我以为开年二手房会火，以为河东市场会有短暂冲刺。但绿中介周日290套外，其余时间基本维持在130-150套左右的成交量。1月份二手房成交比12月略有小涨，但微弱。
特意看了看和平，金德园成交的68平米户型300万，都会轩120平方米左右的户型均价44800，当年这俩小区二手房动辄7-8万，甚至都会轩挂牌价现在也在7万左右，让很多机构当做新房冲十万的证据。当然有房源差异，但连和平二手房都不冲动了。河东中介兄弟跟我说：转学那个劲儿到3月2号已经结束了，没有什么反应。学区政策后，二手房最多的一天成交只有35套。
如果今年天津楼市有看点，只有一个，就是真正的四代住宅全面爆发，不断刷新得房率。
为什么这么说，根本原因是除了这个策略，目前看不到其他增量手段刺激市场。当然会降息，会税费降低，但这些政策在全面放宽，全面低息后完全是“添油加醋”，已经没有太大实质性逆转作用。
顺嘴一提，2026年前两个月，金管、监管对商业银行 “违规经营贷”流入房地产罚没总额为1016.87万元，个人罚款总额为21万元。
经营贷的风潮起于2020年，当时经营贷利率只有3%-3.5左右，但是房贷利率在5%左右。大量“收购企业制造”的信息流传，直接推动了2020年的市场风潮。当时我就说南方人金融意识高“经营贷套利”。
每次风潮必然有背后的驱动，目前看，2026天津能有效驱动的就是四代+得房率拉升。
此前开敞阳台只让滨海做，空港生态城，后来市区全面铺开，再到环城基本上是标准操作。现在错层露台只让在滨海做，后来空港、海河边，到河西梅江。今年，肯定会全面铺开，要不然开发商是新盖的“旧房子”，客户是新买的“老房子”。
多说一句：：真正所谓四代宅错层露台是标配，而且是大尺度具备覆土条件的露台才是四代。这玩意儿本身就是强调立体园林生态住房或城市森林花园，不是说什么赠送的。
优劣势很多人都分析，其实不必在意，开发商跟客户都追求一个核心逻辑是：更高的出房率，更小的销售面积，同等单价下更低的总价。这事儿上，四代绝对是当仁不让。
作为半个地产人，咱们先说四代，后说什么样的人适合买什么样的房子。
天津最近几年第一个做错层露台的项目应该是生态城的学府尊邸，项目卖的相当火爆，南北错层露台现在来看的确是有些粗陋，但是当时，南向1.5米的外挑阳台，北向2米的出挑，宽度在3米以上，直接等于至少5平米以上的赠送。而且直接抢了“前卫”的标签。
后来开始，空港一批项目开始配置错层露台，但是中小户型为主，露台出挑只有1.6米左右，小户型天然能送的面宽有限，但是出房率提升也是实打实的，据说部分大户型能做到100%，小户型基本上能拉升到90%以上。
市区很长时间内只有海河玺一个项目，争取到了错层露台的配置，1.6米的出挑，主力户型的客厅6.4米以上，多出来接近10平米，如果按照140平米的房子，直接能把出房率提高7%，配合一系列的飘窗、设备平台赠送，整个空间看上去就非常舒适了。
但是市区整体上一直是严防死守，很多项目只能退而求其次选择做开敞阳台，区别在于开敞阳台算一半的面积，而错层露台不算面积。在开敞阳台当中处理最好的就是金茂府，因为有科技系统，所以开敞阳台部位大面积称做“设备平台”，真正计算面积的部分极少，大多数项目都是阳台算一半。
这里多嘴一句，中海津华九章其实是吃了政策节骨眼的亏，当时错层露台本身在市区做的极少，但是中海能突破已经是高手，但是最小的露台进深只有1.2，直接就让这个露台显得很“鸡肋”了。
去年年底，滨海市场迎来了巨大的突破：露台进深尺度最大拉升到了2.4米，没错，就是滨海云阙。最大的280平方米户型是个三面露台的设计，东西两侧进深都大约1.8米，南北更是直接拉倒了2.4米，这么算下来，至少有超过70平米的赠送，这还不算户型内部有大面积的飘窗、设备平台，以及，错层户内挑空。所以这个户型的出房率据说最高能做到130%以上。
尺度上的巨大突破是一方面，另一方面是市区终于迎来松动，中海在梅江的三号院项目看示范区手机都得贴上摄像头，但是户型却老早就公开了，错层露台，进深尺度大约是1.8米左右。同时还配了户内飘窗与设备平台赠送。
从尺度突破到项目应用范围的突破，基本上很容易断定，今年这类型错层阳台的布局会大面积铺开，同时，尺度会是至少1.6米起步。否则，你让新房没法卖了。毕竟人家的实得面积天然酒多了5-6平米，100平米的房子，这点面积可是非常明显的。
前几天很多存量项目清盘，价格特惠，有人问我樾梅江合适不合适，雍祥府合适不合适，其实除了观感、居住体验之外，存量盘最好算的账就是买到手的实得面积的单价。高层143，出房率75%，套内107平米。现在新房实得率95%以上的话，需要跟新项目115平方米左右的套型总价看齐。这种对比谁受得了？
多说一句，这仅仅是现在天津的尺度，西安最大出现过接近5米进深的“露台”，在广州入户门厅接近半间房是赠送的，客厅一半是赠送的，各种设备平台、阳台，出房率130%以上比比皆是。当然广州的建筑结构大多数是一个核心筒出来三条腿5-6户，底盘面积足够大天然出房率就高。
很多时候不能说这事儿好不好，在极端情况下，能卖出去的就是好房子，至少对于买房的客户来说。
说到这里很多人说错层露台没法封闭，开敞阳台至少能封闭，私搭乱建等等。这就是前面提到的：我以为小户型最好做开敞阳台，而且不必装模作样了，就直接说可以封，甚至是开发商给封闭得了。大户型再研究开敞露台吧。
小户型天然需求的是套内面积，让有限的室内空间更加宽敞，如果客厅的一部分划成开敞阳台，交付之后封闭起来直接是客厅的一部分，等于可以用在套内，5-6平米对小户型的舒适度改善是质的提升。建议所有开发商去学学万科东庐，开敞阳台没有纯做结构出挑，而是内缩了一部分，未来即使是改造也不会影响相邻的空间采光，而且改造封闭起来相对安全且容易。纯粹的出挑阳台封闭起来实话说安全隐患也很多。
而且看上图，这就是小户型做错层露台的代价，简直是一坨**。
开敞阳台本质上是居住方式与生活方式的追求，大户型配置舒适度当然更高，因为尺度足够大，错层也不会让外立面显得凌乱，更重要的是，因为套型足够大，可以坚决拒绝私搭乱建、封闭，这就很考验后期的物业管理能力。不吹，各位可以去武清看看农垦168㎡户型，户内挑空与外部开敞露台结合的很不错，关键是外立面也不那么乱。这就是大户型做错层的优势。
短期来看，很难也不会出现动辄5米的开敞阳台赠送，但是天津市场的分化大家有目共睹。在这种分化下，一类是刚改客户，追求实用性与产品不落伍，开敞阳台必然会是个趋势。但是另外一类有消费力的就是纯改善，各个区域的高端客户，这类型客户只能一步到位给足了吸引力才能让他们经历这么多轮“诱惑与刺激”之后出手，大户型配开敞露台，基本上是个趋势，虽然有人吐槽有人喜欢，人总会为“想象”的生活方式买单。政策给到位，希望物业与城市管控，也能到位。