去年年初这会，我和小伙伴们也在咔咔研究丰台。
连续写了4篇3000多字的踩盘稿之后，我放弃了。
豪宅的短板和它的价格一样突出；
很多改善盘吧，开发商被架在那了，要么降价，要么继续制造产品力泡沫。
研究越多越没底，不敢给大家推荐。
前后折腾了有一个多月，我们选房师都跟我生气了。
说 姐你干啥不吆喝啥，后来，后来他离职了。
一年之后，现在有点不一样了。
这俩项目在改变丰台楼市很多尴尬的境地，先关注起来。
一个是豪宅方向的，万泉寺B地块
官方编号万泉寺0007地块，丽泽豪宅新门面，简称丽泽豪门，丽泽核心区唯二的纯新盘。
10万+，给高端买家掐尖用的。
一个是改善方向的，建工花乡地块
四环内，双地铁，户型做小了10㎡，把总价打下来了，而且户型相当好。
700万左右买三居、700多万买四居，给丰台本地改善一个不用将就的选择。
这两个盘都是丰台的风向标。
一个把豪宅的天花板往上抬，一个把改善的门槛往下拉。
1、豪宅市场：丰台比环线没输过，比配套没赢过
这是去年一篇稿子的标题，点赞特别高，大家都共鸣了。
支撑房产价值的产业、书包，丰台基本没有。
丰台就是环线好。
但是再一看，很多板块城市界面不行，配套不行。
特别是豪宅，这是大硬伤。
本地土著不舍得离开，他不嫌弃；
但是丰台想承接西城、海淀外溢，他没有土地情结，你再不给他好环境、好配套，你让他咋下手。
豪宅要的就是掐尖。
真正掐尖的来了——万泉寺B地块，4.30土拍。
容积率2.5，控高80米，建筑面积9.87万方，起拍楼面价5.85万/㎡。
目前丰台最好的地段，正经的丽泽核心区。
窗外就是丽泽的高楼大厦，北侧一路之隔就是丽泽天街，距离地铁丽泽商务区站500米，2轨交汇。
丽泽核心就俩纯新盘，端礼著、万泉寺B。
丽泽的城市界面、景观资源在丰台都是顶尖的。
项目东侧、南侧被水岸公园包围，要求开发商按2200元/㎡标准建设，这赶上改善盘的园林造价了！
如果不是地块改性质，也没这块宅地。
这么一来稀缺性更足了。
万泉寺B之前是容积率4.09的商业金融用地，商改住，原因挺多的，有个重要因素就是万泉寺棚改需要大量资金支持，卖地回血。
包括之前中海丽金府也是万泉寺棚改的地块。
说说不利因素。
大家都在说它旁边在建的写字楼采光遮挡，其实还好，写字楼在西侧，挡点下午采光，不是大毛病。
我觉得比较大的问题是，万泉寺B是菱形地块，而且比较狭长，楼栋排布不容易。
之前我特别不推荐酒仙桥、十八里店，都因为这点。
看开发商怎么解吧。
靠谱消息，H打头的某央企准备充分要拿地。
希望不要有人跳出来非要多拍几手，把价格抬高，上演一出朴实无华的商战。
按正常速度没准10、11月份就能开盘了。
价格铁定10万+了，看产品飙到啥程度。
窗外就是丽泽CBD，无敌视野，会不会出全景舱户型？期待一下。
5.85万是起拍楼面价，地块有17公顷的公园绿地配建，算上这个成本，楼面价也6万1、2了，跟中海丽金府差不多了。
2、改善市场：产品力泡沫，贵到滞销
大家都知道，丰台盘太多了。
我统计了下，丰台从2021年土拍到现在，入市新盘32个，真正卖完了的就11个。
还21个在售，网签率不足30%的大有人在，直播的时候咱一一点名。
一盘数据，贵的太具体了！
来自老铁好评与差评的数据，这5年的新盘一共2.17万套，800万以上房源占比80.3%。
我之前觉得800万在海淀不算钱，怎么在丰台还买不到位置好、产品好的房子？你说气不气。
所以建工花乡地块的出现，我觉得特别对路。
南3.9环，距离10号线、房山线2条地铁线，都步行的距离，基本面没毛病。
靠谱预测户型：99㎡三居三面宽、109、123、139㎡四居。
详细预测看这篇：丰台建工花乡地块全套户型图预测！2个不利因素提醒
建工花乡这次没有贪大，面积整体都做小了10㎡，把总价打下来了！
胜在供需，供应了市场空白。
700左右买三居、700多万买四居，还在四环内，对丰台南现有的在售盘绝对是个拦截、是个打击。
那么问题来了，接下来那些同质化的改善盘咋办？
靠近海淀西城的，我还是觉得比较稳；
产品力特别有记忆点的，能抗一抗；
其他的真得在花乡地块上市之前，抓点紧了。
3、刚需市场：丰台有刚需市场吗？
现在丰台价格比较低的项目主要是花香壹号、招商臻园、园博园板块，都5万左右的价格。
但这些地没配套、或者地铁配套都没有，刚需买着很难受。
还是低总价改善的需求居多。
之前一些年轻的粉丝朋友，我都建议他重点去看好地段的二手了。
有朋友说了，最近方程国贤府多火啊。
它一定会卖得很不错。
因为中建智地的产品力、营销能力都太强了。
但是理性如我，轻易不为情绪价值买单，偏远的好户型 VS 好地段的二手，值得好好研究一下。
这和改善、豪宅的逻辑还不一样。