悦富华里售楼处现场。受访单位供图
自宁波商品住房“以旧换新”首期活动报名开始，房产开发商的“抢人大战”也同步开启。随着活动推进，有的楼盘对换房人尤其是老年换房人车接车送，主打“软服务”；有的楼盘则对换房人放出“以旧换新”专属优惠，一步到位拼起“硬福利”。
2025年最后一个月，在上一轮“换房退个税”政策临近到期的催化下，“以旧换新”活动进入新房集中网签期。
据市房管部门发布的2025年12月成交数据，市六区当月共成交新建商品住宅1430套，环比增幅67%，为全年成交量第二高的月份，仅次于有住房购新配送消费券因素加持的3月“小阳春”。一些“以旧换新”热门楼盘的去化红利显现，多个楼盘进入当月全市新房网签套数前十榜单。
在前十榜单中位居第二的中海·悦富华里（位于江北庄桥），上月共网签新房94套，贡献了当月江北区约45%的新房网签量。
据该项目销售经理透露，去年10月起，“以旧换新”换房人成为该项目成交主力，去年11月、12月更是迎来成交高峰。去年第四季度，该项目共成交（指“认购”，下同）“以旧换新”房源100套，其中去年11月、12月占八成。平均下来，“以旧换新”每个月为该项目增加了20套-30套的成交量。
“从整体销量来看，去年上半年和下半年的销量差不多。‘以旧换新’活动推出之前，我们销售压力还是比较大的，‘以旧换新’活动推出后，销售压力减轻了很多。”这位销售经理说，原先，平均12组来访客户能有1组下定；现在，自访客户能达到“8定1”“7定1”，中介带看的客户甚至能达到“4定1”“3定1”。
截至目前，悦富华里的“以旧换新”认购套数居所有楼盘之首。
在前十榜单中位居第四的江耀府（位于海曙鄞奉板块，由中海开发），自去年8月底、9月初“以旧换新”消息传出后，售楼处来访人数明显增加，最多的一个月高达1200多组，差不多是以往的2倍，单月成交量也翻了一番。
在前十榜单中位居第八的保利发展·汀澜瑧悦府（位于鄞州仇毕板块），去年第四季度平均每月成交40套-50套，其中30%-40%的销量也来自“以旧换新”活动。
在前十榜单中位居榜首的建发·瑞云府，位于海曙段塘原汽配市场地块，是海曙首个、全市第三个入市的“高品质住区试点项目”。
该项目在去年12月4日首次领取预售许可证，当月两次加推。在领证可售的294套住宅中，当月完成网签178套，去化率超过60%，以“一己之力”贡献了海曙当月网签新房的41%。
原先，因为领证时间的关系，该项目并未纳入本次“以旧换新”活动。宁波城投置业有限公司旧房签约中心工作人员透露，在旧房签约过程中，换房人换购意愿强烈，频频提及该项目，城投置业相关工作人员遂主动联系该项目相关负责人，邀请该楼盘加入。
截至目前，在“以旧换新”活动中，瑞云府已累计成交约40套，其中约30套成交于去年12月。
该项目相关负责人表示，该项目的主力户型为110平方米，比较符合大部分“以旧换新”换房人需求，因此“以旧换新”活动对楼盘的成交情况“影响还是比较大的”，“实际销量比开盘前的预期超出一点点”。
参与“以旧换新”活动的楼盘从最初去年9月一开始的80个，已经增加到目前的114个，房源面积从50平方米到400平方米不等，总价从不到百万元到上千万元，基本能满足换房人从刚需、改善到高端改善的不同购房需求。
像悦富华里，眼下已是现房，办完按揭后当月甚至最快一周内就能交付，周边菜场、医院、地铁配套齐全，98平方米户型的总价在190万-210万元、78平方米小户型总价在140万-160万元，换房人“补差”压力小，有些换房人甚至可以“零差”置换，因此特别受预算不高、或刚需自住或置换后出租出售的中老年换房人青睐。
江耀府和汀澜瑧悦府的总价相对高一些。前者热销的105平方米户型，总价在250万-270万元，到海曙主要商圈或到鄞州首南、长丰、钟公庙等地通勤都比较方便；后者热销的105平方米和118平方米户型，总价在300万-370万元，地段也不错，主打中式园林景观，没有高速、高架、高压线等不利因素。
这两个盘都相对更吸引偏年轻的自住改善型换房人，以及把新房置换给子女的中老年换房人。汀澜瑧悦府的销售经理表示，需要变更旧房或新房产权人名字的情况，在该项目“经常碰到”。
至于瑞云府，在选择该楼盘的“以旧换新”换房人中，有四分之三的换房人选择了该项目的110平方米户房源，另外四分之一则选择了139平方米奇数层、总价400万-450万元不等的“四代宅”房源。该项目相关负责人认为，新一代住宅产品的整体产品力、超高的得房率以及较高的保值性预期，是换房人选择该项目的主要考虑。
此外，几个项目的销售人员不约而同地提到，“以旧换新”客户的一个普遍特点是“成交快”。
“去年11月下旬，有一个客户，那天他老婆带他去买衣服，中午11点多开错了路，误打误撞来到我们楼盘，看了三四处实景，很喜欢我们的园林景观和周边双水系，进门1个多小时就当场认购了。”汀澜瑧悦府的一名销售人员说，后来付首付的时候才知道，这位客户是来自海曙的“以旧换新”换房人，本来打算去看另一个位于老江东的楼盘。
悦富华里的销售经理也表示，很多“以旧换新”的老年换房人，前几年爬楼梯还不怎么费劲，现在爬楼梯有些吃力，就想趁着“以旧换新”活动赶紧住上电梯房，往往第一次到售楼处了解情况，觉得比较满意就当场下定了，有的是带子女再来看第二趟就马上下定。
“有一位来自江北的客户，他的老房子面积60多平方米，原本就有置换需求，但现在二手房不太好卖，就想再等等。‘以旧换新’活动出来后，他就赶紧报名了，而且很快就成交了。”该销售经理回忆。
业内人士普遍认为，“以旧换新”的推出，一方面让置换需求迫切但置换能力不足的换房人，有个很好的机会去换房；另一方面，让迫于二手房当下行情暂时搁置置换需求的人，把需求加速提上了日程。
据城投置业此前更新的旧房收购进度，首批收购的500套旧房已经全部完成过户，而对于两批次总共计划收购的1000套旧房来说，旧房过户进度才刚过半。随着旧房过户进度的推进，还将有更多换房人加速完成新房网签，预计新房的去化红利还将在今年第一季度持续显现。
新闻多一点
去年十二月，宁波新建商品住宅（以下简称“新房”）销售价格继续环比微跌0.1%，是自去年七月以来的连续第6个月环比下跌，和前一月跌幅持平。
据国家统计局数据绘制，下同
十二月作为开发商冲刺全年销售指标的传统节点，从这个跌幅来看，应该说各大开发商的促销动作，有，但不算大——在宁波楼市深度调整的近五年间，像2023年12月，新房销售价格环比跌了0.3%；2021年12月，环比跌了0.4%。
一方面，去年九月开始的商品住房“以旧换新”活动的首批签约换房人，在年底进入新房集中网签期，对于本次活动中的一些热门项目，挺大程度上实现了“减负”。尤其是一些原本卖得比较吃力、但由于面积和总价等符合本次活动主流换房人需求而重新被“盘活”的楼盘，确实能省下一些“以价换量”的力气和成本。
另一方面，新房市场深度调整到现在，有些楼盘——尤其是之前在案场优惠和分销佣金上比较舍得“放血”的一些楼盘的价格，不说趋近“成本线”，至少已经十分趋近开发商的“心理线”，促销空间也确实不大了。
这一点，可以来放眼一下全国70城。
去年十二月，在新房销售价格环比上涨的城市由十一月的8个减少到6个的同时，环比下跌的城市也由十一月的59个减少到了58个。
也就是说，房价持平的城市增多了。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这一点也和供求双方的深度博弈有关——在开发商认为房价跌得差不多了的同时，购房者也认为房价基本已经跌出了性价比，这个时候就会使得房价持平的城市数量增多。
分面积段看，去年十二月宁波新房中，销售价格环比跌幅相对大一点的还是144平方米以上房源，跌了0.2%；其余90-144平方米和90平方米及以下房源，分别跌0.1%。
值得注意的是，去年十月，宁波主城区一批高端改善型“大平层”房源动辄“百万级”调降总价的消息甚嚣尘上，当月144平方米以上新房的销售价格环比跌幅高达0.9%。
但去年十一月，144平方米以上新房销售价格不涨不跌；十二月，微跌0.2%。
这其中，去年十一、十二月先后入市、都有大面积高总价房源且去化不错的保亿·姚江润园、绿城·凤栖云庐、建发·瑞云府三个“高品质住区试点”项目，估计对抬升该面积段房价起了不小的作用。
同比来看，去年十月，宁波新房销售价格在历经三个月的“平台期”后，突然踩了一脚“油门”，跌幅突然缩小到0.1%，直逼由负转正的临界线。但去年十二月，又一脚“油门”，给踩远了，同比跌幅达到1%。
去年十月这脚“油门”，和2024年十月多家开发商为承接“史诗级”政策利好带来的“泼天流量”、趁热打铁在价格上释放“极致诚意”有关。
去年十二月这脚“油门”，则正是因为不少开发商在2024年十月接够了“流量”、提前完成了全年销售指标，以致在当年年底逆势回收优惠折扣。
宁波二手住宅（以下简称“二手房”）销售价格方面，去年十二月环比下跌0.6%，跌幅较前一月扩大0.3个百分点。
分面积段看，和新房相反，二手房销售价格环比跌幅最大的是90平方米及以下房源，跌了0.7%；其余90-144平方米和144平方米以上房源，各跌0.6%。
同比来看，宁波二手房销售价格跌幅继去年九月后，连续第四个月扩大，十二月达到6.4%。
从全国70城来看，去年十二月二手房销售价格平均环比和同比跌幅也都有所扩大，环比上涨的城市依然为零。
严跃进表示，二手房依然在深度调整，但从近期重点城市实际情况来看，“房价跌出性价比”的预期有所形成，客观上使得年底置业积极性增加，也使得部分房东挂牌价格有微弱的抬升。
目前，宁波市六区内通过房产中介机构挂售的二手住房套数，已降至9万套以下（据宁波市房产交易信息服务网截至1月19日18时数据），较2023年底的11.6万多套高峰时，应该说二手房市场的“抛压”已明显降低。
这背后是否有二手房房东挂牌心态的变化，或者挂牌量的降低是否会影响二手房房东的交易心态，进而影响二手房价？且再看看。
此外，日前召开的全市住房和城乡建设工作会议上已明确，今年，宁波将全域推动住房“以旧换新”，并出台城镇住房自主更新政策等。这些又将如何影响二手房市场，也值得重点关注。
记者 徐露清
编辑：陈捷
审核：赖小惠