刚需、换房的注意了。
就在刚刚过去的4月，央媒干了件“反常”的事——人民日报、新华社、央视、经济日报，四家全国最顶级的官媒，六天之内连着发文章。 不是喊口号，是拿着数据说“楼市稳了”、“回暖了”。 这种事，1998年房改到现在，就发生过三次。 上一次是2015年。
有人不信，觉得是托。 但你看数据。 3月份北上广深，所有一线城市二手房的价格，全涨了。 北京涨0.6%，上海和深圳涨0.4%，广州涨0.2%。 这可不是小作文，是国家统计局公布的。 一线城市的二手房，连着跌了11个月，这一下全扭过来了。
先看出清。 全国商品房库存，52个月来第一次降了。 北京3月二手房卖了快两万套，15个月新高。 上海更猛，3月破3万套，5年纪录。 4月还在涨，光23号一天就成交1000多套。 广州、深圳也是翻倍地涨。
这波涨的不是豪宅抢跑，不是富人在乱买。 上海卖得最火的是什么？ 总价450万到550万的房子。 北京3月走量最快的，是200万到300万的刚需房。 是真正要买房的人，开始动了。 以前大家都不买，等着跌。 现在看政策到底了，利率也到底了，核心城市的门槛也放开了，扛不住了，也怕踏空。
再看香港。 香港一季度新房成交量，比去年涨了38%。 金额涨了94%。 有楼盘一开盘，认购倍率15倍。 有人一口气扫了10套房。 摩根大通直接调高今年香港房价涨幅预期，从5%拉到15%。 香港永远是中国楼市的先行指标。 那边一热，这边跟着来。
但这事得说清楚。 这轮回暖，跟2015年不一样。 不是普涨。 北京涨的是核心区好房子，很多远郊的老破小，还在降价卖。 上海也是。 品质高、地段好、物业好的新房，去化率能到80%甚至90%。 差的房子，认购率不到六成。 分化极其严重。 有数据显示，这波成交里，70%都是刚需和换房。 投机客很少了。 因为政策把那条路堵死了。 2026年的楼市，不是用来炒的，是用来住的。
很多人在犹豫，怕买了就跌。 但你看现在的信号。 首付降到历史最低，利率也是历史最低。 上海外地人社保年限缩短了，北京非京籍购房条件也松了。 换房的个税退税政策，延长了两年。 卖房的增值税，从5%降到3%。 国家是真金白银在给买房的人省钱。
同时，开发商那边，政府搞了“白名单”机制，好项目银行必须给贷款，保证房子能盖完、能交房。 烂尾的风险，在这波里被压到了最低。
如果你在核心城市，有真实的需求，现在确实是窗口期。 不用太焦虑，也不用想着抄底抄到最尖。 但如果你还在三四线、甚至更弱的地方，手里拿着好几套房的，那得抓紧时间换了。 这波大潮，会先把高等级城市托起来，低能级的城市，大概率只是修复一下预期，难有大涨。