断供的东区高铁片区，将迎来重量级土拍！
4月21日，郑州市公共资源交易中心官网上突然发出一则挂地公告，这则公告吸引了大家的关注。时隔几年时间，东区高铁片区的核心位置又有新货上线了。地块位于黄河南路永平路交叉口的西北位置。共有两块地。郑政东出〔2026〕5号（网）地为住宅地块，占地104.21亩，容积率小于2.9，限高80米。地块形状稍显方正，具备优质改善社区的先天条件。起拍价12.39亿。郑政东出〔2026〕6号（网）地为商务商业用地，占地88.57亩，容积率小于5，限高120米，起拍价7.01亿。这两块地作为复合开发项目采取的是组合出让方式，竞拍参与企业必须同时摘牌。合计192.78亩，起拍价19.4亿。在公共资源交易中心的官网上，现在这两块地正在报名中，5月25日开拍出结果。我专门去地块周边看了看。地块四周已经用绿色的围挡挡了起来。从永平路的地块西侧，一路围到了北部和财信圣缇亚纳小区相邻的位置。围挡较新，像是刚围起来不久。透过一些松动的围挡间隙，能够看到内部的地块情况。地块内部相对平整，但是还是杂草丛生的荒地。在东侧临黄河南路的地块内部位置有一个小小的停车场。这个综合体位置，算是黄河南部西部板块。周边城市界面并不高端。被五洲小区安置房、华丰灯饰界专业市场环绕。一路之隔就是玻璃建材一条街。交通倒是比较便利。永平路黄河南路交叉路口有BRT公交站。5号住宅地块距离地铁3号线和12号线的交汇的西周站只有300来米。周边居住氛围不够浓厚，最近的商品房小区只有财信圣地亚纳。虽然离七里河不远，但是中间被专业市场分割，尚不能形成清悠静谧的居住氛围。作为郑东新区城市更新范围的一部分，5号地和6号地形成的综合体，不仅仅是一个住宅+商业楼盘那么简单，而是承担着黄河南路片区升级改造，焕发新颜的功能。这个综合体的前身是河南国家粮食储备库国有土地，说起来也是命途多舛。在此次挂牌之前，它于2022年、2023年先后两次经历了流拍。2022年11月份，黄河南路以西、永平路以北这两块地是一块地，占地面积274.12亩，在郑州第三次集中土拍中以36.77亿的起始价整体挂牌出让。最终因为无人报名而流拍。第二年3月份，还是同样的地块同样的起始价，在郑州首批住宅用地集中出让中再度挂牌，最后依然流拍。这一次挂牌，一块地拆成了两块地，一块住宅，一块商务商业。把设备风管那几个大罐子所在的土地切了出来，少了81.3亩地。起拍价格也从之前的36.77亿降到了现在的19.4亿。即使起拍价打了将近5折，对于拿地企业来说，依然有比较高的门槛。这个门槛不是拿地金额的问题，而是此次土拍，在产业要求、开发节奏，住宅商业体量上都有相对较高的要求。这两个地块定位为国内有影响力的粮食产业总部及科研基地。是要打造成为集产业总部、科研、商务、商贸、文化博物馆，高端住宅为一体的复合综合体。它要求引入年产值100亿以上的粮食头部企业不少于2家。年产值10亿元以上的知名企业不少于20家。金融、科技研发机构不少于60家。这里将会成为东区一个小型的总部经济区。为东区源源不断的提供就业机会和税收。商业上，地上计容面积不少于16万方，自持的高品质的购物中心不低于10万方，入住的知名品牌不低于20家。高端的商务酒店自持不低于2.5万方，高端写字楼自持自用不得低于7万方。拿地开发商还要建设一个自持不低于2000平的粮食文化博物馆。这就对开发商的能力提出了极高的要求。开发商不仅要有资金实力。还得具有极强的影响力、号召力，能引入粮食头部企业、知名企业和金融、科研机构。并且还得具备较强的商业运营能力。具有如此实力的开发商，在民营开发商里基本上找不到。要么是国字头，要么是央字头，要么是中字头，或者联合开发。而且这两个地块要求同步运营，但是商业体量比住宅更大，极其考验开发商对于开发节奏的把握。所以这个综合体项目虽然很好，拿地难度不算高，但是后续的开发和兑现难度不小。这个地块会有谁来拿，开发什么样的产品，虽然现在没有定论，但是根据它的条件，可选的范围并不宽。开发商一定是实力超强，背景强大，品牌影响力超强的三强大房企。产品不用说，肯定也是偏改善的产品。因为从它的拍地条件上来看，商业短期不好做，利润和流速压力都来到了住宅上。项目周边的高铁片区不缺有实力的改善客户。甚至可以说，高铁片区想要改善的客户在同片区没有多少可选的选择。片区内近几年除了华润幸福里这一个新项目入市以及海马公园大二期的销售之外没有别的新楼盘。以至于前几年高铁片区的改善置换只有两种选择，要么选择同片区的二手房小区，要么选择外溢，根据实力不同往东广场、经开区、白沙、北龙湖这些地方去进行外溢。只要5号地块能够在产品面积上对位改善，130-160平作为主流面积区间，在产品力上攀登郑州四代宅的第一梯队。它一点都不愁卖。当然，这个也得结合它的定价来看。黄河南路板块在配套能级和城市界面上确实逊于商都路以北区域、东风南路沿线区域，而这些区域品质不错的二手小区价格在1.4-1.8万左右。它的定价不宜超过周边二手房价格过高，依靠产品力和自身打造的配套，定价在2-2.4万属于东区改善能够接受的范围。价格再高，可能就会影响到销售的速度。对于东区的朋友们来说，这是给区域的改善需求提供了一次很好的买房选择。在高铁片区成熟区域，四代宅绝对是稀缺品。