导读
位于北京市通州区的月亮河城堡公寓，部分业主与物业公司长期存在矛盾，而小区开发商自持大量房产与配套商业，产权面积占比较高，导致业主难以自主更换和约束前期物业公司。小区治理困局如何破解？
业主和物业公司长期矛盾
月亮河城堡公寓位于北京市通州区芙蓉西路，小区建成于2003年，共有5栋住宅楼，常住居民约700户。2023年，“问北京”就曾报道，有业主反映，小区更换门禁系统后，欠缴物业费的业主每次进门都需要电话联系物业公司管理人员，有业主怀疑物业以此变相催缴物业费，而这部分业主之所以欠缴物业费，是因为物业公司将公共区域出租，引发业主不满。
“问北京”此前报道：
小区更换门禁系统之后，“没交费的就只能是给他打电话……”？
时隔三年，在多方协调和努力之下，小区门禁管控引发的纠纷暂时得以解决，业主出行恢复正常，但埋藏在业主与物业公司之间的核心矛盾，没有丝毫缓和。多位业主直言，纠纷的根源是物业公司过度的商业化运作，毁了小区原本的居住品质。
业主反映，小区灯箱影响休息/受访者供
品质小区沦为“集贸市场”？
业主张女士是小区老住户，她说，当初选择安家月亮河城堡公寓，就是看中这里纯粹的居住属性，打算在此安稳养老，享受高品质的居住生活。谈及小区如今的现状，张女士满是无奈与痛心，“我们小区以前是全封闭式管理，环境特别安静，住得特别舒心，不管是养老还是日常居住，都妥妥的高品质。可自从物业搞各种商业化运作之后，这哪里还像个正经住宅小区，乱糟糟的，跟露天集贸市场没什么区别”。
据张女士回忆，业主当初购房时，开发商和物业承诺的是24小时管家式贴心服务，小区配备24小时全天候热水供应，社区正中间还有专属景观水景花园，环境优美、配套完善，宜居属性拉满。如今，时过境迁，曾经引以为傲的小区核心景观水景早已不复存在，原本供业主休闲观赏的中心花园水景区域，被物业改成了车辆通行通道，公共休闲配套缩水，居住舒适度大打折扣。
此前，业主组织多次维权行动/受访者供
业主不满小区过度商业化/小问摄
业主：水质浑浊、中央空调漏水
除了小区公共区域被商业化改造、居住环境变差之外，基础物业服务缺位、日常维修无人管，更是让业主苦不堪言。
业主孙女士向记者展示了她家房屋漏水的视频，还有家中管道放出的铁锈色浑浊自来水。时至今日，这些问题始终没有解决，日常生活深受影响。“这些视频都是我自己在家实拍录制的，到现在我家的自来水水质还是这么差，小区管道老化问题常年没人检修维护，家里配套的中央空调管道也常年失修，一到夏天开空调，家里厕所就不停漏水，怎么反映都没用”。
业主家中漏水/受访者供
自来水管道中流出铁锈色水/受访者供
小区环境乱象丛生、物业服务严重缺位，业主迫切希望维护自身合法权益。业主邢先生表示，所有问题的根源，在于小区物业是开发商指定的前期物业，双方利益深度绑定。
按照《民法典》第278条以及《北京市物业管理条例》规定，小区选聘、解聘物业服务企业，必须由业主共同决定，且需要满足专有部分面积占比三分之二以上、业主人数占比三分之二以上的双重表决通过条件，事项才能推进落地。
但是，月亮河城堡公寓的情况十分特殊，小区超过三分之一面积的产权掌握在开发商手中。这也意味着，只要开发商不配合、不参与表决，小区就永远达不到法定表决人数和面积要求，成立自然人业主主导的业委会，基本不可能实现。
邢先生无奈地说，小区建成至今已有20多年，但仍有大量公寓房源未出售。加上未售卖的地下车位、小区底商、各类社区公建配套资产，让开发商成为小区名副其实的“超大业主”，只要开发商不同意，小区任何维权、整改或者换物业的诉求，都寸步难行。
小区仍有大量公寓房源未出售/受访者供
面对这种特殊现状，业主邢先生希望，相关部门能出台针对性政策，特殊小区特殊对待，酌情取消开发商的相关投票权，让自然人业主能够自主成立业委会、选聘合适物业，维护自身居住权益。
网球中心、图书馆等均为开发商持有/受访者供
物业：部分业主诉求不合理
4月22日，记者前往月亮河城堡公寓实地探访，并以业主身份来到北京月亮河物业管理有限公司办公室沟通情况。一名物业工作人员承认，小区物业服务确实存在一些不尽如人意的地方，但同时表示，小区物业服务实行包干制运营模式，物业自负盈亏，部分业主提出的诉求本身并不合理，且有不少业主属于恶意拖欠物业费，并非物业单方面不作为。
这名工作人员说，“业主买房时都会签订前期物业服务合同，合同里白纸黑字写得清清楚楚，物业费6块5，包含哪些服务项目，一条条都列明了。而且我们小区物业是包干制，自负盈亏，按规定很多内容我们没有额外公示的义务”。
小区物业服务费用采取包干制/受访者供
对于业主迫切想要成立业委会、更换物业的诉求，这名物业工作人员并不认可，认为成立业委会未必能保障业主权益，甚至可能引发更多问题，“开发商自持物业其实更好，能调动各类资源协调服务。我之前接触过不少成立业委会换了外来物业的小区，运营情况特别差，物业费收缴率极低，物业负债运营，最后直接干不下去跑路，业主权益更没保障”。
此前小区业主与物业公司召开会议/受访者供
住建委：可以组建物管会
那么，业主能否取消开发商投票权呢？针对业主核心诉求，记者联系了北京市住建委物业处咨询相关政策，住建委工作人员明确回应，三分之二业主表决的硬性要求，是《民法典》法定规定，无法随意更改。针对这类客观条件受限、没办法成立业主大会、选举业委会的特殊小区，唯一合规解决路径就是由街道乡镇牵头组建物业管理委员会，由物管会代为组织业主商议决定小区物业相关各项事务。
那么，属地有没有组织月亮河城堡公寓成立物管会呢？记者多次联系属地新华街道办，对方始终拒绝接收采访函，不回应小区相关问题。
一边是业主渴望安稳居住、基础物业服务到位的合理民生诉求；一边是物业包干制运营、商业化管理的现实经营考量；再加上开发商持有大量产权，成为“超大业主”的特殊格局，多重因素层层交织，让月亮河城堡公寓的物业矛盾陷入难解僵局。期待属地及相关职能部门及时介入协调，打破沟通壁垒，化解多年积怨，还小区居民一个安稳、舒心、有品质的居住环境。相关情况，“问北京”也将持续关注。
小 问 说
多方僵局待破解
属地也要有担当
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记者丨王小孟 、汪意洋 编辑丨王小孟
值班主编丨紫苏