春节楼市 | 部分二三线有亮点，3月“小阳春”成色可期

☉ 文／杨科伟

2026年春节假期长达9天，且绝大多数区域和时间天气温暖晴好，走亲访友和举家出行旅游带来的全社会跨区域人员流动密集频繁，即返乡和出游对房地产市场形成负反馈，叠加楼市稳态预期，趁假期看房的新增客群并未增加，更多为存量客户复看、认购或成交。重点一二线城市新房和二手房整体延续节前2月下行调整走势，即二手带看成交热度好于新房，三四线返乡置业再次缺席，访购量维持低位，但仍不乏周口、商丘、淮南等个别城市本土企业销售表现亮眼。

春节期间（2.15-2.23，下同）普睿数智城市机构调研数据显示，重点监测项目案场来访量均有环比50%-70%缩减，同比普遍降幅也在20%左右为近年春节同期新低水平，认购量表现基本同步，相对来说二手房市场热度好于新房，多城市新增挂牌量、带看量和成交量均有同比增长。综合来看有三方面因素，一则今年假期长且天气好，出游家庭大幅增加；二是房地产市场预期稳定造成购房人观望不急于一时，存量复看购房人群延期；三是假期项目营销活动普遍偏常规，开盘加推缺席、营销造势话题性弱化，难以激发新增量客群。

部分热点项目支撑西安、武汉、天津等城市为数不多春节访购同比增加城市。

西安春节期间受城北、城东个别热点项目加推影响来访、认购量分别同比上涨28%和26%，为今年春节期间为数不多同比上升的城市。其中价格特惠项目占比约42%，但仍以常规优惠为主，让利幅度有限，热盘恒热分化持续。

武汉典型项目数据显示，武汉春节期间平均单盘来访30组，同比下滑19%，环比下滑67%，平均认购1.6套，同比增加0.2套，环比减少1.3套，转化率在春节假期有明显提升。改善项目量较去年同期明显增加，和刚需项目一起成为今年春节市场主力销售，突破5套以上项目成交占比19%，3-5套项目占比11%，1-2套项目占比38%，0套项目占比32%。

天津全市新房热度稳中有升，来访稳定，认购上涨1成，对比25年春节周上涨1成。全市项目合计来访5094组，环比下降3%，平均单盘周度到访18.5组；较25年春节周相比，到访总量上涨37%。全市项目合计认购253套，环比上涨9%，平均单盘周度认购0.9套；较25年春节周相比，认购总量上涨12%。二手房客户到访量和带看量均大幅上涨，二手房成交同比上涨207%，带看总量同比上涨184%。

广深杭蓉、郑州和南京等新房同环比降幅显著，二手热度好于去年同期。

广州春节假期多盘“不打烊”并包装春节折扣/特价房等进行吸客，但大部分项目仅少量人员留守，案场销售氛围弱，一口价为主优惠力度有限，供求面数据均明显下降，盘均来访环比下降49%，认购量环比降68%，同比降21%，仅仅市区高端改善项目仍能维持一定市场热度。

深圳新房市场整体成交热度较低，部分项目推出“春节不打烊”等促销活动，但未能有效撬动市场，多数项目面临来访量不足、成交乏力的局面，观望情绪浓厚，个别项目通过特价房热销环比增加33%，是春节期间少数实现正增长的项目。二手房市场活跃度明显强于新房，二手看房量同比增56%。

成都案场到访客户锐减，同比下降56%，盘均认购量同比下降52%。整体营销力度偏弱，仅个别项目加大促销让利，包括特价房、春节专属优惠、成交礼、渠道奖励等，方式相对常规，但也有个别项目大幅上调渠道奖（最高20万/套），或大幅下调特价房价格（降幅17%）。项目分化特征凸显，仅4%的项目有6套以上认购，近郊性价比项目相对热销，且刚需首改定位是共性。中心城区超7成项目来访下跌50-100%，来访上涨项目占比仅3%;近6成项目认购量下跌50-100%，认购上涨项目占比仅7%；超6成项目春节认购挂零，整体延续筑底行情。

二手房客户看房热度较日常明显降低，新增客户量和带看量均仅为近两月日均值1-3成；主流中介二手房日均成交11套，相比2025年春节日均带看及成交量同比均有增长，市场热度略好于去年同期。

郑州主城区28个主力项目春节期间盘均来访76组，环比春节前一周下滑13%，环比1月下滑48%；春节期间项目盘均认购1.9套，环比春节前一周下滑10%，环比1月下滑44%。成交201套，同比下降8%，转化率4.7%，成交、转化持续降低在于：其一，2025年产品迭代已基本完成，客户对四代宅已产生抗体；其二，春节期间多个热销四代宅项目大打特价牌，一定程度上消磨了市场信心，客户观望情绪加重。

南阳、商丘、淮南等三四线本土企业利用返乡节点销售亮眼。

春节期间，河南商丘市，金沙作为本土老牌民营企业，贴合地市春节民俗气息，大搞春节民俗社区活动，贴合市场实情及客户需求，叠加返乡置业节点，金沙项目多点开花，单区域春节期间成交128套；河南南阳市龙头渠道公司（亿源房产）整合全市项目，协调企业资源，大搞全城特价，迎合春节返乡置业节点；汇隆集团旗下项目（汇隆和光宸樾&汇隆璞樾），整合地域大V资源，搞线上直播、做差异化竞争，春节期间双项目成交67套。安徽淮南市，春节期间新房网签备案面积累计同比增长319%，六安和安庆等亦同比正增长。

据普睿数智城市机构调研数据显示，多数城市春节期间项目成交套数也基本在5套左右，我们选取了春节期间成交套数突破10套的红盘，发现刚需刚改类项目为成交主力，特别是价格优势较为显著的高性价比项目尚能走量，还有少部分地处供应稀缺、配套健全的核心片区的改善盘走量尚佳，加推新房源或大幅让利促销是主因，譬如：成都的新盘嘉禾澜府春节前加推63套房源新规房源，春节期间认购29套位居认购榜首位；西安的龙翔未央和鸣，地段、产品优势加持，2月初首开效果好，春节再次加推实现20套认购量。

从客户构成看，新房市场未有明显回暖和客户起量迹象，各项目主要意向客户仍为春节前的存量客户，春节期间新到访客户量不足，且意向一般，新客户较为初级，多为刚开始看房，仍需对比考虑，意向并未锁定。二手房客户量、购房量受春节假期延长刺激，相较去年同期有明显提升，学区落户节点购房意愿坚定，其他刚需和改善客多为前期存量客户，认为价格相对到底，市场情绪有明显好转。

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克而瑞数据显示，春节期间重点30城新建商品住宅成交面积约10万平方米，相比去年同期（8天）累计成交锐减59%，相比今年节前2月前15天日均成交面积同样减少89%，除了本身假期网签延迟影响外，这也是供应和需求双方市场延续1、2月份下行调整态势的结果。

分化行情在城市间继续上演。北京、上海、宁波、厦门等核心一二线同比下降二成，南宁、杭州、西安、昆明、西宁等二线同比大幅增长2倍及以上；三四线城市中，淮南、晋江、安庆、泉州、文昌等同比增长显著，佛山、温州、珠海、肇庆、资阳、丽水等同比腰斩。

春节期间房地产市场无论是新房、二手房还是土地市场都进入了“淡季休整期”，春节返乡与出行高峰导致有效客群外流，开盘去化率难以保障，房企营销铺排也普遍选择避开春节假期，将推盘节点集中在3-4月份的“小阳春”，以期最大化营销效果，假期积压需求释放，3月“小阳春”成色可期。

比如：广州3月项目入市步伐提速，市区将有4盘迎来首开，新房供应环比倍增，叠加二手房学位需求驱动，新房、二手房成交将实现大幅攀升；武汉3月份将迎来阶段性供应高峰，多个新盘有首开计划；杭州同样3月多个纯新盘预期入市，包含2025年多板块地王项目，预期3月供求量都会大幅上涨，由于推盘量较高的红盘及豪宅盘入市影响，去化率预期能达6-7成。

土地市场核心地块吸引品牌房企参与，有助市场信心修复。高品质地块将入市，以高流动性、强稀缺性的优质资产作为市场价值锚点，推动流动性回暖，将有效修复市场预期与观望情绪。比如广州于昨天将明星地块马场一期出让，8家房企历经243轮竞价最终以溢价率26.6%，总价236亿元总价成为全国第五地王，预计可售楼面价达91268元/平方米成为广州单价地王，预计3月广州或趁热打铁，加快挂牌土地；深圳今年也将加速释放前海、宝中等顶级核心区域地块，同时辅以光明等高成长期区域及罗湖稀缺地块，通过入市高品质地块与确定性的土地供应计划，向市场传递积极信号，以点带面维持土地市场热度，将提振企业和购房者信心和预期。

春节期间，二手房活跃度整体较去年春节档有所提升，保持了今年以来的活跃度，日均新增挂牌量及带看人数均有所增加，购房情绪持续升温，学区房置业等刚需属性突出，预期3月二手房市场仍将量涨价稳、规模上涨。