在我接受报价后不久，我读到一篇报道，说佛罗里达州一位男士利用人工智能售出了自己的房子，最终成交价比经纪人预估的可能价格高出10万美元。房地产行业对此一片哗然，认为这位卖家可能因为挂牌价过低、过快接受报价而损失了约22.5万美元。
我开始怀疑自己是不是做错了。我打电话给理查德·维齐尼，他是一位在我所在地区从业十年的房地产经纪人，想请他为我的房屋出售提供一些专业意见。尽管表面上看起来很成功，但我实际上是不是搞砸了？
“伙计，那房子大概值六十多万美元，”他说道，估计售价至少在六十五万美元以上。“这一点毋庸置疑。”他事后的自信与他同事们之前在我家厨房里做出的悲观预测实在难以调和。当时，那些人可没这么乐观。
然后我算了算。如果我不支付任何中介费，以 60.5 万美元的价格卖掉房子，我最终到手的钱和支付正常佣金后以 64.3 万美元的价格卖掉房子到手的钱一样多。也许借助人的力量，我能卖得更高，但这未必对我有利。（当然对买家也没有任何好处。）唯一肯定获益的只有房地产经纪人。
我还有最后一个电话要打：给新业主梅丽莎和迈克尔·奎因夫妇。他们对我的所作所为感到非常好奇，并询问是我还是聊天机器人采取了这种咄咄逼人的谈判策略。
奎因夫妇并不后悔支付经纪人费用。他们和经纪人关系非常密切，近十年来一直委托他买卖房屋。他们对彼此的家庭和孩子都非常了解。但当我问奎因夫妇，如果将来决定卖房，是否会考虑使用人工智能时，他们毫不犹豫地回答“会”。“这能帮我省下几千美元，”梅丽莎说。
当我们的交易即将完成时，我开始着手搬迁的最后阶段。我登录了聊天机器人，提出了另一个问题。
“我需要买房，但我不打算通过中介，”我写道。“我该从哪里开始呢？”
本文出处：https://www.nytimes.com/2026/05/28/technology/sell-house-with-ai-no-realtor.html