有人信誓旦旦地告诉你，到2035年房价会是现在的2-3倍，现在不买房就错过最后机会。 这个预言听起来很诱人，但2026年一季度的数据却给了当头一棒：全国百城二手住宅价格累计下跌1.72%，新房价格虽然微涨0.18%，但72个城市的新房价格仍在环比下跌。 当预言撞上现实，那些鼓吹暴涨的人，要么是坏，要么是蠢。
上海在2026年春节后拿出了“沪七条”，非户籍居民购买外环内住房的社保年限从3年直接降到1年，公积金贷款最高额度从160万提高到240万。 北京五环外社保年限降到1年，深圳甚至全面取消了限购。 一季度全国107个省市出台了175次稳市场政策，力度不可谓不大。 政策确实在托底，3月份重点城市二手房成交量环比增长了119%，北京、上海的“小阳春”行情开始显现。 但政策的暖风，吹热的只是少数核心城市的局部市场。
深圳2月二手住宅成交均价达到6.2万元/㎡，环比上涨7.3%，这已经是连续第三个月上涨。 上海3月二手房成交2.24万套，同比增长11%。 这些数据支撑着一种观点：一线城市核心区的资产永远稀缺。 但仔细看，深圳的上涨主要来自南山、福田总价800万到1000万元的改善房源成交占比上升，直接拉高了整体均价。 这不是普涨，而是结构性上涨，钱在向最顶端的资产集中。
上海、北京、深圳的房价收入比分别高达34.2、32.8和32.5。 这意味着一个普通家庭需要不吃不喝超过30年，才能买得起一套均价水平的住房。 如果未来10年房价要涨2-3倍，居民收入每年需要增长20%-30%，这根本是天方夜谭。 2026年2月，深圳二手房均价53471元，上海51595元，北京46492元，而广州只有22105元。 同样是一线城市，内部的差距已经大得惊人，更别说全国范围。
中国60岁以上的老年人数量已经超过3.1亿，到2030年这个数字将突破4亿。 与此同时，90后人口1.75亿，00后只有1.45亿。 老年人大多有自己的房子，不需要再买，而年轻人的数量在持续减少。 城镇化率已经达到67%，接近发达国家70%-80%的水平，这意味着农民进城买房推高房价的时代基本结束。 未来的购房刚需，不是变多了，而是在快速萎缩。
一线城市的平均租售比徘徊在2%左右，深圳更是以1.67%在全国40个主要城市中垫底。 国际公认的合理租售比区间在4%-6%，低于3%意味着靠租金覆盖房贷并产生正收益已经异常困难。 当房子失去赚钱效应，它就从金融资产变回了居住消费品。 2025-2030年，房产投资者群体预计将从净买入转为年均净抛售180万套房产。 投资客的退出，直接转化为二手房市场的抛压。
国家统计局2月份的数据显示，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市只有23个，下跌的有72个；二手房价格环比上涨的城市仅7个，下跌的达91个。 市场不是没有回暖，而是回暖得极其分化。 杭州、上海的新房价格还能环比上涨0.34%、0.33%，但更多城市的房价仍在阴跌。 这种分化不是暂时的，它将成为未来十年的主旋律。
根据机构测算，到2030年，人口结构中老年抚养比的加重将使中国的实际房价下跌约6.71%，到2050年可能下跌约20.1%。 在其他因素不变的情况下，这意味着实际房价在2030年将回到2016年的水平。 人口结构是房价最根本的定价锚，当这个锚开始松动，任何政策刺激都只能延缓，而无法逆转趋势。
未来卖房难的重灾区将集中在三四线及以下城市、非都市圈县城的房产，远郊板块无配套的刚需盘，以及无学区、无物业、户型落后的城市老破小。 这些房产将面临人口净流出、需求断层的困境，流通性会持续枯竭。 而核心城市核心地段的优质资产，则可能因为极度的稀缺性，继续保持其价格韧性。
现在的问题不再是房价会不会涨，而是哪里的房子还能算资产。 当全国百城二手房价格仍在下跌通道中，当居民收入增长远远追不上房价假设的涨幅，当人口结构发生不可逆的转变，那个闭眼买房就能赚钱的时代，已经彻底结束了。 未来十年，你的房子是会增值的稀缺资产，还是无人问津的沉重负债？ 这个问题的答案，不在任何专家的预测里，而在每一个城市的人口流向、产业布局和资源集聚里。