地价腰斩，新盘断供，高新区有戏吗？

对于推出的2幅地块，位于高新区的上街片区，其中2026-01号建平旧改，2026-02号新州旧改。

两幅地块地处高新区北片区，算是板块的核心区域。

对于两幅地块给出的指标：

1、宗地2026-01号，容积率1.8，起拍楼面价4546元/㎡

2、宗地2026-02号，容积率2，起拍楼面价4058元/㎡

这是什么样的数据？

罗列近年高新区土拍的部分数据：

高新区在2023年拍出悦湖后，商品房供应也断了，后续成交也就安置房。

楼面价：

以宗地2026-01号的隔壁地块为例，当初定位商品房，上架多次，起拍楼面价9057。

后来改成安置房，楼面价5510成交，政府回购价是10600。

这时候如果去对比，这次的商品房地块，起拍楼面价甚至低于安置房，这是福州少见的景象。

当然原因也比较特殊，市区的安置房回购价远低于新盘，而闽侯并非如此。

如果按照同比例换算，安置房的回购价，商品房卖9000出头即可持平，当然商品房实际还有营销费用、操盘周期等开销。

不过对比周边的悦湖，去年的成交均价1.51W，一季度1.35W，与这个楼面价差了9K-1.1w。

当初的国贸学原一期，楼面价1.15W，售价1.9W，差价也就8K。

如今更低的楼面价，额外税费更低，带来的是利润率空间更高。

对比前几年的板块楼面价，从触发溢价摇号到近底价成交，只不过楼面价依然维持在9K-1.2W。

这一次的两幅地块，对比3年前最后的商品房成交，已经腰斩了。

如果对比6年前的成交，腰斩都不止。

对比市区的土拍，去年城南福峡路楼面价最低，6K出头，依旧比高新区高了2K左右。

容积率：

除此之外，对于高新区的土拍，容积率也不算低，大部分都在2.8-3.1，最终给出的产品都是高层产品。

这一次的两幅，容积率1.8，2.0，大幅降低。

这种容积率的情况下，限高还给到80米，指标空间给足。

可以说楼面价腰斩之后，容积率也大幅下调，给出了不少诚意。

供应情况：

最后就是供应情况，相比于市区这几年国企兜底，大部分板块供应不少，高新区就显得低调很多，这里的商品房没看到本土国企的身影。

这么多年下来，商品房从原来闽系的融侨、正荣、阳光城，再到后来的中海、保利、国贸，其中国贸更是深耕了多年。

也正因为没有国企兜底，导致这里的商品房地块出让也非常困难，带来的好处就是库存低。

目前板块在售的两大新盘悦湖、江屿原，都是接近清盘的状态，上个月江屿原还拿下套数第一。

这也造就了目前板块新盘真空期，对比市区的扎堆供应，这个背景算是比较优质。

综上，高新区的新一年出让，拿出核心区的地块，给出了相对不错的指标，楼面价腰斩，周边新盘库存低，可谓全方面的诚意，但是最终结局会如何？

聊完土拍，就继续看看高新区的二手情况，上一次盘点过，板块几个代表二手，走势基本类似，2023年9月开始下跌，跌到2024年7月后，开始横盘。

如今高新区还权闽侯过去半年，看看最近的成交情况，由于贝壳隐藏，就使用幸福里的融合起来做个参考。

首先就是板块两大代表，中海寰宇天下、万科又一城：

当时到2024年7月后，中海在1.5W，万科1.4W。

近半年的部分成交数据，中海1.45W，万科1.4W，依然算比较平稳。

下游南屿板块的两个项目，三盛托斯卡纳在2024年9月开始稳定在1W左右，正祥林语墅7K左右。

从近期的成交来看，三盛托斯卡纳在9K-1W区间内，正祥林语墅在6-7K。

对比此前的成交走势，整体跌了不到1K左右，也算相对平稳。

分析：通过这几个二手项目的成交对比来看，虽然样本不算太多，但是整体的均价依旧算平稳。

对于上游的2个项目，相比于当初的高位，用了一年多时间直接大幅下跌。

如今近2年时间都在横盘，对比福州其他板块，其实算是不错的表现。

至于下游板块，虽然略有下滑，但是幅度也非常少。

如果按照这个数据表现，可以说高新区目前的二手价格是比较平稳的。

作为对比，板块的新盘，价格波动就比较明显：

悦湖，2024年上半年1.67W，全年跌倒了1.5W，去年没波动，今年一季度1.35W。

江屿原，2024年上半年1.58W，全年跌到1.49W，去年1.3W，今年一季度1.07W。

从两个项目走势来看，可以发现与二手情况类似，2024年上半年是板块的下跌期，跌到年中。

两个新盘的成交也同样如此，2025年板块相对稳定，悦湖保持的比较平稳，不过江屿原去年价格还在走低，今年一季度更是大幅走低。

悦湖今年一季度下跌，从成交明细来看，由于是清盘阶段，成交套数不算多，部分是顶底房源，一定程度压低了均价。

只能说从两个项目来看，悦湖更贴合二手走势信号好一些，江屿原传递的信号更差一些。