2025到2026年，全国多地市场监管和住建部门联合搞了次大动作——物业服务收费专项整治。 结果呢？ 光是去年一年，中消协接到的物业收费投诉就超过9万件，其中31%的人都反映：物业费之外，还有一笔“公摊电费”在偷偷收。
这还不算完。 有研究机构的抽样数据显示，全国大约42%的小区，都在物业费之外，额外收着“公摊电费”或者“公共能耗费”。 每户每月少的三四十，多的五六十，一年下来就是五六百元。 一个500户的小区，物业一年就凭空多收近30万。
这笔钱，国家早就说过了：不能收。
根据《物业管理条例》第四十条，物业费本身就包含了公共区域和共用设施设备的运行维护费用。 电梯要电、楼道要灯、绿化要浇水，这些能耗，统统已经算在物业费里了。 物业公司不能再单独列个项，再收一次。
你肯定要问：那我家物业为什么还在收？
因为法律归法律，现实归现实。 很多物业公司把“公摊电费”这四个字写进了合同，或者干脆不写，直接每月一张条子贴在电梯里：请缴纳本月公摊电费XX元。 业主看到“公摊”两个字就懵了，觉得这是水电费，该交。 实际上，你在签物业合同的时候，根本没同意过要再掏这笔钱。
湖南有个小区，物业费收1.8元每平米每月，每个月还要单独收45元的公摊电费。 一年多收了540元每户。 业主集体投诉到市场监管局，查实了，责令全额退还，全小区加起来退了9.8万元，还罚了物业2万元。
这笔钱不是小数目。 关键是，你不追，它就一直在收。
第二种常见的违规收费，是装修保证金。 你去办装修手续，物业告诉你：交3000块押金，装修完检查没问题就退。 等你装完了，物业上门一看，说你这个墙敲了、那个水管改道了，押金不退。 你火冒三丈，但钱已经交出去了。
山西朔州就有一家物业这么干，收3000元装修保证金，还收200元水卡费。 市场监管局查了以后，直接列入违规典型案例，责令停止收费，全额退还。
装修垃圾清运费可以另算，这个没问题。 但你装修期间正常用电梯、正常装修，物业没权力额外收你“管理费”、“电梯运输费”。 这些费用，物业费里已经覆盖了。
第三种，物业费说涨就涨。 你住的小区，物业费从1.2元涨到1.8元，物业在电梯里贴个通知就涨了。 没有业主大会，没有公示成本，没有备案。 这在法律上是不成立的。
《民法典》第二百七十八条明确说了，调整物业费属于业主共同管理权利的重大事项，必须经过参与表决的业主中，专有部分面积占四分之三以上、人数也占四分之三以上同意才行。 换句话说，光物业自己说了不算。
山西大同有个小区物业，未备案就把物业费从1.2元涨到1.8元。 市场监管局责令恢复原价，退了多收的钱，还罚了5万。
第四种，代收水电燃气费的时候加价。 你每个月的电费单子是0.6元每度，物业非收你0.7元，说是“损耗费”或者“服务费”。 湖南省有个小区，每度电加价0.092元，一年多收了4万多。 市场监管局查了，全额退还，罚款。
《物业服务收费管理办法》第十七条说得很清楚：供水供电供气等单位应该直接向最终用户收费，物业如果接受委托代收，不得向业主收取手续费。 加价、加损耗费，都属于违规。
第五种，强制预收物业费。 交房的时候，物业让你一次交一年的物业费，有的甚至要求交三年、五年。 你不交？ 钥匙不给、门禁不让进。
法律上，物业费最多预收3个月。 强制预收一年以上，属于捆绑收费。 物业拿不交物业费当理由不让你收房、限制你进小区，这本身就是违法的。 《民法典》第九百四十四条明确说，物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。 限制门禁、不给钥匙，也在禁止之列。
第六种，停车费乱收。 地下车位租金超过政府指导价，地面公共区域划个车位就收费，这些钱收了多少、用在哪，从来不公示。 《民法典》第二百七十四条规定，小区道路、广场等公共区域属于全体业主共有。 物业没权力私自收费、独占收益。
山西大同、运城好几家小区物业，超标准收停车服务费、临时车辆停放费，都被市场监管局查处了。 退钱、整改。
第七种，办个水卡、门禁卡要收几十上百元。 物业说这是工本费。 实际上，水卡、门禁卡属于房屋交付的配套设施，成本已经算在房价或者物业费里了。 你办第一张卡的时候，不应该再掏钱。 补办？ 按成本价收，一般十块二十块到头了。
山西朔州那家物业，就是因为收首次水卡费、门禁卡补办费，被列入典型案例。
第八种，也是藏得最深的一种：公共收益被物业偷偷吞了，然后转过头来又向业主收费。 电梯广告、外墙广告、快递柜进场费、公共车位租金，这些钱属于全体业主，物业不能私自拿走。 《民法典》第二百八十二条写得明明白白。
有物业一边拿着电梯广告每年几十万的收入，一边跟业主说：小区运营成本增加了，我们需要涨物业费，或者增加一项“公共设施维护费”。 业主还不知道，这些维护的钱，本来就应该从广告费里出。
面对这些问题，业主该怎么解决？
第一步，把所有证据收好。 缴费的收据、银行的转账记录、物业贴的收费通知、跟你沟通的微信聊天记录，全留着。 拍下收费公示栏的照片，拍下服务不达标的照片——垃圾没人清、安保没人管、灯坏了几个月没人修。 这些都能用上。
第二步，找物业直接谈。 带着证据，当面指出他违反的是哪条法律，要求停止收费、15天内退钱。 发一封书面的《整改通知书》，用EMS寄，留着回执。 微信上再发一遍，截图存好。 这样他赖不掉。
第三步，多渠道举报。 12345政务服务热线是第一选择，7天内受理，15天内办结。 12315市场监管局管乱收费。 住建局物业科是物业的主管部门，可以责令整改、罚款、情节严重的甚至可以把物业清退。 街道办和居委会也能协调。
你家小区的电梯广告牌，一年能收多少钱？ 这笔钱，你见过吗？
全国每年超过100亿的公共收益，大部分业主从未听说过它的去向。
物业不是管理者，是服务者。 你交的每一分钱，都应该得到清清楚楚的服务回报。