广州琶洲CBD实景图。吕颖雅/摄
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只有经济全面复苏，才能真正带动使用需求回升，单纯刺激交易的政策难以催生真实使用需求。
吕颖雅/发自广州
政策利好，终于落在了商办物业身上。
1月21日，央行广东省分行发布通知，广东省内20个城市调整商业用房购房贷款最低首付款比例，自2026年1月21日起不低于30%。这是1月中旬金融监管部门释放政策信号后的正式落地，也被视为近年来商办领域最明确的一次金融“松绑”。
政策出台后，市场端反应迅速。多个商办项目销售人员和房产中介经纪人在朋友圈密集发布“首付三成”“入市门槛降低”等信息，试图唤醒沉寂已久的需求。
但从成交端看，热度更多停留在宣传层面，实际交易尚未同步升温。更关键的是，不同资产类型、不同投资主体，对这轮政策的敏感度存在明显差异。
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大宗交易
价格与回报，仍是决定性变量
在市场最为关注的大宗交易领域，首付比例下调的直接刺激作用相对有限。
世邦魏理仕广州分公司董事总经理严思慧表示，对于需要购置整栋或半栋物业的投资人或机构而言，其交易方式、付款方式与融资渠道本就较为多样。除资产交易外，也可通过股权交易完成；投资人未必需要向银行融资，也可以向股东、母公司或子公司等进行融资。因此，首付比例调整并不会直接左右其投资决策，真正决定交易的，仍是资产价格以及对未来回报的判断。
这一判断也得到了数据层面的印证。根据世邦魏理仕发布的《2026年中国投资者意向调查报告》，60%的受访投资者认为，具备吸引力的购入价格是影响不动产大宗交易的主要利好因素；55%的受访者则认同债务成本降低是另一项关键因素。这意味着，投资者始终关注资产定价以及融资成本的持续调整。
在此基础上，投资偏好进一步向具备稳定现金流的经营性物业集中。但从使用端来看，整体市场供大于求的基本面并未发生根本改变，需求端的新动能依然不足，租金回报因此承压。
以写字楼市场为例，世邦魏理仕数据显示，2025年广州优质办公楼空置率升至21.2%，全年租金同比下跌10.1%，创下2010年以来的最大年度跌幅。
严思慧形容，当前广州商业用房，尤其是商办物业的租金水平，尚未体现其建造成本价值。她判断，随着新增供应逐步回落、供需关系趋于平衡，商业用房的市场价值有望回归合理区间。
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散售型商办与公寓
首付下调是“解渴水”，但难立竿见影
相比大宗交易，首付比例下调对中小业主和散售型商办物业的影响更为直接。
美联物业广佛肇董事总经理劳耀洪表示，商办物业首付比例降至30%是重要利好，能显著降低购入门槛和资金压力，直接刺激市场需求，尤其利好中小投资者和企业，有助于提升购置意愿、释放一定购买力。
但他同时表示，从整体市场环境看，政策力度仍需加大。商业和办公板块投资客退场，经济修复尚需时间，加之电商对实体商业的持续冲击，用家市场明显萎缩，商办市场仍需要时间消化政策带来的影响。
这种“情绪先行、成交滞后”的特征，在与个人投资者关联度更高的公寓市场中表现得尤为明显。尽管政策出台后市场关注度有所回升，但在高库存背景下，去化压力依然突出。
广州中原研究发展部数据显示，广州公寓市场已连续两年供求比低于1，2025年全年成交量回落至约50万平方米，明显低于此前三年的平均水平。需求回流主城区，郊区产品去化持续乏力。
一位海珠区小面积公寓项目销售人员表示，政策出台后咨询量和来访量确有小幅回升，但客户更关注的仍是“能不能租出去”“回报率有多少”，而非首付比例本身。叠加春节临近，本就是传统成交淡季，政策效果尚未在成交端快速显现。
更尴尬的是大量由写字楼转化而来的商业大平层产品。尽管价格仅周边住宅的1/2甚至1/3，却面临严重同质化竞争。
市区一名商业大平层项目操盘手坦言，市场上不少商业大平层最初均以豪宅逻辑入市，动辄两三百平方米、总价接近千万元。首付比例下调，实打实地降低了近200万元的资金门槛。
但在他看来，当前商业大平层的困境已不完全在于价格。随着住宅限购放松、供应结构改善，商业大平层过去“不限购”的替代优势正在消退，住宅类豪宅的可选项明显增多，市场对商业大平层的需求持续下降。“现在市场上很难找到这类客户，即便有，决策周期也非常长，付款条件、交付标准以及配套服务都需要反复博弈。”
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去化之外
市场仍在等待更多配套政策
从办公到商业再到公寓，需求端疲软已成为商办市场的共同底色。企业扩张放缓、投资者风险偏好下降以及消费结构变化，使市场整体进入“低频运转”状态。
广州中原研究发展部数据显示，2025年广州商办市场供应与成交面积分别为81.12万平方米和98.88万平方米，同比分别下降21%和48%，呈现出“缩量分化、局部提质”的特征。
业内普遍认为，首付比例下调解决的是“能不能买”，而非“值不值得买”。
广州房地产行业协会专家委员邓浩志表示，商用物业首付比例从50%大幅降至30%，预计会对交易量形成一定刺激，但在供需缺口仍然巨大的背景下，存量消化仍需较长周期，价格见底不可能一蹴而就。至于空置率，只有经济全面复苏，才能真正带动使用需求回升，单纯刺激交易的政策难以催生真实使用需求。
“从一线反馈来看，市场也在等待更多配套政策形成合力。”劳耀洪表示，以商铺市场为例，除了首付比例调整，还需要利率下调、还款期延长、税费减免、银行贷款评估价上调等措施，才能真正推动成交。
他透露，目前广州商铺平均租金回报率约为5%，投资回收周期在12.5至20年之间。未来1~2年，商铺市场可能呈现“V型分化复苏”：核心资产相对稳健，新兴区域则需谨慎选择，投资应更关注资产质量和长期持有价值。
严思慧则认为，真正激活大宗交易市场，需要配合经济预期的修复、资产价格理性回归，并达到合理的投资回报水平。政策上可以考虑允许部分商用物业进行功能调整、增加商业面积，以及明确土地剩余年期续期细则等。“不少机构投资者只考虑剩余年期不低于25至30年的项目，续期政策的明确，将显著提升其对成熟、现金流稳定资产的信心。”
她预计，未来一年广州仍处于商办物业供应高峰期，而优质购物中心业主向来惜售，大宗交易市场的实质性回暖仍有待观察，成交或仍以结构性机会为主。不过，与其他一线城市相比，广州核心CBD地段可出售的整栋优质商用物业本就有限，加之部分区域存在产业、税收或可售比例等限制，优质大宗商用资产在广州市场仍具稀缺性。
值班编委：樊永锋
责任编辑：思懿