华泰证券建议逐步布局地产股，本轮成交复苏具备自发性

4月14日，华泰证券发布最新研究报告指出，2026年全国房价或迎来二阶导数由负转正的拐点，当前是布局地产板块的窗口期，重点可关注估值合理、财务稳健且区域布局优势突出的开发商，以及与二手房市场关联度高的标的。

房价“二阶导”借用的是数学中二阶导数的概念，房价二阶导转正‌意味着房价‌下跌速度正在放缓‌，即市场从“加速下跌”转向“减速下跌”，是房价企稳的重要先行信号。它‌不等于房价立即上涨‌，而是表明‌下跌动能减弱‌，市场接近拐点。

报告分析称，自2021年起国内房价呈现单边下行趋势，但今年一季度市场回暖信号显著强于历史同期。此轮需求复苏具备内生动力，主要源于房价深度回调后购房成本降低、租金与月供差距缩小，以及核心城市房价逐步接近历史成交支撑位等因素的共同作用。

从海外市场规律看，当房价二阶导数转正时，地产板块通常进入底部构筑期。以美日为例，其地产指数及头部房企估值往往在该阶段开启修复进程。

具体配置策略上，华泰证券提出四大方向：一是充分消化估值压力、已完成资产减值处理的房企；二是负债结构优化、现金流充裕的弹性标的；三是重点布局于率先企稳区域的企业；四是深耕存量房交易及装修服务等后周期领域的相关公司。

结合最新统计数据来看，一季度全国房地产市场呈现积极变化。（详见《国家统计局：房地产核心指标持续改善，一线城市二手房价止跌》）

从需求端看，新建住宅销售同比下滑幅度明显缩小，其中成交面积与金额同比降幅分别缩减至10.4%和16.7%。商品房库存指标持续改善，待售面积同比转增为降，个人住房贷款下滑趋势显著缓解。

价格层面，一线城市新建及二手住宅价格环比双双回升，二、三线城市房价跌幅收窄或止跌，二手房价格环比上涨城市数量达到近三年峰值，市场止跌企稳态势确立。

从供应侧观察，全国新开工面积同比下降20.3%，新开工与销售比值跌至53.1%的历史低位，月度开发投资规模已低于新房销售额，供需结构快速优化。配合自然资源部出台的长效机制政策，行业正快速向供需均衡状态靠拢。

在中央“好房子”政策导向与地方稳市场措施的共同作用下，房地产业正有序向高质量发展模式过渡，市场复苏基础不断巩固。

2026年4月17日，上海土地市场官网发布“关于上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2026]第020号公告现场交易活动安排的通知”，确定普陀区W060401单元A17B-01地块、金山区JSC1-0403单元3-02-01地块以及徐汇区S031201单元xh290-09地块将正式于4月21日进行出让。

本次土拍总起拍底价为65.49亿元。三宗宅地中，关注度最高的是徐汇区长桥地块，起拍底价26.4亿元，起拍楼板价7万元/平方米。

该地块容积率1.8，限高36米，2026年2月才由商办用途调整为住宅，地块周边交通便捷，距离上海植物园、黄浦江岸线均步行可达，大概率将被打造成低密滨江住宅。

截至目前，已有三家企业在上海市建设工程交易服务中心发布的招标计划公告，分别为上海保利城市发展有限公司、上海城投置地（集团）有限公司，以及上海梦苑房地产有限公司（保利置业旗下子公司）。

值得注意的是，此次保利发展和保利置业同时发布了招标计划公告，若按之前上海土拍规则，保利发展与保利置业无法同时参与同一场土拍，但在2026年3月30日，上海第二批次涉宅用地出让中，上海正式取消了实施近十年的住宅用地竞拍 “股权穿透” 限制。

这意味着过去通过股权结构绑定、限制同一集团旗下多家子公司购地的监管机制被松绑，类似保利发展与保利置业、中建各局与中海这类公司如今可出现在同一幅地块拍卖中。

此次徐汇区长桥地块或将引发多家知名开发商的激烈竞争。

4月16日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知。

财政部、住房城乡建设部通过竞争性选拔，确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市，在城市层面整合各类资源，探索建立资金、用地、金融等各类要素保障机制，形成工作合力。中央财政对入围城市给予定额补助。入围城市制定城市更新工作方案，统筹使用中央和地方资金，明显提升城市基础设施水平，改善老旧片区人居环境，完善法规制度、规划标准、投融资机制及相关配套政策，探索城市更新可复制、可推广的机制和模式。

2026年，中央财政支持实施城市更新工作的范围为地级及以上城市，共评选不超过15个城市。

中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。

近年来，中央对房地产领域的战略部署从短期调控转向长期制度构建，从单一行业管理升级为城市系统治理。2025年7月中央城市工作会议明确，我国城镇化进入稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，将城市更新作为构建房地产发展新模式的核心抓手。随后《关于推动城市高质量发展的意见》印发，2025年10月“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”列为民生重点任务，形成了衔接紧密的顶层设计体系。

此次中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助将加快“好房子、好小区、好社区、好城区”为核心的城市更新行动，既能盘活存量资产交易，又能联动人口发展释放合理住房需求。对推动房地产行业迈向高质量发展新征程、促进经济社会稳定繁荣具有至关重要的现实意义。