买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

文/观察员老王 

新年假期还没结束，楼市便热闹了起来。

每天认筹数都呈两位数增长的都心琅悦，毫无疑问是正月里的“人气”之王。

初六的上午，首开四栋楼的备案价也在营销中心的电子屏上正式公布。

虽然开盘折扣没有获得保利总部的审批，但是“上限”的确定，让我们基本看到了这个楼盘的底牌。

首开要不要冲？

这个盘会不会让我们站岗？

是不是众人疯抢的楼座最值得买？

陪着朋友仔仔细细把三个主力户型都摸了一遍的老王，将把这四栋楼“拆”成六个部分，做一个全面的解析。

向上是“彩蛋”，向下是站岗？

首先，我们来看152㎡的户型。

对于都心琅悦而言，户型越大，得房率低的特质就越明显。

这个户型和当下主流143平方米的户型相仿，海信悦澜山140㎡的户型都做到了5米+的宽厅，这个152平方米的户型只有4.5米的方厅。

但是，如果我们仔细研究价格会发现，152㎡户型可能是都心琅悦唯一把得房率的“亏空”给大家折到房价里的一个户型。

按照正常的价格逻辑，面积越大，楼前景观视野越好，不利因素越少，价格应该越高，但是在备案价格上，135㎡户型与152㎡户型几乎一模一样。

开盘时房源相对多一点的152㎡户型折扣反而可能更大一点，再加之南向四面宽适用二孩家庭的属性，以及远离主路的位置，所以不论是一手价，还是未来在二手市场的保值率，152㎡户型都是扎实的一个产品。

但是，需要注意的是，152㎡的这五十多套房子不是都值得买的，从中国玄学的角度而言，可能成为开盘隐藏“彩蛋”的只有十几套房子。

接下来，我们来聊聊高层。

首先，从楼座来说，1号楼不是都心琅悦高层中最好的楼座，两个边户让人很纠结：

东边户户型好，但是临路；西边户看中央景观，但是面宽小，进深短。

现在给出的备案价，相比小高层，只能算是一个正常价。

目前市北的准现房中，最不缺的就是高层。

而且随着都心琅悦的上市，很多楼盘会在三月中下旬推出新一轮的降价促销。

牺牲阳台，要一个小门厅，值得我们多花多少钱？

这个问题你在冷静的时候，不难得到答案。

如果让老王给出建议：

哪怕你非都心琅悦不买，高层产品如果首开没有特别惊喜的折扣，那就把首付放到理财里，坚决等二期。

水土不服的“半楼王”