4月8日，广州珠江新城马场项目正式开工。从2月摘地到4月动工，仅用一个多月时间，项目便完成了从蓝图到实际推进的关键跨越。与此同时，希尔顿集团旗下顶奢酒店品牌华尔道夫签约落子，首次进驻广州，与此前已签约的SKP共同构筑“顶奢百货+高端酒店+特色体验”的一体化消费场景。
马场项目开工仪式现场
该项目启动不仅标志着广州城市能级的跃升，也彰显了操盘方的战略布局。从股权结构看，马场项目目前由越秀集团持有。但在不久前的业绩会上，越秀地产董事长林昭远表示，马场项目是广州珠江新城CBD的收官之笔，也是具有城市名片意义的大体量综合体。未来将按照“高标准规划、高水平开发、高能级运营”的路径推进。越秀地产作为集团唯一的开发平台，在条件成熟时，不排除注入上市公司。这一表态，为市场释放了清晰而稳定的预期。
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马场开工，广州核心CBD的最后一块拼图
珠江新城经过二十多年发展，已成为广州经济、金融和文化发展的核心引擎。马场项目地处三大CBD黄金三角核心交汇位置，是核心城区内最后一块连片开发稀缺地块，其开发建设将是打造广州中央活力区的标志性支点。
自2020年成为改造策划主体后，越秀集团在广州市、天河区两级政府统筹下，突破历史股权问题，稳妥推进清租拆迁，高效完成片区控规，成功盘活低效用地。摘牌近一个月来，项目更是跑出了加速度：继3月2日与北京华联SKP签署合作协议，共同打造百亿级国际消费新地标广州SKP后，又在近期与全球规模最大、最具影响力的酒店集团之一希尔顿达成共识，在马场引入全球顶奢酒店标杆，建设广州首家华尔道夫酒店，为广州高端服务业国际化水平和顶尖商务接待能力提升注入强劲动力。
越秀集团与希尔顿集团完成合作意向签约
华尔道夫作为全球高端酒店标杆，自1893年纽约旗舰店开业以来便是商务出行的经典选择。此次首次落户广州，将与SKP强强联动。据悉，广州SKP将引入超过百个首次进入广州的品牌，以及千余个国际知名品牌，充分融合广州本土文化与国际时尚资源。
此外，越秀集团还与中国工商银行、中国建设银行等14家金融机构达成合作意向，聚焦金融要素保障，共同推进马场建设。
在开发理念上，项目兼顾历史传承与现代时尚，保留瞭望塔、记分牌等历史构件，并融入岭南传统元素。依托全球最长的23公里“超级城市绿链”和“地上地下一体化”的慢行网络，项目将构建TOD城市复合业态综合体，形成“24小时活力中心”。按照规划，项目将在3~4年内完成开发建设，打造面向世界的广州新城市名片。
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越秀以广州马场项目构筑未来业绩压舱石
在潜在资产注入预期之下，市场对越秀地产的关注，也随之回到其基本面表现。
2025年，房地产行业深度调整持续。千亿房企数量从43家锐减至10家。而越秀地产从2021年行业第37位，稳步跻身2025年克而瑞全口径销售榜单全国第9位，是行业中排名跃升幅度最大的企业。公告显示，2025年越秀地产实现全口径合同销售金额1062.1亿元，营业收入864.6亿元，同比保持小幅增长，税后利润17.8亿元，同比增长21.4%，成为行业中极少数保持持续盈利的房企。
如果说销售规模与财务表现构成了越秀地产的“当下”，那么马场项目，则更多指向“未来”。
按照规划，该项目不仅包含顶奢商业与高端酒店，还将打造顶尖居住体验的传世大宅，布局优质教育、文体设施及生态公园，形成“15分钟优质生活圈”。
马场项目远景规划
从资本市场视角来看，一旦未来注入上市平台，其价值将体现在多个维度：首先，项目货值体量可观，入市后有望持续贡献销售回款与利润，进一步增厚公司业绩安全垫；其次，“顶奢百货+高端酒店+传世大宅”的复合业态，有望带来高于传统住宅项目的整体利润率，优化毛利结构；再次，作为广州CBD最后的连片开发地块，其稀缺属性将显著提升资产的抗周期能力。
这一模式，在广州琶洲南TOD项目中已得到初步验证。通过母公司孵化、成熟后注入上市平台的模式，越秀地产在减少前期资金占用的同时，实现了资产的高效转化与持续收益。市场普遍预期，马场项目有望复制这一路径，成为越秀未来三至五年业绩增长的核心压舱石。
更为重要的是，该项目还承载着行业层面的探索意义。“十五五”期间，城市更新已被住房城乡建设部明确为大力实施的重点行动。在增量市场逐步收缩的背景下，存量改造与核心区再开发正成为行业主战场。
在这一进程中，国企开发商凭借信用优势、资源整合能力与长周期资金优势，将占据更有利位置。马场项目正是典型的高复杂度城市更新案例，涉及历史产权梳理、多业态复合开发及历史建筑活化利用等多重挑战。若成功打造为标杆，不仅能够实现可观的经济回报，也有望沉淀出可复制的“越秀模式”，为其参与更多核心城市更新项目提供范本。
有智库专家表示，未来城市竞争的关键，不再是简单的空间扩张，而在于能否在核心区域打造高质量的活力中心。如果企业能够在珠江新城这样的城市极核，构建以“生活方式”为导向的标杆项目，便意味着提前拿到了通往下一个十年城市更新蓝海的入场券。
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