观点网 香港报道：4月23日，团结香港基金发表年度研究报告《香港房屋趋势导航2026》指出，香港住宅市场正处于关键转捩点，经历调整周期后，私人住宅市场呈现“价量齐升”的复甦势头。与此同时，公营房屋供应进入“策略性收成期”，面对公屋老化即将衍生的巨大挑战，倡议政府把握难得的政策窗口，将政策重心由单纯增加供应，转向系统性推动高龄屋邨重建。
报告指出，2025年私人住宅市场已步入“价量齐升”的复苏期，印花税门槛调低及全面撤辣有效释放刚性需求并刺激投资意欲。随着落成量放缓及交投上升，净吸纳量2021年以来首次重上正数，新盘货尾量亦较高位回落18%。库存压力纾缓，促使发展商改变策略，由过往「以量为先」减价促销，转为以利润为本的定价方针，反映供应失衡最严峻的时期已经过去。
展望未来，报告预计2026至2030年私人住宅年均落成量为1.71万个单位，惟短期供应将迎来周期性低位。2026年落成量料将回落至约1.67万个，2027年进一步减至约1.54万个。其后随着动工量及“熟地”供应趋稳，落成量预计于2028至2030年将再次回升。展望2031至2035年的第二个五年期间，视乎政策及市场调整，年均落成量预计介乎1.33万至2.48万个单位。
需求方面，香港人口在过去数年呈强劲“V型”反弹。虽然出生数目等本地自然增长因素有所放缓，但外地人才及学生大量流入，为市场注入新动力，带动租金创下历史新高。加上按揭利率跌穿3.5厘的封顶水平，借贷成本已明显低于租金回报，带动市场需求逐步「转租为买」，为后市提供稳固的基本面支持。
报告指出，当局近年在提速建屋步伐、缩短轮候时间及提升居住质素等方面均取得稳步进展。而在推动公屋重建方面，目前规划中及进行中的重建项目单位数量亦大幅扩展至约4.1万个，远超过去10年累计约1.7万个单位的落成量。但与此同时，公共屋邨老龄化正带来巨大的挑战，预计在未来10年，房委会辖下将有超过23万个公屋单位陆续踏入50年楼龄，而每个单位的平均维修及改善工程开支亦持续上升，因此未雨绸缪尤其必要。
随着未来5年及10年的传统公营房屋年均落成量显著改善，预计分别达3.5万及4.5万个单位，双双超越《长远房屋策略》每年2.94万个单位的目标，香港正迎来系统性推动高龄屋邨重建的历史契机。
为此，基金会提出三大制度性改革倡议。第一，将每年10%至15%的公营房屋落成量拨作专属的调迁储备，用作安置受重建影响的公屋居民。第二，在《长策》框架的供应目标内分开列出“重建配额”，每年披露预留的单位数目，以及滚动式的五年期项目清单。第三，在合适项目增加重建后的资助出售房屋比例(如将公屋/绿表置居计划与其他资助出售房屋的比例订为60:40)，透过跨单位补贴，可将净支出大幅降低高达78%。三管齐下，可将公屋老化的巨大挑战，化作推动重建的重大契机。
团结香港基金总裁李正仪指出，香港房屋发展正站在一个历史性的转捩点。过去多年，社会聚焦于“追落后、补缺口”；如今随着私楼市场逐步回稳、公营房屋供应渐入佳境，政策思维亦必须与时并进。面对市场周期起伏与公屋急速老化的双重挑战，未来的关键在于“精准管理”- 以数据为本，灵活调节造地节奏，防范大起大落；同时把握供应改善的黄金窗口，果断推动高龄屋邨重建。香港的房屋政策，必须实现一次根本性转型，全面迈向“管周期，提质素、谋长远”。
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