北京的王女士最近算了一笔账，她打算卖掉现在住的房子，"以小换大"给家人更宽敞的空间。 她发现，如果按照新政策，她卖房时缴纳的3万元个人所得税可以全额退还。 这笔钱足以支付新家相当一部分装修费用。
2026年1月14日，财政部、税务总局和住房城乡建设部联合发布公告，明确将"卖旧买新"退税政策延续至2027年12月31日。 这是自2022年9月底该政策推出以来的第二次延期，意味着未来两年，改善型家庭在换房过程中将继续获得税收支持。
政策规定，对出售自有住房并在卖房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。 如果新购住房金额大于或等于现住房转让金额，将全部退还已缴纳的个人所得税；如果新购住房金额较小，则按比例退还。
要享受这一政策，纳税人需要满足两个核心条件：出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；卖房的纳税人必须是新购住房的产权人或产权人之一。 对于多人共同持有住房的情况，将按照纳税人所占产权份额确定退税金额。
58安居客研究院院长张波指出，这一政策不仅降低了换房成本，更传递出支持居民改善消费的长期导向。 根据安居客线上数据，2025年改善需求占比已达36.1%，其中"卖一买一"的置换需求占改善需求的70%。 政策延续将推动这一比例在2026年继续保持高位。
在广东，住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，当前市场运行中，二手房和新房、刚需和改善的循环出现明显不畅。 他观察到，广深200万元以下、京沪300万元以下二手房交易占比不断提升，这反映了刚需群体价格敏感度高、改善性需求释放受阻的现实。
个税退税政策并非孤立存在。 2025年底，个人销售持有不足两年住房的增值税征收率已从5%下调至3%。 这些政策形成"组合拳"，正在全面降低房地产交易成本。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策的连续续期体现了对住房改善和置换需求的一如既往支持，有助于稳定市场预期。 从客户层面讲，二手房交易规模的扩大，能为整个新房市场以及其他改善性市场带来积极作用。
在实际操作层面，各级住房城乡建设部门将与税务部门建立信息共享机制，实时共享房屋交易合同网签备案等信息。 暂未实现信息实时共享的地区，也将建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需信息。
纳税人申请退税时，需要向出售住房时缴纳个人所得税的税务机关提供合法、有效的售房、购房合同等材料。 税务部门依托税收大数据，会定期筛查应享未享纳税人清册，通过发送手机短信等方式精准推送政策。
从政策效果看，自2022年10月实施至2024年7月，该政策已退还个税111亿元，众多"卖旧买新"的居民享受到了政策红利。 这次延续执行，预计将使更多改善型家庭受益。
政策的连续出台正在改变市场预期。 有资深经纪人表示，最近咨询"卖一买一"流程的客户明显增多，尤其是那些孩子大了想换学区房，或者工作变动需要换区域的改善家庭。 税费成本的降低让很多人的换房决心更加坚定。
中指研究院分析认为，多项政策叠加，有望继续修复市场预期。 未来可能还有更多到期政策将延续有效期，包括部分城市的购房补贴等政策。 这将进一步巩固房地产市场"优化增量、存量提质"的格局。
李宇嘉指出，从该政策续期的动向来看，2026年房地产领域政策的确定性方向是持续压降交易成本。 近期部分城市推出的购房贷款贴息政策，其目的也是降低购房月供成本，进一步减轻居民购房负担。
随着增值税下调、个税退税延期，以及低利率、低首付等政策形成合力，改善型家庭在2026年将迎来更为有利的换房环境。 不过，政策红利的释放效果仍然取决于市场信心恢复的速度和宏观经济环境的整体改善。
面对这些直接减轻购房负担的政策，很多家庭开始重新评估自己的换房计划。 税收优惠虽然降低了交易门槛，但每个家庭的实际情况各不相同，决策时仍需综合考虑自身经济状况和市场需求变化。