八大建筑央企集体押宝城市更新

八大建筑央企正在城市更新赛道里寻找真金白银。

5月15日，国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，标志着城市更新作为国家战略方向已经确立。

就在政策落地之前，八大建筑央企早已完成布局：成立了城市更新专项工作组，推动重资产向轻资产转型，进行大面积人事调整。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《企业观察报》采访时表示，这并非一次简单的业务转型，而是一场关乎生死的集体转向。

《企业观察报》通过采访多家建筑央企了解到，2026年多家建筑央企内部会议传达出的基调高度一致：“十五五”可能是建筑行业生死存亡的关键五年。因此，中建集团、中国铁建、中交集团、中国中铁、中国电建、中国能建、中国中冶、中国化学集体转向了城市更新这一赛道。比如中国铁建已经明确把城市更新定义为“必须打赢的硬仗”，强调“只许胜，不许败”。

建筑行业转型方向非常多，国际化、绿色化等赛道同样具备增长空间，但为何八大建筑央企不约而同地将重心押注在城市更新上？

首先，城市更新是目前央企转型中一个难得的赛道。严跃进分析，“十五五”期间，城市更新拥有15万亿级的规模，足够让年营收超万亿的央企吃饱；建筑央企已有的工程管理经验、政府关系资源也能用得上；再加上专项借款、REITs融资等工具已经到位，资金不是问题；而拆迁谈判、长期运营这些麻烦事，民企扛不住、城投接不了，恰恰成了央企的护城河。

其次，地方政府的需求变了。一位长期从事建筑招投标的市场人士告诉《企业观察报》，如今但凡使用财政资金的项目，政府都要求在可研材料中写明“未来长效回报”。这意味着每一笔钱都要精打细算，因此只有那些能自己回血的项目才更容易获得青睐。传统基建建完即走，没有后续收入；而城市更新改造后可持续产生物业费、停车费、租金等现金流，具备自我造血能力。正因如此，财政资金正加速向城市更新倾斜，最终，只有那些既能建好工程、又能运营好工程的企业，才有资格申请这笔钱。

再次，城市更新能带来真金白银的订单。据公开资料，2026年一季度，中建六局城市更新业务中标近百亿元。中建一局拿下深圳罗湖棚户区改造项目，金额约19.31亿元。中国能建拿下济南洪楼TOD城市更新项目，金额2.86亿元。中国交建拟中标两个城市更新项目，合计金额约9.65亿元。

最后，自身的困境也逼着它们不得不转。财报显示，2026年一季度，八大建筑央企中有六家净利润出现下滑。中国中铁下滑最猛，同比降幅达到27.65%，净利润降至43.59亿元；中国电建下滑25.56%，净利润19.51亿元；中国交建下滑24.95%，净利润41.03亿元；中国铁建下滑14.75%，净利润43.92亿元；中国建筑虽然体量最大，净利润138.8亿元，但也下滑了7.75%；中国能建下滑9.75%，净利润14.54亿元。只有中国中冶和中国化学实现正增长，前者净利润16.33亿元，微增1.59%，后者净利润15.67亿元，增长8.46%。传统业务增长乏力，倒逼这些央企必须向城市更新这类具备自我造血能力的新赛道转型。

城市更新，怎么做？

据《企业观察报》梳理，各大建筑央企的路径正在分化。粗分两种打法：一是七家央企的“细分深耕”派：各守一隅，在自己最擅长的领域精进；二是中建系的“内部赛马”派：不限定赛道，让工程局自己跑出来。

先看第一类：细分深耕派。中国铁建、中国中铁、中国交建、中国电建、中国能建、中国中冶、中国化学，七家央企，七条路径，极少跨界。

中国铁建起步最早。据中国铁建官网消息，城市更新已成为其核心战略，主攻老旧小区改造、产业园区升级和TOD存量升级。其优势在于设计、投资、建设全链条一体化。从前期策划到后期交付，铁建能独立完成整片区域的更新，这正是地方政府最看重的能力。

中国中铁主攻地下空间：老旧管网改造、综合管廊迭代、地铁上盖物业开发。这些项目与其轨道交通和隧道工程主业高度协同，技术复用率高，成本优势明显。

中国交建策略最为克制，优先选择“小而美”“惠而实”的城市更新项目，明确回避大拆大建。它更倾向于滨水岸线改造等现金流稳定、回报周期可控的项目。

中国电建和中国能建走出“能源+城市更新”的差异化路线，将城市更新与新能源基础设施绑定。据《企业观察报》了解，两家公司内部均有硬性规定：能源类企业的厂房更新项目，必须由本公司获取，不得外流。

中国中冶依托冶金建设的老本行，重点锁定工业遗址改造、老旧厂房更新、地下综合管廊。其护城河在于技术门槛，高炉加固、污染土壤修复、特种设备拆除等专业领域，其他央企很难切入。

中国化学路径最为积极，主打“产业导入式”更新。据《企业观察报》了解，中国化学内部明确规定：大化学、大材料类企业的厂房更新项目，必须拿下。为此，中国化学要求投拓人员走出办公室，全力拓展运营型项目。目前，中国化学净利润和营收均实现正增长。

再看第二类：内部赛马派。

与上述七家不同，中建集团不限定赛道，而是依靠内部竞争机制推动转型。《企业观察报》通过中建集团了解到，中建集团在总部层面只明确一个方向：向“城市发展综合运营服务商”迈进，布局涵盖市政环卫、文体场馆、物流码头、商办资产、片区综合运营等几乎所有领域。但具体切入哪一块，由九大工程局根据自身区域优势和资源禀赋自行决定。

比如，中建六局借助与中建丝路的战略协同，切入市政管网改造与老旧小区领域，2026年一季度中标近百亿元。中建八局则侧重文体场馆建设运营，以杭州亚运三馆为代表。考核指标的逐年加码，也为这场“赛马”增添了紧迫感。据《企业观察报》了解，部分工程局2026年城市更新业务考核指标已提升到50亿元。

城市综合开发这门生意，周期长、投入大、回款慢。央企越做越明白一个道理：不是拿项目多就能赢，而要看谁能把项目从头跑到尾。征询、签约、拆迁、融资、建设、运营、回款，七个环节，哪个卡住，前面投的钱全白费。面对这种长链条风险，央企的策略是集中资源打穿重点区域：不是为了少干活，是为了不白干。

但现实是，多数项目过不了几道坎。

第一道坎：算不过账。这是整个行业面临的普遍难题。以华润的坪山区坪山街道中心公园东片区为例。2020年，该项目被列入坪山区城市更新单元计划，拟拆除7.5万平方米，规划建设27万平方米的商业综合体。然而到了2024年，市场环境已今非昔比，坪山新房库存超过6000套，去化周期长达27个月。面对这笔怎么算都亏本的账，华润最终没有推进项目。据深圳市坪山区城市更新和土地整备局官网消息，该更新计划于2024年5月正式失效。

第二道坎：算得过账，却跑不动。据深圳市福田区住房和建设局官网消息， 2025年7月15日，中交城市更新（深圳）有限公司申报的福田区梅林街道东林工业区更新单元计划正式失效。卡壳的原因在于签约环节。该项目2020年9月就已取得规划批复，但五年过去，仅完成2户业主签约，剩余7户未签约，导致项目无法达到法定的双三分之二同意门槛。据《企业观察报》统计，截至2026年5月，深圳有约100个城市更新项目长期停滞或失效。

第三道坎：跑得动，钱却回不来。城市更新最隐蔽的风险，不是拆迁谈不下来，也不是签约签不动，而是钱投进去之后，迟迟收不回现金。

中建集团旗下子公司中建方程就是一个典型。这家公司已累计投资城市更新项目超1000亿元，但钱投出去容易，收回来难。财报显示，2025年前三季度，其营收仅52.95亿元，同比下滑10%；净利润4.03亿元，同比暴跌46%。更值得警惕的是，经营活动现金流净额为-1.93亿元，这意味着公司不仅没赚到钱，反而在往外掏钱维持运转。两个具体项目能说明问题。据中诚信国际2025年6月发布的报告显示：天津葛沽镇综合改造项目，中建方程已投资73.61亿元，回款仅19亿元；西安市高陵区通远创想小镇启动区及配套建设项目，已投资41.67亿元，累计回款仅2亿元；钱被项目占住，就转不起来。问题至今仍在持续。 2026年4月，中建方程在一季度运营分析会上明确将“攻坚逾期投资回款清收”列为重点任务，显示回款难题尚未破解。

央企的城市更新之路，早已不是能不能抢到项目的问题，而是能不能把投进去的钱收回来的问题。