近期关注地产股的投资者明显变多，重点城市今年以来的成交放量或是重要原因。楼市调整多时之后，成交端的回暖自然让人振奋。
但成交放量只是房价企稳的必要条件，而非充分条件，如此，成交放量之外的变化，同样值得我们关注。
国金证券的报告中提到了今年的几个新变化：一是重点城市挂牌量逆季节性回落，供需关系出现边际变化，与去年同期“需求虽改善、却不足以抵消供给放量”的情况不同。二是挂牌价降幅再度收窄，且成交价率先转正（4月全国二手房成交价环比由负转正）。此外，租金价格初步止跌，目前全国租金已较低点反弹0.2%，而去年同期租金仍在下跌。
申万宏源的报告中提到，二手房量价是在今年无宏观政策下出现的改善。价格方面，一线城市/二线城市/三线城市挂牌价降幅持续收窄（目前接近于止跌）、成交价环比转正（冰山40城二手房成交价环比自2025年11月的-1.94%持续改善至2026年4月的+0.02%，实现第三轮寻底中的首次环比转正）。报告特别提到，2026年3月，全国租金回报率已经提升至2.7%，除一线城市外，均已高于当前公积金利率的2.6%。租金回报率走高推动的性价比为本轮房价寻底提供了核心驱动力。
国海证券的报告中也提到了租金回报率。2026年3月，中指研究院50城平均租金回报率为2.26%，高于同期5年期定存利率1.3%和10年期国债收益率1.8%。居民购房现金流正逐步转正。租金回报率托底资产价格的核心机制在于，租金收益覆盖月供成本，持有房产从“净支出”状态切换为“收支平衡甚至盈余”。
当然，并非所有信号都指向全面回暖。华创证券的报告提示，二手房热度依然没有明显外溢到新房，新房成交景气度与2025年下半年相当。本轮二手房成交量提升的原因，更多是购房门槛大幅降低后需求的阶段性释放，刚需成交占比提升。仅凭二手房成交量的提升，还无法作为需求持续好转的充分论据。
如何判断楼市改善的持续性？东方证券的报告给出了值得关注的视角：看向上传导的置换链条有没有完整有效运转，只有“买得起”和“愿意买”这两个逻辑同时演绎，楼市预期才是真正改善，基本面方可言实质性和系统性回暖。
该报告指出，近两个月上海房价上涨的主力是300万以下的低总价段，这主要演绎的是“买得起”的逻辑（“沪七条”后提高的公积金贷款额度接近完全覆盖，低总价段房产的租金回报率不少可以跑赢2.6%的公积金贷款利率）。但“愿意买”才是楼市预期好转的关键，对应的市场行为应是居民卖旧买新，在公积金贷款额度覆盖不到的区间段内主动向上加杠杆，需要观察高总价段成交量的占比是否提高、高总价段房产是否也有明显涨价。根据最新公布的4月上海成交数据，低总价段房价继续上行的同时，高总价段房产也出现上涨或跌幅收窄的改善迹象（“愿意买”的逻辑初步显现）。尽管只是一个月的单次数据变化，尚不足以充分说明问题，但这是今年以来首次出现这样的月度级别变化，且300万以下成交占比的下降幅度也创下了2022年1月以来的月环比最大值。
或许有人会质疑：一二线城市或核心城市的变化，不足以代表全国。其实城市房价止跌回稳或许本就有先后顺序。参考申万宏源报告中的统计结果，日本东京房价领先全国约5年，美国旧金山为首的6城房价领先全国约3年。如果等到全国房价企稳再作为信号，那就太晚了。
成交放量是最显见的边际变化，但某种意义上，租金回报率对持有成本的覆盖、置换链条中“愿意买”逻辑的初步显现，以及核心城市的领先性等情况，这些量价之外的信息，同样值得关注。
参考报告
《地产止跌已通过“金三银四”的考验》，国金证券，2026年5月
《上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”》，东方证券，2026年5月
《房地产行业重大事项点评：阶段性均衡点，修复进程仍需观察》，华创证券，2026年5月
《核心城市先行，星火亦可燎原—— 中国房地产止跌回稳系列报告之一》，申万宏源，2026年5月
《再论房地产止跌企稳的三个条件》，国海证券，2026年5月
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