大量民企现金流承压，保利、华润、中海的背景还是太硬了！

图表：2025年6月末房企现金及现金等价物TOP100

资料来源：企业半年报/业绩公告，亿翰智库

在行业整体下行的背景下，房企普遍进入“缩表”周期，现金规模随之呈现收紧态势。截至2025年6月末，TOP100房企的现金及现金等价物合计11801.55亿元，同比减少6%。

梯队分化显著，“安全垫”厚度悬殊

拥有千亿级现金及现金等价物储备的均为央企。保利发展（1366.08亿元）、华润置地（1186.26亿元）和中国海外发展（1089.57亿元）是现金及现金等价物持有量最高的三家房企，也是唯三规模突破千亿的房企。这三家企业现金及现金等价物合计3641.90亿元，占百强房企总量的30.9%。他们凭借央企背书和雄厚的资金储备，使得其抗风险能力和战略主动性居于行业前列。

TOP20房企现金及现金等价物合计9585.57亿元，占百强房企的81.2%，展现出了头部房企资金高度集中的态势。

资料来源：企业半年报/业绩公告，亿翰智库

国央企占主导地位

分企业性质来看，国资背景为房企提供了有力的信用背书和融资后盾，在现金规模TOP20房企中，国央企及国资注入的混合所有制房企占据了绝对主导地位（87.68%），构成了行业安全的“压舱石”。 相比之下，民企（9.08%）与港资房企（3.24%）的现金占比之和不足13%，凸显出当前环境下房企资金压力的分化。

图表：现金及现金等价物较2022年6月末降幅超50%的典型房企（亿元）

资料来源：企业半年报/业绩公告，亿翰智库

注：本表格样本为2022年6月末现金及现金等价物规模超百亿的房企。

大部分民企从高处坠落

不难发现，这些现金及现金等价物规模降幅较大的房企中，绝大部分是民企。即使金地集团、龙湖集团等民企进入了TOP20行列，他们的财务状况也并非铁板一块。以2022年6月末为起点来看，同比降幅靠前的典型房企中，他们也赫然在列。

在行业的深度调整中，由恒大引发的信用危机爆发，导致民企曾经高度依赖的“借新还旧”的高周转模式彻底失灵。民企融资渠道基本关闭，常用的高周转模式又会积累大量有息债务，致使到期债务大多只能依靠存量资金偿还，导致现金持续流出，逐渐枯竭。同时，市场销售的大幅下滑，也使得民企的回款出现困难，进一步加剧现金压力。

碧桂园就是最典型的案例之一，其现金及现金等价物规模较2022年末的降幅高达95%，从“千亿级”降至“两位数”。反映在现金流量表中就可以看出，其筹资活动现金流自2020年起就持续呈现流出的状态。经营性现金流也随着销售回款的断崖式下跌而骤降，由正转负。

重组进程中现出“微弱曙光”

旭辉控股集团和远洋集团也位于降幅较大的典型房企之列，但在2024年6月末至2025年6月末，这两家房企的现金及现金等价物规模出现增长，尤其是旭辉控股集团的涨幅高达188%。这一变化并非意味着他们已脱离险境，而是标志着其为生存做出了改变。

我们认为，旭辉做了两件能够有效增加现金规模的决策：

一方面，旭辉在现金承压之时，收缩拿地开发的重资产业务，转而重点发展代建、物业管理和商业运营等成本和风险较低的轻资产业务，提升稳定现金流占比。2025上半年，旭辉集团的物业管理及其他服务收入达33.75亿元，占比提升至27%。得益于轻资产业务形成了一定规模，旭辉的经营性现金流连续四年为正。

另一方面，积极推进债务重组。

截至2025年末，旭辉完成境内外债务重组，合计削债430亿元，其中境内债重组削债超50亿元、境外债重组削债约380亿元。从账面上看，重组完成后，旭辉有息负债将从842亿元降至500亿元以内，债务期限延长至9-10年，利率也压到3%以下，有息负债退回到2017年的健康水平。为公司董事局主席林中提出的“二次创业”计划争取了时间。

不过说到底，债务重组只是把企业从悬崖边拉了回来，要真正站稳脚跟，还需要看后续的业务能否重新做起来。