就在今天，上海四批次土拍开槌，三块地成交61.3亿，这也是今年热度最高的一次。
上海城投，从12家房企中杀出重围，总价19.3亿、楼面价10.85万/㎡摘下虹口瑞虹地块。
民企大华，历经整整136轮竞价，击败保利和建发，总价36.55亿、楼面价约43623元/㎡，溢价约40.72%拿下“浦江地王”。
保利发展，4年4子延续深耕战略，总价5.41亿、楼面价1.6万/㎡底价获取青浦重固地块。
今天的上海土拍真的太猛了，太久没看到12进1的残酷拼杀、溢价超40%的地王。
今天总爷就和大家聊聊，今年最火这场土拍，究竟暗藏怎样的信号。
01
上海城投意外杀出，抢下瑞虹核心地块
今天报名最多、竞拍最热的一块地，是位于虹口的瑞虹地块。
这块地出让面积约7115.32㎡，容积率2.5，起始楼面价就高达约8万/㎡。
在总爷看来，虹口地块拥有三大核心优势：
1）两面临水：西侧、南侧临河，景观优势明显
2）核心配套：一路之隔是太阳宫、月亮湾
3）体量优势：总建面17788㎡，快周转无压力
要知道，瑞虹新城本就是北上海高端改善区域，这块地就在瑞虹一期南侧，容积率2.5、双面临水，坐享板块所有核心配套。
再加上金茂璞元16.6万元/㎡的支撑，区域价值已经形成高度共识。
所以这块地也引发众多房企关注，多达12组竞买人参与竞拍，包括——
国贸、浙江龙盛、中海、保利发展、华润、招商&鸿海&瑞城、金茂&清能、建发、越秀、绿城、中铁置业、上海城投
令人意外的是，在经过63轮报价后，上海城投杀出重围，以总价19.3亿、楼面价108501 元/㎡强势摘地，预期售价可能要超16万/㎡。
溢价率高达35.63%，本身就是本地国企对市场积极看好的信号。
上海城投作为扎根本土的“隐形地主”，一直非常低调，但2024年一年就斥资超百亿拿地。
同时他们也具备豪宅开发经验，老城厢顶级豪宅露香园，曾创下3.79亿的单套成交纪录。
虹口历经金茂、华润、绿城在的巅峰产品洗礼，接下来就看上海城投，能不能满足豪宅客户的更高期盼。
02
大华溢价超40%，摘得闵行低密地块
在兵家必争的闵行，本次也迎来浦江重磅地块的出让。
本次推出地块虽然在外环外，但容积率仅1.05，直线距离8号线芦恒路站仅约1公里——
是本批次出让面积最大、容积率最低的一幅，非常适合打造低密改善产品。
尤其考虑到浦江本身的改善属性，板块拥有强大购买力，新地块吸引了5家组合角逐——
建发、大华、招商蛇口、保利发展、金茂+象屿
这些房企几乎都在周边有开发历史，对区域市场很熟悉，本次参拍并不意外。
经过数十轮角逐，大华、保利、建发一直拼到30%首轮溢价封顶，三家都表现出势在必得进入二轮竞价。
最终民企大华总价36.55亿、楼板价43623元/平、溢价率40.72%拿下这块低密土地。
大华近年产品力迭代有目共睹，尤其是在低密领域展现出强大兑现力，最近更是“四墅联动”点燃市场——
内环旁新规叠大华·静安年华，新一代滨水轨交墅作大华·星屿，都心半岛源墅大华·望樾，宝山主城浮岛墅境大华·锦樾。
同时他们曾在浦江镇打造过大华·星曜、大华·星樾，有比较深厚的客户资源积累、本地开发经验。
深耕低密赛道的他们，正在成为上海新一代“别墅专家”，期待下半年大华新产品的亮相。
而在如今市场，一家民企可以不断拿地、持续进步，本身就是一个值得尊重的标杆。
03
保利4年4子，延续重固区域深耕
青浦重固再度上新，地块位于保利虹桥和颂·西岸北侧，容积率仅1.7，总建面约3.38万方，延续了板块“小步快跑”的特征。
最终结果也毫无意外，深耕板块的保利发展以总价5.41亿、楼板价1.6万/平底价获取。
早在4月土拍名单公示的第二天，他们就发布了地块招标公示，可以说是势在必得。
毕竟对于重固板块来说，保利发展是绝对的引领者，从2023年开始每年拿一宗地，并创造了“三年三冠”的惊人业绩。
2023年保利虹桥和颂10个月售罄；2024年保利虹桥和颂·IN255 5个月售罄；2025年保利虹桥和颂·西岸问鼎区域网签套数、面积、金额三冠王。
在深耕上海的一众央国企巨头中，保利是少有市中心和郊区“全面开花”的房企。
尤其在容易被忽视的五大新城，他们依旧是开发主力，松江的西郊和煦、青浦的虹桥和颂、江桥的虹桥和著，都成为板块引领者。
顺利拿下重固地块后，保利实现4年4子的深耕布局，又一座“保利城”彻底爆发了。
04
重燃热度，土拍进入“短平快”时代
今年上半年以来，随着二手市场的强刺激，上海土拍活跃度、溢价率在持续提升。
尤其是瑞虹地块、浦江地块的高溢价成交，重燃土拍热度，也是一个很明显的风向标。
1）短平快+小而美，市区土地加速抢跑
去年以来，城市更新类的小地块在加速出让，这些地块体量小、限制少，能够快速出货值、出业绩。
因此你会发现，央国企对这些地块非常渴望，过去一周至少4家房企发布6则招标公告，在拿地前提前布局。
2）追求确定性，房企都在找“舒适区”
与此同时房企大多在锁定长期深耕、或有项目在售的区域，也就是所谓操盘的“舒适区”。
比如保利在重固的4年4子、绿城金茂角逐虹口地块、大华建发争抢浦江地块，本质上都是在追求市场、操盘的确定性。
这场高热度的土拍未完待续，明天还有虹口、浦东的重磅地块出让，总爷也将持续关注。
对于本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。