九龙湖、百家湖、文德路……南京再添一批优质低密宅地！

地产锐评

2026-02-26 17:10发布于江苏房产领域创作者

加快“好房子”建设，南京继续释放压箱底的好地！

最近，江宁九龙湖、百家湖、滨江，江北文德路等板块，陆续曝光优质住宅用地：

江宁九龙湖克莉丝汀甜蜜城堡已被拆除，连同南侧地块，腾挪出3幅二类居住用地，容积率最低仅1.2；

江宁百家湖中锐星湖名邸西侧，1幅科研设计用地变更为二类居住用地，容积率1.8；

江北文德路，近地铁10号线文德路站，新增1幅二类居住用地，容积率1.3……

更多详情，接着往下看。

江宁九龙湖，新增3幅宅地

南京市规划和自然资源局发布的《南京市江宁区九龙湖片区控制性详细规划》NJNBd070—03规划管理单元图则修改（公众意见征询）显示，九龙湖将新增3幅低密宅地。

拟修改地块，东至苏源大道、西北至清水亭西路、南至芳园南路，用地面积约26.54公顷，现状主要为工业企业和空地。

拉开地图，不难发现芳园北路以北地块，即原克莉丝汀甜蜜城堡所在地。此前，锐评君报道了这座地标的拆除情况→正在拆除！荒废10年的南京克莉丝汀城堡，即将被夷为平地

根据规划，拟修改地块原先为多幅科研设计用地，局部边界为街旁绿地。

规划变更后，3幅低密宅地上新：

03-04地块，用地性质为二类居住用地，用地面积约3.7公顷，容积率≤1.2，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，绿地率≥30%；

03-05地块，用地性质为二类居住用地，用地面积约3.85公顷，容积率≤1.2，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，绿地率≥30%；

03-32地块，用地性质为二类居住用地，用地面积约6.22公顷，容积率≤1.5，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，绿地率≥30%。

这3幅低密宅地所在的地段，可谓得天独厚。与九龙湖、公园的亲密值足够高，加上牛首山河等，自然资源难以复制。

产业和配套上，九龙湖国际企业总部园、秣陵中心，九龙湖滨天地、地铁3号线、同仁医院、百家湖商业天团等，足够丰盈。

当然，这几块低密地块一旦挂牌出让、进入开发周期，江宁正核的新房市场会更卷。

地块斜对面，是在售的江宁金茂府。这是南京首座低密四代宅金茂府，定位为纯粹高端改善，主力户型建面约140-220㎡。

百家湖、小龙湾、三山一带，纯新盘嘉宏万流江宁、嘉宏G71、朗翌置业G50，以及在售的樾满云川、仁恒龙湾等，整体库存不少。

江宁百家湖，新增1幅宅地

无独有偶，官方同时期发布的《南京江宁百家湖（中心片区）控制性详细规划》NJNBd040—39规划管理单元图则修改（公众意见征询），释放了百家湖的1幅宅地。

拟修改地块东至天元二路、南至高龙路、西至太平十字沟、北至天元西路街旁绿地，用地面积约1.99公顷，现状西侧为空地，东侧为住宅和商业。

根据规划，39-13地块原先为科研设计用地，用地面积约0.86公顷，容积率≤4.0。

用地性质变更后，该地块为二类居住用地，用地面积约0.87公顷，容积率≤1.8，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米，绿地率≥30%。

这块地的东侧，是已交付多年的中锐星湖名邸，隔一条天元西路即达景枫中心，与地铁3号线天元西路站的直线距离也不到700米，无论地段配套还是城市界面都很能打。

美中不足的是，地块体量迷你，预计出让面积不到9000㎡，与周边出让面积达32876.84㎡的嘉宏G71比，产品腾挪空间受限不少。

江宁滨江，上新2幅低密纯宅地

江宁滨江，也在积极适应市场变化，加快高品质好房子的建设。

官方发布的《南京市江宁区滨江新城江宁组团控制性详细规划》NJNBf010—10规划管理单元图则修改（公众意见征询）显示，大华锦绣前程附近的2幅商住混合用地，将调整为纯粹的二类居住用地。

拟修改地块东至景明大街、西至中元北路、南至太白路、北至青莲路，用地面积约5.83公顷，现状主要为空地。

注意看，在建的地铁S2号线江宁滨江开发区站，距离地块不远。

根据规划，10-25地块、10-26地块原先为商住混合用地，容积率≤2.5。

调整后：

10-25地块为二类居住用地，用地面积约2.92公顷，容积率≤1.5，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米，绿地率≥30%；

10-26地块为二类居住用地，用地面积约2.91公顷，容积率≤1.5，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米，绿地率≥30%。

我们知道，蓝光在江宁滨江的地王项目搁置许久，很长时间以来，板块内的新房以新城云漾滨江、大华锦绣前程等为主力。

10-25地块、10-26地块的用地性质、容积率等指标优化，是否意味着板块将迎来低密四代宅？不妨拭目以待。

江北文德路，新增1幅宅地

昨天，南京市规划和自然资源局浦口分局发布了《南京江北新区控制性详细规划》NJJBd020—20、27规划管理单元图则修改（公众意见征询），江北文德路一带，将新增1幅二类居住用地。

拟修改地块东至中圣南街、西至双桥路、北至文德路，总面积约6.23公顷，现状为商住混合、二类住宅、商业建筑和空地。

根据规划，部分路网、商住混合用地等优化调整后，区域内将新增1幅二类居住用地，地块编号为27-08，用地面积约1.8公顷，容积率≤1.3，建筑密度≤30%，建筑高度≤24米，绿地率≥30%。

这块地紧挨着规划地铁13号线文德路站，与既有地铁10号线文德路站也相距不远。

与地块隔一条双桥路的G88，于2024年12月底被南京宁浦房地产开发有限责任公司以2.19亿总价拿下，地价9632元/㎡。

项目容积率1.25，建筑高度≤60米，地上建筑面积约2.32万方。根据规划，将建设6栋7-17层四代住宅。

与地块隔一条中圣南街的G59，于2023年10月被南京长桥房地产开发有限公司拿下，成交总价1.3亿元，地价12544元/㎡。

项目容积率1.4，规划打造3栋7层全洋房四代宅，其中2栋为首层架空，户户带露台。

值得一提的是，G88和G59地块，都将由蓝风负责全案营销操盘，预计今年入市（具体以开发商官宣为准）。可以预见，老江浦文德路一带，也要开启内卷模式了。

写在最后：

今年以来，南京继续拿出压箱底的好地，此前锐评君也一一进行了汇总整理：

这其中，不少由存量土地盘活而来，体现南京坚持推进城市更新、供应迭代好房子的决心。

对于供给端开发商而言，市场上的优质地块增加，内卷难免，持续激发其升级产品硬件、提升软性服务的动力。

而对于需求端的买房人而言，低密度的迭代好房子在南京遍地开花，选择面实打实变多。叠加友好的金融政策、购房优惠、政府补贴等，接下来的几年不失为改善居住品质的好时机。