前几天分享bin总对板块的看法，很久没cue的金地哥私信问我，bin总是谁，以及觉得后续楼市怎么样。
他觉得差不多企稳了，去年其实没怎么跌，真正跌是2023-2024年。
正好高新区土拍结束了，最终被建发、万科溢价拿地，然后市区部分新盘宣布收回回扣等操作。
看上去楼市看到了一丝曙光？
01
土拍情况
宗地2026-01号，建平地块，厦门建发以3.955亿元竞得，溢价率31.83%，成交楼面价5993元/㎡。
宗地2026-02号，新洲地块，万科以1.335亿竞得，溢价率1.9%，成交楼面价约4136元/㎡。
两幅地块都被外来房企，还是知名房企拿下，算是略出乎意外，虽然也出现了预期内的民企，不过最终没有成功拿地。
对于建发，上一次在福州市区拿地，2023年底的建发瑞云，已经两年多未拿地。
这次进场高新区拿地，即三家联合操盘完悦湖后再拿地，溢价率也不低，楼面价约6K。
不过对比悦湖9.2K楼面价也低了3K不管是地块区位、还是容积率等指标都更优。
至于如何打造，在板块有了操盘经验，无非继续走快速周转。
目前板块也没有供应，周边二手近一年半也相对稳定，这次地块溢价出让也算给板块一定信心。
至于周边界面差点的新洲地块，被万科拿下，溢价率并不高，其他自媒体说可能因为万科原来退地。
那幅地块2013年拿地，面积150亩，工业用地，金额是6854W。
不管如何，最终也被知名房企拿下，也算给板块一定信心。
02
外围情况
近期楼市热度最高的一个项目，即闽侯大学城板块由民企开发的亿京溪源里，第四代住宅，1W出头的价格，吸引了周边地缘客。
看到这个新闻我第一感受，是不是又是什么营销造势。
这楼盘的位置虽然在大学城，实际也算太好的区位，最吸引的还是教职工群体。
随后，这两年有个现象，就是长乐、福清，福州原来的两大强县，基本是由民企主导。
比如：去年底长乐的低密瞰湖地块，民企拿地，溢价21.35%，楼面价11200元/㎡。
至于福清更是强势，茂华星河颂2期，民企开发，改善四代宅，不乏200㎡+的产品。
按克而瑞数据项目2025年成交10.69万方，排在全福建第一。
面积榜前20，没看到福州市区项目。
反观福州市区的产品，五四北地铁口低密不到1W成交，土拍大部分都是兜底，看不到知名房企、民企等身影。
至于房价，去年高新区没怎么跌，但是鼓台的改善却失守4W的门槛了。
本土国企全面进场，也开始卷品质，大玻璃铝板、会所泳池、知名设计等，也都上了。
看上去强省会的核心福州，房价走势和去化却显得不那么核心。
这要如何解释，无非就是长乐、福清对福州的依赖性不太高，自身地缘的购买力较强，从而营造出了自身的楼市现象。
而反观福州的下游板块，马尾、城南等，当市区不理想后，它们的结局就更加惨淡。
这里突然有了一点记忆在2020年底的时候。
当时三明的同学打算来福州买房，理由居然是：他最近两年在三明的房子涨了一倍。
而福州的在2018年见顶后，楼市就开始回落，对比如今的局面虽然会好一些，但是对比其他地市，涨幅远远不如。
他觉得福州应该会涨，由于户口问题，他看上了闽侯，当时闽侯也不乏一些红盘。
2021年到来，福州放开落户，一个宁德网友，同样的情况，在宁德摇号买的房子，涨了很多，觉得要来福州买房，不知道要看哪些。
看了几次没下手，非常急，因为距离问题，来一次也不容易，最后好像是没入手。
而2021年的福州，也迎来2018年见顶后的另外一个小高峰，摇号取消，面对备案限价，捆绑精装车位，额外加价频出。
这种情况下，大部分项目都是热销，南二环的郭宅后坂，也在这个节点，都大量走货。
这种现象甚至吸引到人民网的点名。
后来热度退却，就是这几年的走势了，就不聊了。
03
二手变化
除此之外，就是近期的次新二手情况，上次聊到去南二环逛了一圈，四大金刚装修率很高，基本都是自住。
这个观点还不够全面，2024年开始至今的项目，很大一部分，基本都是自住客源购入。
经历2021年热销后，再到2023年上海西改善热销走向尾声，后来的下跌，整个市场环境。
投资客，已经少见了，即便有，也就集中在个别市区改善盘。
所以，近两年上市的项目，虽然很多去化一般，但是它们在二手会出现抛盘的情况都会很低，当然不乏部分因自身情况出售的情况。
只是相比于2023年之前的新盘，比如部分网红盘，交房后大量挂牌的情况，会有很大缩减。
特别加上目前新规、得房率，开窗、社区打造，如果降低了二手挂牌，对应的就是利好新盘。
至于近期部分市区改善新盘回收折扣等现象，在目前改善供应的背景下，改善市场的预期并不高，只不过刚需市场可能是真的降不下去了。
最近接了个刚需的软文单，为了体现刚需的供需，拉了一下库存和去化。
从数据来看，刚需肯定还有货，但是好位置的货，真的不多。
按照去年的网签速度，好位置的货也就一年时间。
剩余的旧改都在外围，部分也不是刚需产品，能选的并不多。
至于部分网友推荐的买二手，这确实是一个选项，只不过刚需市场很多是年轻人。
这部分置业群体，从目前装修市场来看，对品质的重视度并不低。
个人感受如果房龄偏大的项目，对他们的吸引力并不高。
至于最新的十五五规划，推动三江口南湖片区、 火车站周边、新店鹅峰等片区拆改。
基本都是外围片区，这些区位对比目前三环边的旧改，只能说对刚需吸引力更低。
正好刚刚刷到一个分析五四北和颂的文章，得出的结论：项目二手挂牌很少，同时成交价对比当初新盘价格并没有跌。
对比周边前几年次新的二手情况，可谓非常不同。
这可能也是目前新盘的在二手市场的一个典型案例。
所以，福州后续楼市会如何，只能说还需要提高自身的吸引力，强省会战略的背景下，GDP近年涨幅惊人，到了楼市也应该发挥出它应该有的优势。
福州市场，早已经从单纯的配套比拼进入到购买力的比拼，有人流、有购买力的人流，早已经取代单纯的比拼离市中心谁近了。
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