一线及香港贡献1254亿，2026年有信心稳中有进

2025年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约2512.3亿元，同比下降19%；销售面积约1056万平方米，同比下降8%；销售均价23791元/平米，同比下降12%。得益于强聚焦一线城市的策略，香港及北上广深五个一线城市实现合约销售额1254.4亿元，占比约50%；五个城市销售额均超百亿，其中北京地区实现销售额502.6亿，连续八年市占率第一，香港地区销售额达到222.3亿元，首次上升至香港市场第五名。

从项目来看，一线城市核心地段的高端住宅产品获得市场认可，深圳湾澐玺项目开盘销售额超百亿，创全国年度单次开盘销售纪录；北京萬吉玖序，上海云邸玖章等首批「中海好房子」上市推售，逆势热销。

展望2026年，中海集团可售货量近6000亿，其中一线城市含香港货值占比超五成，二线、强二线城市的货值占比近三成；上海、北京、深圳、广州、杭州等地新增货值约1400亿，同时香港市场26年可售货值也超了530亿。从项目来看，包括上海徐汇东安项目、安澜北京、深圳澐玺等，均将于年内陆续开盘或者加推，以其中的深圳湾澐玺为例，3月刚刚完成二次推盘，去化约70亿元，推售去化比例达到80%以上，自去年底开盘到现在已经销售239亿。

2026年一季度中海集团系列公司实现销售额约515亿元，同比增长约11%。基于可售货量充足且优质、一季度的销售表现优于大市，管理层表示对集团26年实现稳中有进、行业领先的销售业绩有信心。

聚焦核心城市积极布局，新增土储行业第一

2025年中海地产（不包括中海宏洋）在中国内地15个城市和香港新增35幅地块，新增土地储备总建筑面积为499万平方米，同比增加20%；总地价为1186.9亿元，同比增加47%；权益地价为924.2亿元，同比增加33%。投资继续聚焦一二线城市，香港及北上广深五个一线城市权益购地金额占比约73.9%，其中于上海投资最多，权益地价达390亿元，主要是以并购方式获取上海东安项目，权益投资额205亿元。

此外，中海宏洋新增土地储备293万平米，总地价117亿。2025年中海地产集团系列公司合计新增土储792万平方米，同比增长48%；总地价1304亿元，同比增长52%，新增土储面积、金额及货值均居行业首位。

管理层表示，2026年集团的投资策略是要采取积极的态势进行投资、布好局，大概有三个方面：“一是聚焦核心城市的核心地段，深耕厚植一线和强二线城市，动态把握重点城市的结构性机会，精准投资。二是要充分发挥中海外全业态、全产业链、资金充裕和城市更新经验丰富的综合竞争优势，低溢价、多渠道的获取优质的土地。第三是，要坚守投资的刻度和投资的纪律，坚持以收定投，动态调整” 。

截至2025年，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备2528万平米（权益面积2286万平米），同比下降12%。中海宏洋拥有土地储备为1199万平方米（权益为1026万平方米），同比下降13%。中海地产系列公司合计拥有土地储备3727万平方米，同比下降12%。此外，期末中海地产的物业及其他存货、土地发展费用合计4955亿元，同比增长了8%。

净利润继续下降至134亿，商业运营收入首次覆盖总利息支出

2025年中海地产营业收入为1681亿元，同比下降9%；其中物业发展收入同比下降10%至1568亿元。期末中海集团系列公司已售未结转金额2060亿元（不含中海宏洋的金额达1,805亿元），其中超过六成计划在2026年入账，企业短期营收预计还将继续下行。

期内商业运营收入72亿元，首次覆盖总利息支出（扣除资本化利息前总财务费用71.5亿元），但与销售规模相当的华润置地相比，仍有一定的差距，也使得企业盈利指标明显略逊一筹。撇除非开业业务的盈利来看，地产开发业务的核心净利润两者预估相差不大。

从利润情况来看，毛利润同比下降20%至261亿元，毛利率同比下降2.2百分点至15.5%。净利润同比下降24%至134亿元，净利率同比下降1.6个百分点至7.99%。股东应占核心溢利为130.1亿元，同比下降17%，核心归母净利率7.74%，同比下降0.75个百分点，降幅有所收窄。

经营性现金净流入167亿，财务整体保持稳健

期内中海集团销售回款为1705亿元，其他经营回款为151亿元，总经营回款为1856亿元。总资本支出为1465亿元，其中土地成本为1041亿元，建安支出为424亿元，经营性现金净流入为167.3亿元。融资方面，中海集团境内外融资543.8亿元，提早或到期偿还债务675.2 亿元，净偿还债务131.4亿元，另外完成收购上海新东安企业发展有限公司股权并入银行借贷201.6亿元。

截止2025年底，中海地产持有银行结余及现金1036亿，同比下降16.5%，其中受规管的物业预售所得款为147.9亿元。期末总有息负债为2474亿，同比微增2.4%；其中一年内到期的有息负债为423.3亿，占比17.1%，同比增加5.3个百分点。

报告期末，中海地产扣除受限制现金后的现金短债比为2.10，显著下降。净负债率为34.23%，同比增加5.02个百分点；扣除预收账款后的资产负债率为46.89%，三条红线保持绿档。期内，中海地产加权平均融资成本为2.8%，融资成本处于行业最低区间。整体来看，中海地产财务指标依然十分稳健。

6个商业物业新投入运营，十五五努力实现租金收入两位数增长

2025年，中海地产商业物业运营收入为72亿元，同比基本持平。其中写字楼租金收入为34.7亿元，购物中心租金收入为23.9亿元，长租公寓收入为3.5亿元，酒店及其他商业物业收入为9.9亿元。

年内6个商业项目新投入运营（2024年9个），商业物业运营总建筑面积增加 28 万平方米（2024年30万）。据业绩会披露，期内集团持续推动商业业务的精益运营与降本增效，购物中心销售额、客流分别同比增长11.7%和13.8%，同店亦分别增长6.7%和7.6%，成熟期项目期末出租率96.1%，经营利润率达56%。写字楼业务期内新签约面积110.5万平米，两年以上租约面积占比81%，成熟期项目出租率80%，经营利润率达56%。

未来中海将实施“一专双驱优生态”的战略业务结构。一专，即专注于不动产开发运营主航道；双驱，指租售并举，强化住宅开发与经营性业务的双轮驱动；优生态，是以不动产开发运营为平台，培育供应链管理、规划设计、数字科技、代建等上下游生态型的业务，在相关的细分市场做优做强，赋能主航道业务，提升竞争力，构建全产业链、全生态的场景优势与能力闭环。

管理层表示，十五期间经营性业务会继续秉持长期主义，每年会有100亿规模的资源投入，持续优化结构及聚焦核心，努力实现租金收入的双位数增长。此外，还将持续塑强全周期资产管理能力。10月31日华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金「中海商业REIT」在深圳证券交易所成功上市，是内地首单以「收购-改造-提升-盘活」模式落地的消费REIT。未来中海还将通过持续注入成熟资产，并积极构建新的REITs平台，进一步释放资产价值。

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