本文为蔡云女士在2026观点购物中心暨零售消费峰会发表的演讲。
蔡云（中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家）：大家好，又一次见面了，每一次见面都有新意。
今天新意最典型的是，再次来到深业上城，变化很大，人很多，不是周末有这么多人，挺让人可喜的局面。
现在的开发企业、购物中心的从业者，提到购物中心最大的问题就是面临着当前的经济下行阶段，怎么样去重构市场，是我们现在非常关注的问题。
在思考这个题目的时候，我想我们要抓住业态的重构，价值升维的契机，在经济下行时走出购物中心的寒冬。
当前，全球经济放缓，不是哪一家、哪个企业、哪个地区的问题，而是经济消费的波动，消费的下行。同时，购物中心面临着最激烈的竞争状态，电商冲击、消费降级等等三重压力。所以我们的购物中心、商业街都遇到了前所未有的最大困境。
从日本消失的30年，到美国次贷危机以后的复苏，以及欧洲的经济波动和转型当中。我想购物中心是个舶来品，在全球的发展过程当中，它是一个改造的成熟发展逻辑。面对这种逻辑，我们要借鉴什么呢？
我今天从全球下行的五大趋势、四大标杆案例以及中国落地的路径的三方面，跟大家共同来探讨。
首先，全球经济下行期，购物中心发展的五大核心趋势。
第一，去零售化：体验业态占比刚性攀升
全球标杆项目零售占比从70%压缩至30%-50%，餐饮、娱乐、文化、健康等非零售业态成为流量核心。
核心逻辑是线上可替代的零售逐步收缩，线下不可复制的体验才是护城河。
第二，社区化：从“商业中心”到“生活服务站”
经济下行期，消费者更注重“就近消费”，社区型商场成为抗周期主力。
比如，新加坡淡滨尼天地整合社区中心、体育馆、 屋顶跑道，全楼层设置休憩空间，日均客流稳定超8万人次，它是一座“建在商场里的城市客厅”。
第三、空间资产化：从“租商铺”到“造城市”
单一Mall抗风险能力弱，复合业态综合体成为主流业态强社区化，配超市、诊所、老年大学、儿童中心，把商场变成居民的“第二个家”。
如美国佛罗里达的The Villages (群村) ，是全美最大、最成熟的全龄化退休社区商业综合体；慕尼黑Edeka代际中心是德国“超市+医疗+老年大学+社区”的标杆综合体。
第四、策展化运营：用内容制造流量
很多项目空置期招商难，但是“内容运营”替代“招商运营”成为破局关键。
如泰国曼谷的Emsphere，是东南亚最新“艺术策展型购物中心”标杆。项目投资200亿铢，2024新开业后以艺术策展重构零售体验。
第五、盈利模式重构：从“收租”到“分润共生”
行业下行期，商场与商户从“房东与租客”转向“合伙人”。
如美国西蒙地产推行保底租金+流水抽成模式，使得出租率保持96%以上。
下面结合四个国际标杆案例来看不同类型转型的底层逻辑。
案例一：日本涩谷PARCO-文化策展型转型
属于东京核心区老牌商场老化，客流下滑。
转型方面，先是业态重构：零售占比压缩至40%，60%空间用于文化体验。如年轻人喜欢的任天堂、宝可梦中心、漫威基地等都具有很强互动性。
再通过每月举办IP展、艺术展、潮流活动，打造“文化策展基地”；同时，设置沉浸式中庭、露天剧场，强化社交属性。
中国借鉴建议：挖掘国潮、二次元、非遗等本土文化，打造“策展型商业”，避免同质化。
案例二：日本AEON永旺社区Mall--通缩周期的社区生存术
日本经历30年通缩，消费极度理性，远距离消费减少。
经过转型调整，在经济最差时期，项目仍保持5%的稳健增长，成为日本社区商业标杆。
中国借鉴建议：三四线城市及社区型商场，优先布局刚需业态，扎根民生、回归本质。
案例三：美国American Dream--烂尾楼的娱乐重生
受2008金融危机影响，资金链断裂，停工、负债20亿美元。同时，外观杂乱、长期停工，被称为“新泽西最丑建筑”，该项目还多次易主、多次复工失败，前后烂尾长达16年。
后来，接手的企业先分阶段开业，用娱乐先带火客流。
于2019年10月，主题乐园+冰场首先开业，同年12月，室内滑雪场开业，2020年10月，水上乐园开业。客流起来后，再做零售招商。
同时，空间与形象彻底翻新，把原来“花里胡哨”的外立面全部改成白色+现代简约，内部打造梦幻中庭、穹顶、艺术装置，强化沉浸式、打卡感。
另外，资本与政府支持也很重要。
中国借鉴建议：城市更新项目可通过“文旅+商业”组合，激活存量资产，打造目的地型商业。
案例四：欧洲Bikini Berlin--留白与公共空间的再生
为柏林老旧商场客流下滑，业态同质化严重。它是1950年代老楼（Bikini-Haus）改造。
因为中间有镂空层，远看像比基尼，得名“BIKINI”。曾荒废多年，2014年重生，成为德国第一家概念Mall。
亮点在于，一是彻底放弃连锁大牌，走策展式。没有大众熟知的品牌，全是独立设计师、潮牌、小众精品。场内设20多个木质快闪盒，给年轻创业者、新锐设计师轮展。
二是把动物园搬进商场，打造城市绿洲。紧邻柏林动物园，整面全景玻璃，吃饭、购物能看猴山、动物活动。
三是社交大于购物，强化第三空间。Kantini有秋千座位、鸟笼沙发、大台阶社交区。
综合来说，存量商业盘活，不是翻新装修，是重新定义“人、空间、内容”的关系--用设计+艺术+自然+社交，让老建筑重获生命力，成为城市地标。
空间留白：放弃“满铺运营”，50%空间打造公共休闲区，包括草地露营区、复古澡堂、露天图书馆；
潮流融合：引入独立设计师品牌、二手市集、Livehouse，吸引Z世代；
社交赋能：举办街头艺术展、社区活动，成为城市公共客厅。
中国借鉴建议：存量商场改造可通过“留白+公共空间”提升体验，弱化商业属性，强化社交功能。
通过以上几个案例，我们看到了中国购物中心的转型借鉴与落地路径。
总的来说，当前中国购物中心正处在政策、消费、技术、城市更新、资本五大历史性契机叠加期，从“卖货场所”全面转向城市生活方式中心、社交目的地、体验与内容平台。
现在处于国家最强的红利期，商务部、国家经贸委等等，一直在提升消费，促进消费。包括国务院、商务部、建设部等等对盘活存量的支持，这是我们最长期的一个政策支持。
以及超长期国债、给每一个购物中心当中零售创新工程的提升；包括下一步讨论的商业REITs扩容、商办去库存、城市更新、绿色低碳补贴等等都是核心发展方向。
从实践来看，我们购物中心应该做什么呢？
一是业态重构：做减法，聚焦“不可替代的体验”；二是社区深耕：融入15分钟生活圈；三是空间升级：从“商业容器”到“城市公共空间”；四是运营创新：从“收租”到“共生共赢”。如租金模式升级：推行保底+抽成，与商户共担风险、共享收益；数字化运营：搭建会员中台，通过大数据分析消费习惯，精准推送优惠；小商户扶持：为独立设计师、本土品牌提供租金优惠、流量支持，丰富业态生态。
全球经济下行是购物中心行业的“大考”，也是“洗牌”的契机。国际经验告诉我们：行业下行不是停滞，而是转型的机遇。
从日本的社区深耕，到美国的娱乐复合，再到欧洲的公共赋能，核心逻辑都是从“卖商品”到“卖体验”、从“租空间”到“造场景”、从“收租金”到“做服务”。
立足中国市场，我们既要汲取国际转型的智慧，更要立足本土需求，扎根社区、回归民生、精耕体验、数字化运营。
只要我们主动变革、勇于创新，中国购物中心一定能穿越周期，在经济寒冬中焕发新活力，成为拉动内需、服务人民的重要载体！
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