问AI · 郑州学区房为何在学生减少时逆势热销？
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以上是贝壳二手房成交数据监控（不是整个郑州成交），整个2026年3月创下2025年1月以来二手房成交量最高峰，也是近15个月统计最高峰！而且是断崖式领先！
流通量反常的大：小户型学区房；
流通量反常的小：大户型老破学区房；
本月金水区常年销量王正弘数码公寓（省实验学区房）成交量继续霸榜，奥兰花园、正商东方港湾、旭日龙园（康平+96种）小户型成交继续提升，从而带动小区成交量同样霸榜！
只是现在的购房者并不愿意为[老破学区房]支付更多溢价，不愿意为老破大学区房，付出高价的同时，还要牺牲家庭居住体验。
反映到市场很简单：小面积二手学区房好卖，成交量只增不减，老破大学区房量价双减，而且预计2027年、2028年会继续如此。
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案例一：2025年郑州学区神盘：豫发豫园
越秀郑轨金水观萃销售速度相对于豫发豫园更加的快，2025年11月开盘，这个月即将完成清盘。
① 优胜路小学+七中一梯队双学区；
但是这里边同样存在一个非常非常大的误区：郑州不是所有的学区房都是如此。
换句话说：一般学区房溢价越来越弱，而顶尖学区房越来越稀缺，注意关键是：顶尖！
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① 小学 + 初中都是一梯队，都是总校，不是分校；
③ 产品改善在板块内有极大的稀缺性，海派会所+超高得房率四代宅；
④ 120%左右得房率，计算套内面积单价，比周边二手学区房性价比还要高；
没错，就是越秀郑轨金水观萃，正式进入清盘阶段！
现在剩余房源情况：
3#143㎡售罄，只剩169㎡ 在售；
4#全部是195㎡ ，在售；
6#128㎡、143㎡在售；
也就是说整个越秀郑轨金水观萃所有的房源：
① 128㎡ 高得房率四房 只有6号楼（小高层）有，全部房源（包含顶底差楼层）只剩19套；
② 143㎡ 高得房率四房，只有6号楼（小高层）有，全部房源（包含顶底差楼层）只剩15套；
③ 169㎡，整个小区所有的房源（包含顶底差楼层）只剩10套；
④ 195㎡只有4号楼有，全部房源（包含顶底差楼层）只剩25套；
除去差楼层，好楼层可选的实在太少，大多数的项目可以等，但这个项目没有办法等了。考虑学区房改善，特别是今年孩子就要上学，了解过，不后悔。