☉ 文／马千里
本轮土拍于3月中旬挂牌入市，也是沪七条落地见效、二手房交易量持续走高后的首轮集中供地，自公告发布起便备受行业关注。后续上海二手房市场持续放量升温，单日成交屡次刷新高位，进一步抬升了市场对本次土拍行情的预期。加之本次土拍放宽房企竞拍股权穿透核查限制，也进一步激发了房企良性竞争活力。
首先来看徐汇长桥街道地块，共吸引了9家房企参拍，经过了82轮竞价后，由招商蛇口以33亿元竞得，平均楼板价8.7万元/平方米。该地块容积率1.8，建筑限高36米，用地性质于2026年2月完成商办用途调整，正式转为住宅用地。
地块交通禀赋优异、生态资源丰富：沿老沪闵路排布，500米内可达中环快速路，衔接外环快速路，自驾全城通达性极强。同时地块步行可达上海植物园、黄浦江滨水岸线，周边环绕梅陇公园、西岸自然艺术公园、中环绿廊及多处城市小游园，生态环境与滨水宜居属性突出。
板块全周期生活配套高度成熟：周边覆盖幼儿园、公办小学、重点中学全链条基础教育资源；1公里内密布多座社区卫生服务站点，1.5公里即可抵达徐汇区中心医院，医疗康养保障充足；紧邻创邑MIX、凌云壹街坊、梅陇商业中心等成熟商业综合体，同时配套华东理工大学运动场等文体设施，片区居住氛围浓厚、生活配套十分便捷。
值得一提的是，长桥街道地块西南侧1公里左右，即是3月初成交的罗秀路地铁站旁商住地块，容积率2.0，商业占比25%，最终以4.8万元/平方米的楼板价底价成交。二者虽然在商住比例、容积率指标上存在客观差异，但同板块近距离地块的楼板价价差显著，一方面清晰体现了上海主城核心区住宅用地的价值分层与价格梯度，另一方面也侧面印证了3月中旬以来上海土地市场持续回暖、房企投资拿地信心稳步提振的行业态势。
周边新房市场维度，地块西南侧约700米即为长桥板块主力在售新房海上清和玺，项目备案均价约11万元/㎡。该盘2024年11月首开入市，至今已完成6批次开盘加推，各批次平均首日认购率稳定在60%上下；户型以三房产品为绝对主力，占比达86%，房源套均总价约1500万元。值得注意的是，海上清和玺容积率高达3.12，社区以高层、高密度小高层业态为主，与本次出让1.8低密宅地在居住密度、产品定位上差异显著，二者置业客群分层清晰，难以形成直接同质化竞争。
从徐汇长桥全域存量商品住宅格局来看，片区2006年至今累计成交商品住宅约1万套，其中7成房源房龄已超10年，难以充分匹配新规下的高品质改善居住需求。2021年以来板块新增次新房中，建面130㎡以上大改善户型仅745套，占板块存量不足4%；即便放宽统计口径至110㎡及以上全口径改善房源，总量也仅约1200套，占比仅12%。叠加本次地块超低容积率禀赋，同时契合“好房子”新规带来的全维度产品品质升级红利，预计项目后续入市区域同质优质竞品稀缺，市场竞争格局相对宽松。
再看普陀区石泉街道宅地（位于真如、曹杨板块），地块计容建筑面积4.88万平方米，容积率2.5，建筑限高80米，最终中建八局&招商联合体以底价30.29亿元竞得，成交平均楼板价6.2万元/平方米。
地块地处普陀内环旁石泉城市更新核心片区，坐落苏州河沿岸，优点是轨交密度极高，全域处于地铁3、4、7、11、15号线五条线路密集辐射圈内，多维轨交可快速直达真如副中心、静安寺、人民广场等城市核心板块；同时紧邻内环、中环城市快速路网，主次干道通达性优异，自驾全城出行十分便捷。区域内兰田中小学等公办基础教育配套成熟完善，片区同步规划高起点十二年一贯制学校，可覆盖全周期学龄教育需求；周边环宇城MAX、山姆会员店等大型商业综合体齐聚，步行即可抵达苏州河滨水生态步道，叠加完备的社区医疗、日常文体休闲配套，内环成熟城区烟火气浓厚。
周边新房方面，该地块南侧约500米、曹杨路地铁站以东即招商苏河玺，容积率2.68，该项目于2024年售罄，成交均价约10.5万元/平方米，历次开盘均触发积分，入围分高达92.67分。项目主推106-138平方米三房产品，占比约84%。
从普陀真如板块的存量商品住宅分布情况来看，2006年至今累计成交商品住宅9974套，与徐汇长桥板块类似，其中2021年以来110平方米以上产品占比约11%。且2025年以来仅成交了109套住宅，多为尾盘项目成交。鉴于地块本身6.2万元/平方米的楼板价，以及区域10万元/平方米左右的新房售价水平，依旧给开发商留下了相对充足的盈利空间。
金山区地块位于上海远郊，由金山区国企以8.8亿元底价竞得，平均楼板价1.38万元/平方米。地块最大亮点是容积率仅为1.05，限高30米。地块处于金山新城行政与商业双核心区，一路之隔即为金山区政府等主要行政机构，周边万达、百联等商业体环绕，生活配套成熟。
目前金山新城的优质别墅类项目售价在3-4万元/平方米，如建发瑞湖2026年以来两次开盘的首日去化率均在三到四成，成交均价约4万元/平方米，也侧面反映出远郊低密改善楼市整体平稳、去化节奏偏温和的市场现状。
当前上海土地市场呈现优质宅地热度领跑、普通地块平稳去化的结构性修复态势。也正是房企择优布局、谨慎投资的写照，代表着当前上海楼市稳步修复，正加快走向新的供求平衡阶段。
本轮上海集中土拍圆满收官，土地市场呈现出鲜明的板块冷热分化格局。徐汇长桥主城核心稀缺低密地块热度高涨、房企关注度持续走高，充分彰显核心优质资产强劲价值韧性，直观反映上海楼市局部投资信心稳步回升。普陀石泉、金山新城地块均以底价平稳成交，房企拿地态度审慎务实，并未出现非理性溢价争抢，整体市场情绪保持理性克制。
普睿地产研究
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