来源 | 南方地产观察
35亿拿地，有海珠西“马场”之称的的保利南泰路地块方案来了！
原以为，这里跟珠江新城的“马场”一样，会有现象级商业地标+低密度豪宅。
彻底改变海珠中西部高密度改善的局面。
但现实不是理想主义。
这次保利南泰地块的方案一出，很多人失望了：
近40万方地块，规划了14万方住宅+20万方商业+小学+公园。
其中住宅部分，是1栋30层的板楼+8栋32层的塔楼，塔楼包含5栋2梯5户、3栋3梯6户设计。
只能说大家对保利南泰有很高的期待，希望打造成豪宅/纯改善盘，没想到保利这么“接地气”。
吹风价6万+/平，总价最低500万起？
据曝光的方案，塔楼规划约90-130平三四房的主力户型，唯一的板楼则是170平板楼大平层。
吹风价6万+/平，开盘价预估在5.5万+/平。
但小户型可能价格要高些，90平估计要5.8万/平，520万+。
原因看看周边的红盘就知道了。
保利燕语堂悦，目前网签909套，余货仅190套，90平三房尾货490万+。
绿城馥香园，网签465套，余货也是190套，主推108/110平四房，84/88平户型已经卖完了。
为什么这两盘这么抢手？不是因为便宜，而是因为均好性强，地铁、学校、产品力都比较均衡。
保利燕语堂悦虽然是45层超高层，花园小，但离地铁近，11号线和广佛线燕岗站约200米，配套宝玉直小学。
绿城馥香园虽然地段一般，商业依赖底商，但离地铁近，2号线和广佛线南洲站200米，配套五中附小，32层低密设计。
反观其他短板明显的新盘，中交天翠、中建天钰、熙悦江湾，虽然最小80多平只要380万起，但一直卖得不温不火。
说到底，现在的海珠西不缺新盘，缺的是“啥都不差”的盘。
而保利南泰正好是这样的六边形战士。
海珠西难得的低密大盘，约2.2万平中央大花园，楼距大、视距宽，部分视距宽超100米。
配套昌岗中路小学，摇号五中，双地铁加持，8号线宝岗大道站步行不到500米，2号线和11号线江泰路站步行不到600米，自身有20万平商业，周边500米还有万科里和燕汇广场。
论配套，居住舒适度都断层秒杀，不做改善盘，做刚改盘，那是妥妥的降维打击。
保利南泰香不香？光大业主看完沉默了
对于刚需客来说，保利南泰做塔楼小户型，无疑是门槛更低更香了。
但对于改善客而言，32层2梯5户、3梯6户的设计，又显得有些不够看了。
对比一下周边成熟的二手标杆，更能看出这种纠结。
比如光大花园五期锦榕湾，都是32-33层三梯六户设计，近期成交的一套107平三房，单价仅4.8万/平，总价520万，和保利南泰90平相当。
（图源贝壳）
虽然这套房有个6.7㎡的次卧偏小，但有超大的入户花园、正南朝向、户型并不差。
而保利南泰90平户型，参考保利辰园湖境，同样可以做到三房两卫设计，据说南泰厨卫都会有飘窗，使用率更高，但不是正南朝向，部分楼栋还存在对视。
（保利辰园湖境89平户型）
配套方面，光大花园配套宝玉直实验小学，沙园地铁站双线换乘，五期距离乐峰广场仅500米，离太古仓也很近，还有成熟的大花园。
除了楼龄稍旧一些外，居住体验和保利南泰相比，那是几乎相当。
但如果留在光大花园，又感觉楼龄不够新，未来流通性会降低，不好出手。
如果置换保利南泰，未来收楼还有几年，存在不确定性，可能居住舒适度并不会好上多少，2梯5户等电梯的体验还要打上折扣。
所以对于改善客而言，真是个两难的抉择。
大家觉得，保利南泰和光大花园，哪个更香呢？光大业主会不会置换到保利南泰？