观点指数 办公楼竣工面积短期大幅下滑，市场租金环比回暖同比仍弱 2026年1-3月，全国办公楼市场延续深度调整态势。其中开发投资额累计值为702亿元，同比下降17.3%。同时新开工面积下滑22.7%，竣工面积同比大幅下降52.4%，开发商投资意愿持续低迷，新增供给明显收缩。办公租赁市场表现上，2026年3月，观点指数监测的重点八城写字楼租金整体表现为环比回暖、同比仍弱的修复态势，八城均值环比上涨8.38%至2.67元/平方米/天，但这主要是由个别城市租金出现大幅波动所拉动，市场整体并未形成普涨的格局。
88%的样本企业收入下滑，新质产业引领需求复苏 2025年，样本企业内地写字楼业务收入表现为普降、分化以及韧性并存的走势。16家样本企业中，14家收入负增长、占比达88%，仅2家正增长，写字楼市场供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面压力已全面传导至企业端。需求表现上，本期写字楼市场承租结构持续优化，行业需求与国家产业升级方向、实体经济复苏节奏高度绑定，优质企业租户成为核心稀缺资源。据观点指数不完全统计，本期TMT及科技服务、生物医药与医疗健康、金融服务三大行业合计贡献近六成办公需求，成为写字楼去化的核心增长引擎。
ABS/CMBS与公募REITs形成互补，自用需求主导大宗市场 资产退出层面，CMBS依旧是当前写字楼存量盘活的主流工具，尤其受到地方国企、城投平台青睐，既契合企业保留资产增值收益、回笼运营资金的核心需求，发行区域也逐步从一线城市向强二线、省会及中西部核心城市下沉。回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得5单内地商办资产成交案例，交易总金额超50亿元，对比上个报告期，交易单数有所上升，交易总金额出现下滑。当前市场交易活跃度有所修复，但单笔大额交易支撑不足，整体仍以中小体量成交为主。
中小企业发展指数连续小幅修复，灵活办公市场扩张偏弱 2026年3月，中小企业发展指数（SMEDI）录得89.6，继2月环比上行后保持平稳运行。回顾近期走势，该指数自2025年12月的89.20逐月回升至2026年3月的89.60，今年一季度整体实现连续小幅修复，中小企业经营预期持续改善，为办公市场需求端注入温和复苏动力。办公空间服务商表现上，本期灵活办公行业整体扩张态势依旧偏弱。据观点指数监测，期内，样本企业内地办公中心外拓数量与布局企业覆盖面较上期均出现大幅缩减，仅创富港及高格办公空间两家机构有新项目亮相，成为市场为数不多的增量亮点。
市场综述
办公楼竣工面积短期大幅下滑，市场租金环比回暖同比仍弱
国家统计局数据显示，2026年1-3月，全国办公楼市场延续深度调整态势。其中开发投资额累计值为702亿元，同比下降17.3%。同时建设面积同步下滑，新开工面积下滑22.7%，竣工面积同比大幅下降52.4%，开发商投资意愿持续低迷，新增供给明显收缩。尽管同期销售额同比微涨3.9%，但难掩整体需求疲软与库存高企的结构性矛盾。
其中竣工端的大幅收缩，主要源于2024-2025年新开工面积持续下滑的滞后影响，叠加房企为控制资金占用，放缓了项目的竣工节奏。
从市场影响来看，竣工面积的短期大幅下滑，将有效缓解办公楼市场的即期存量供应压力，为核心城市核心区域优质资产的出租率与租金企稳创造了有利条件，也为存量低效资产的盘活改造留出时间窗口。
办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。
数据来源：同花顺，观点指数整理
从数据来看，2026年3月，观点指数监测的重点八城写字楼租金整体表现为环比回暖、同比仍弱的修复态势，八城均值环比上涨8.38%至2.67元/平方米/天，但这主要由个别城市租金出现大幅波动所拉动，市场整体并未形成普涨格局。
一线城市中，北京、广州及深圳三城办公租金环比均实现回暖。其中北京办公租金环比大幅上涨43.22%，环比涨幅居首，同比亦增长12.17%，在核心资产稀缺、金融与科技类企业需求支撑下表现最为突出。
广深两城在产业需求逐步回暖及前期租金低位调整后，3月单月租金环比分别回升5.37%及10.24%，其中广州修复力度有限，同比仍下跌18.27%，深圳则同比小幅增长3.53%。
与三城形成对比的是，上海单月办公租金环比下降12.32%，同比下跌11.30%，持续弱势运行，叠加新增供应入市与企业租户优化选址，租金承压明显。
其余四城表现上，杭州及武汉两城环比分别上涨9.74%和8.61%，但杭州同比仍下跌14.40%，武汉则同比小幅增长3.14%。另外成都及南京环比仍下跌。
综合当前数据和市场环境，重点八城平均租金在连续深度调整后，已逐渐接近底部区域，继续大幅下探的空间有限。北京、上海、广州等核心一线城市的优质写字楼凭借其地段和产业优势，抗跌性更为突出。而二线城市及部分一线城市的非核心区域，仍将面临较长的去库存周期和租金压力。
“以价换量”仍是主旋律。尽管部分城市租金出现环比上涨，但多数城市同比仍为负增长，高空置率问题依然严峻。业主方为吸引和留住客户，预计将继续采取灵活的租金策略和优惠措施。
同时，全国办公楼市场竣工面积大幅下滑，短期内缓解了新增供应压力，为租金企稳创造了条件。
企业经营
88%的样本企业收入下滑，新质产业引领需求复苏
空置率表现上，戴德梁行数据披露，进入2026年一季度，一线城市甲级写字楼市场空置率表现分化加剧，行业正从全面调整迈向结构性复苏。
具体来看，北京以15.79%的空置率，成为四城中唯一实现环比与同比双降的城市，主要是自2025年以来，其新增供应面积持续处于低位，为存量资产的消化提供了宝贵的时间窗口，空置率得以从2024年四季度的18.3%稳步回落。
相比之下，上海、广州、深圳的空置率均维持在20%以上的较高水平，但内部表现各有不同。上海空置率23.6%，维持高位，单季度稳步回暖的市场需求（净吸纳量超21万平方米）有效对冲了部分供应压力。广州的空置率温和上行至22.1%，市场在波动中寻找平衡。深圳则以29.8%的空置率继续领跑，持续释放的新增供应与产业结构调整的双重因素，使其去化压力较大。
尽管一线城市甲级写字楼市场已出现空置率的结构性改善，北京市场也率先出现企稳回升的积极信号，但租金下行压力仍未缓解，以价换量更是成为行业常态，这种量稳价跌的市场格局，直接传导至企业经营端，转化为内地写字楼业务收入的普遍下滑。
数据来源：企业业绩，观点指数整理
如上图所列示，2025年，样本企业内地写字楼业务收入表现为普降、分化以及韧性并存的走势。
16家样本企业中，14家收入负增长、占比达88%，仅2家正增长，写字楼市场供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面压力已全面传导至企业端。
部分企业受特定项目交付或区域市场供应过剩影响，跌幅较深。其中同比降幅超10%的样本企业包括陆家嘴集团、华润万象生活、华润置地、越秀房托、招商局商业房托以及保利发展，受高供应、高空置、租金深跌冲击最为显著。
招商蛇口、恒隆地产、汇贤产业信托、中国国贸、新鸿基等降幅区间在5%-10%之间，主要以港资与央企为主，核心城市优质项目占比高，但仍难抵市场整体下行。
即便是行业头部企业也难以独善其身。中海商业作为营收规模最大的企业，全年写字楼业务收入34.7亿元，同比微跌2.80%。其中一线城市及新一线城市收入占比达88.5%，三年以上写字楼项目平均出租率为80%。
尽管市场大环境疲软，但仍有少数企业打破僵局，实现了正增长，其中包括金地商置及北辰实业。
值得一提的是，以中海商业、太古地产、嘉里建设等为代表的商办运营商抗跌性表现突出，全年营收降幅控制在5%以内，核心在于一线城市核心资产占比高、租户优质、出租率稳定、租金跌幅小。
样本企业收入下滑幅度的分化，也反映出写字楼行业强者恒强的分化格局进一步深化。中海商业、太古地产、嘉里建设、恒隆地产等聚焦核心城市核心商圈、主打高端定位的企业，凭借优质资产、稳定的高端租户结构及专业运营能力，能够最大限度降低市场调整带来的冲击，收入下滑幅度显著低于行业平均水平。
而布局相对分散、资产质量参差不齐的企业，在市场下行周期中，面临更大的租金下行与租户流失压力，收入下滑幅度更为明显。
从企业业绩数据来看，2025年是内地写字楼市场的“出清之年”，写字楼资产年度收入表现多受到冲击。同时，以中国金茂、九龙仓集团、瑞安房地产等为代表的商业地产企业虽未单独披露写字楼收入，但其整体投资物业收入同样承压。这主要由于写字楼在它们的物业组合中占据核心地位，该板块收入的下滑直接引发了整体收入的增长乏力乃至倒退。
随着市场逐渐探底，预计2026年企业营收降幅将逐步收窄。未来的增长将不再依赖单纯的租金上涨，而是取决于“资产管理能力”与“产业导入能力”的比拼。
需求表现上，本期写字楼市场承租结构持续优化，行业需求与国家产业升级方向、实体经济复苏节奏高度绑定，优质企业租户成为核心的稀缺资源。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数不完全统计，本期TMT及科技服务、生物医药与医疗健康、金融服务三大行业合计贡献近六成的办公需求，成为写字楼去化的核心增长引擎。与此同时，专业服务、高端制造等行业需求稳步释放，叠加国央企、大型实体企业的总部及分支机构扩租需求托底，重点城市写字楼市场已形成新质产业引领、金融服务持续支撑，以及高端制造、专业服务等多元需求推动的格局。
从市场影响来看，行业需求集中度持续提升，进一步加剧写字楼资产的分层走势。核心城市核心商圈的优质甲级物业，凭借区位优势、产品品质与运营服务能力，持续吸引高成长、高稳定性、高附加值行业企业的入驻，出租率与租金水平具备更强支撑。而非核心区域、老旧低效物业则面临需求不足、租户流失、租金承压等问题，市场分化格局持续深化。
本期典型的租赁案例包括，越秀商管旗下武汉越秀国际金融中心迎来正大天晴、南京顺欣制药、辉瑞制药等多家知名药企集中入驻。金融服务领域，嘉德全球私募基金、鼎熙基金、摩根大通等机构持续布局核心地标物业，夯实金融需求基本盘。科技类企业方面，杉数科技、善诚科技、中移物联网、智谱等一批科技与数字经济企业需求集中释放，成为需求端的重要增量。
从城市布局来看，一线及强二线城市核心商务区仍是金融、科技、专业服务等高端业态的首选，生物医药、高端制造类企业则向区域中心城市及重点产业新城加速布局，产业与办公空间的匹配度持续提升。
投融资与资本市场
ABS/CMBS与公募REITs形成互补，自用需求主导大宗市场
资产退出层面，CMBS依旧是当前写字楼存量盘活的主流工具，尤其受到地方国企、城投平台青睐，既契合企业保留资产增值收益、回笼运营资金的核心需求，发行区域也逐步从一线城市向强二线、省会及中西部核心城市下沉。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数不完全统计，报告期内办公类ABS/CMBS发行主体100%为地方国企与城投平台，形成资产信用与主体信用相结合的双重增信模式，有效降低融资成本、提升发行成功率。
城市布局上，底层资产高度集中于上海、武汉、济南、天津、西宁等一线及省会城市核心商务区，代表性项目包括武汉企业天地二号楼、天津吉利大厦等，租户以金融机构、国央企及大型企业为主。
从资产筛选来看，核心城市、核心区位、高出租率、强现金流的优质写字楼物业仍是证券化“宠儿”，此类资产融资成本更低，发行成功率也显著高于非核心资产。
举例来说，期内天风-青海国投广场资产支持专项计划在交易所成功发行，发行规模8.53亿元，其底层资产为甲级写字楼青海国投广场，总建筑面积超12万平方米，租户以政府机构、金融机构及大型企业总部为主。
结合商业不动产REITs的发展趋势来看，当前商办市场已彻底转向“存量运营+资产轻量化”的发展路径，优质写字楼不再是企业的“重资产包袱”，而是转化为可证券化、可流动、可退出的优质金融资产。
商业不动产REITs市场表现方面，截至2026年4月21日，沪深交易所已累计受理17单商业不动产REITs申报项目，计划募资总额超626亿元。目前所有项目均处于审核或反馈阶段，其中部分早期申报项目已先后收到交易所的反馈意见，尚未有项目完成发行，市场正静待首批项目落地。
从底层资产来看，囊括写字楼物业的申报项目包括汇添富上海地产商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT及华夏凯德商业不动产REIT等，其底层资产主要包括上海、广州、深圳等一线城市核心写字楼资产。
结合上交所审核规则与上述REITs已披露反馈文件，底层资产包括写字楼物业的商业不动产REITs，交易所反馈高度聚焦合规性、运营稳定性、现金流真实性、估值审慎性、治理独立性五大核心维度，其中运营指标重点关注出租率、租户结构、租约模式、续租与去化等关键内容，直接定义了当前写字楼资产的“上市标准”。
回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得5单内地商办资产成交案例，交易总金额超50亿元，对比上个报告期，交易单数有所上升，交易总金额出现下滑。当前市场交易活跃度有所修复，但单笔大额交易支撑不足，整体仍以中小体量成交为主。
数据来源：观点指数不完全统计
从成交分布来看，本期交易标的集中于京沪两城，其中上海包揽多笔交易，涵盖亚洲银行金融大厦、中核科创园、新虹桥中心等标的物业，北京则迎来智谱收购钻石大厦的科技企业自用成交。
从交易性质观察，本期所有成交均以企业自用为核心目的，买家主体涵盖港资金融机构、央企国企以及人工智能领域龙头企业，金融与科技产业是本期写字楼资产交易的重要参与方。
据观点指数监测，本期最大额的交易案例为港资银行东亚银行回购陆家嘴东亚银行金融大厦12-23层核心办公楼层，交易总价约为16.8亿元，收购面积约4.2万平方米，折合单价约4万元/平方米。
本次增持后，东亚银行对大厦的总持有比例提升至约85%，合计持有面积超7.8万平方米，成为绝对控股方。该交易为2026年开年以来上海核心商务区首笔、也是规模最大的金融机构总部自用型大宗交易。
同期，AI科技企业智谱以3.61亿元收购北京海淀区钻石大厦，同样成为市场的焦点。标的物业总建筑面积约2.27万平方米，交易预计最晚于2026年8月底前完成交割。
根据智谱公告，该物业将作为公司总部自用，以满足日常行政管理及大模型业务研发运营需求。在当前市场环境下，以智谱为代表的高成长科技企业，正逐步从“轻资产租赁”转向“重资产扎根”，依托资本市场高估值逆势布局核心区位优质物业，实现业务扩张与资产配置的双重诉求。
整体来看，重点城市商办大宗交易已进入自用需求主导的新阶段，买家决策更注重物业实用性、总部形象展示以及与自身产业布局的匹配度。内资实体企业、金融机构及产业集团持续托底市场，优质商办资产正从传统交易型投资标的逐步转向企业长期持有的核心底座资产。未来，核心区位、整栋/独栋、高标现房且以自用为目的的资产仍将是交易主流，租金波动对资产价值的影响逐步弱化，资产稳定性与战略配置价值持续提升。
办公空间服务
中小企业发展指数连续小幅修复，灵活办公市场扩张偏弱
办公市场细分领域，据中小企业协会发布的最新数据显示，2026年3月，中小企业发展指数（SMEDI）录得89.6，继2月环比上行后保持平稳运行。
数据来源：中小企业协会官网，观点指数整理
回顾近期走势，该指数自2025年12月的89.20逐月回升至2026年3月的89.60，今年一季度整体实现连续小幅修复，中小企业经营预期持续改善，为办公市场需求端注入温和复苏动力。
不过当前指数仍处于100以下的“不景气区间”，复苏基础尚不牢固，但连续企稳回升已释放出积极信号，企业经营信心、资金环境及用工预期均有所改善，市场主体活跃度稳步提升。
SMEDI指数温和回升将进一步带动中小企业扩租、新设办公网点等增量需求稳步释放，对灵活办公空间形成稳定需求支撑。
在中小企业发展指数企稳回升、办公需求温和复苏的背景下，本期灵活办公行业整体扩张态势依旧偏弱。
据观点指数监测，期内样本企业内地办公中心外拓数量与布局企业覆盖面较上期均出现大幅缩减，仅有创富港及高格办公空间两家机构有新项目亮相，成为市场为数不多的增量亮点。
据创富港官微披露，2026年在巩固现有九大城市布局的基础上，将南京、苏州、重庆三大城市纳入核心扩张序列。期内南京、苏州已完成首店选址，重庆首店选址也已确定，整体推进节奏符合预期。
从具体布局来看，南京首店落子南京世界贸易中心6楼，苏州首店进驻苏州苏城商务中心5楼，重庆首店选址于渝中区解放碑CBD英利国际金融中心34层。三地首店均选址核心商圈的优质写字楼，这一选址逻辑与创富港现有网点布局保持一致，核心考量在于核心商圈的区位优势、交通便利性以及商务配套完善度，能够更好地匹配中小微企业、初创团队的办公需求，同时提升品牌的曝光度。
同期，高格办公空间在上海静安区汇能大悦中心推出“格悦臻享空间”全新产品线，立足苏河湾核心区位，打造地标级高端灵活办公产品。该系列产品锚定市场上对高品质、定制化办公空间的需求缺口，目标客群聚焦跨国企业区域总部等，实现产品的高端化升级。
现阶段行业扩张模式已出现明显转变，轻资产整合与空间互联逐步替代重资产新开。
4月15日，IWG集团宣布在香港一次性增设6个办公空间，包括3个Regus标准灵活办公中心与3个HQ高端中心，覆盖中环、铜锣湾、尖沙咀、九龙湾等核心商圈。依托轻资产合作模式， 2025年IWG全球新增签约的据点达1132个，99%为合作伙伴协议，在中国市场保持稳健扩张的节奏。
MFG同样以轻资产托管模式切入国企背景的大型产业园区。3月底，广州城投·未来智都项目首批总部企业完成入驻签约，包括广州机场建设投资集团有限公司、中建科技集团有限公司、广州城市更新投资发展有限公司、广州机场资产运营发展有限公司等。同时，中建一局、中建四局等14家建设企业签署入驻协议。
项目总建筑面积约18.5万平方米，包括7栋写字楼，项目已于2025年9月28日正式开园对外招商。据悉，项目已与普洛斯、MFG等运营服务方达成意向合作，可为入驻企业提供精细化园区服务，满足入驻企业的办公需求。
除此之外，3月26日，WeWork中国宣布与美林商旅集团旗下CANVA联合办公达成空间互联合作，将第三方项目纳入全国网络，这是其空间互联模式在广州的首次落地。
总体来看，尽管行业整体外拓疲软，但头部机构仍在坚持战略深耕。
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