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谁能想到，南京金基某小区的物业费，在如今物业纷纷降价的情况下，仍然高达13.14/㎡/月（含会所费、系统费）！
然而，当一边在为“天价”买单时，另一边已进入“用资本投票”的新阶段。近日，雨花台区上铁淮风晓月小区的一场物业选聘，竟然吸引六家物企竞逐，两家提出总计数百万元的“带资进场”方案！
这个2024年8月才交付的高端小区——雨花台区上铁淮风晓月，在首届业委会成立仅仅5个月后，就完成了从淘汰原物业到筛选出两家候选企业的流程，目前奥体物业与美的物业进入终极PK，两家企业分别抛出带资140万元、120万元进场的重磅方案，还配套空置房物业费打折、公共收益分成等福利。
根据双方给出的具体服务细节来看，也有不同的侧重：
基础收费：
● A（本地荣誉密集，多次获南京市 / 江苏省示范项目），价格是“2.9元/㎡・月（高层）+2元/㎡・月（公区）”；● B（15年以上全国物业经验，服务过万科等标杆项目），价格是“2.6元 /㎡・月（合计）”，但有“年度结余转入下年、不足部分分摊”的规则。
两者都设置“符合认证标准则打折”，但B额外有“能耗费按实际结算”的条款，更灵活。
具体细节：
● A（3-10个月内完成）：电梯空调/单元门系统/车库通道/绿化维护/垃圾房改造等细节升级，附加“免费上门服务”。
● B 企业（3个月-1年完成）：增设监控/车库改造/水景维护/宠物粪便箱/节日布置等；承诺“打入业委会70万元（含服务费保障，无违纪则第四年分账返还）”
无独有偶。
江北新区网红小区江与城更换物业，就有仁恒、万科、龙湖、奥体建设、银城等多家物业投标。其中有物业提出自带218万资金进场，并且承诺保持物业费不变，最终仁恒以89.38%支持率+面积80.34%，双超高数据入选。
2024年，河西中豪宅海玥花园在业主委员会在组织下更换物业，也引得保利物业、华润物业和万科物业等9家物业服务企业报名竞聘，保利物业更是200万“带资金组”，不过最终还是花落华润。
◎南京海玥花园实景
为什么物业都开始纷纷“带资金组”了？原因有二。
● 其一，存量盘里，改善类住宅物业费高、收缴率高、增值服务空间大，长期来看，是一笔不小的现金流，前期的投入后期还能赚回来。
● 其二，从行业现状来看，物业的生存也很严峻。据克而瑞物管数据，2025年上半年，上市物企毛利率均值为20.00%，同比下降1.26个百分点，继续呈现下探趋势，与2021年近30%的毛利率相比，大幅下降了约10个百分点。
为应对盈利下滑的情况，物企自然愿意把资源集中投向高端改善类住宅。
图：2021H1-2025H1 上市物业企业平均毛利率和净利率
◎数据来源：连续五期披露数据的样本企业中报，中指研究院整理
与这种高端小区“抢盘大战”形成鲜明对比的，是南京普通住宅小区普遍的降费呼声。
南京一位业主在“领导留言板”上直言：“建议市住建局大幅下调物业指导标准，倒逼物业公司压缩办公成本，提高保洁保安待遇和服务质量，缓解居民负担！”
这位网友提到，南京商品房物业标准1.9元/㎡/月加上0.6元/㎡/月的水电费，已经让不少家庭感到压力，而近几年的新房物业费更是水涨船高。
南京官方给出了明确回应：普通住宅前期物业费实行政府指导价；业主大会成立后，可由业委会与物业协商定价。
这或许是当下南京业主共同的心声：
河西老牌豪宅涟城，去年由于与万科物业合同到期，召开了第一次业主大会临时会议，要求降低物业费，这也是南京首个要求下调物业费的小区。
更是直接表示，如果物业不降价，那就换物业！
这可不是个别小区的“小打小闹”，全国范围内的物业费，都在明显降价。
中指研究院发布的《2025年中国物业服务价格指数研究报告》显示，2025年12月，北京、上海、杭州、苏州等二十个重点城市的物业服务均价，是2.72元/平方米/月。对比去年同期，下跌了0.23%；对比上个月，也下跌了0.09%。
◎数据来源：中指数据CREIS
那么问题来了，为啥大家都要求物业费大降价？
一方面因为现在的物业费太贵了！
从前的物业费，往往是开发商卖房，物业承担基础管理，打扫下卫生。而随着越多改善新盘、高端住宅出现，地源热泵、新风系统、智能安防、会所运营等，虽然体面，但是也伴随着更高昂的人工成本和运维成本，这些销售时是卖点，在交付后自然而然转化为业主的长期账单。
笔者统计了下近两年南京各新盘的物业费，特别是一些有大会所的科技系统住宅，物业费确实挺高，不少已经赶上了上海内环的物业费用（10元+/㎡/月）！
以150平米的房子为例，一年物业费就要1.8W；200平米左右的豪宅，一个月大概2k，一年物业费大概2.4W，几乎赶得上一个小公寓的租金。
在消费降级、房价下调的大背景下，这些曾经被忽视的物业费，自然而然成了业主们重点“节流”的对象。
一方面，是“质价不符”是核心矛盾。
不少物业公司收高额费用却提供敷衍服务，业主不满情绪集中爆发，拒绝为不合理收费买单。
譬如江宁美的雍翠园，房价从开盘价1.49万/㎡跌至4789元/㎡（最近二手房均价）不说，报修拖延，物业服务更是上了官方黑榜！
一方面，是业委会和物业勾连，不当得利。
去年11月份，南京市江宁区的天地新城小区业委会动用500多万的公共维修基金，对小区内的消防设施进行改造，后被证实施工单位提供的《工程量确认单》存在很多问题，该主任涉嫌经济犯罪已经被刑拘。
在竣工验收清单，小区里应该要拆换的烟感探测器合计共计2700个，一个都找不到。
南京河西金隅紫京府，一份物业服务合同的制订，业委会居然要花2.9万元。小区更换电梯空调同款空调市场价格1000多元，而小区的要2500，另外一台还有500的安装费。
此外，业委会还私自将小区公共收益存了380万元的银行定期，却没有得到小区业主的授权。
在当下的小区管理中，物业和业委会权力集中，往往导致小区财务不透明、决策不公开。此外，公共收益、维修基金的使用专业性强，账目往往由物业或业委会掌控，业主“看不见、管不到”。
因此，解决问题的根本出路，不仅在于物业费本身的“涨跌”博弈，更在于重建透明、可监督的社区公共财务与决策制度。只有当业主能真正看清并管住自己的“钱袋子”，物业费也才能真正体现其“质价相符”的市场价值。