昨天克而瑞发布了2025年新盘的成交均价和套数，看到数据大家讨论不少，正好整理一下2024年，2025年，半年报，年报的成交均价套数，看看福州新盘价格变化。
01
板块对比
分析：这就是福州新盘2年时间的价格对比，如果看图片不够清晰，看看表格情况：
从表格可以发现，西区板块跌幅最明显，高达5113，西区即，鼓楼区西二环以外，所谓的二外鼓。
这里的数据还可以深挖，2025年上半年，西区均价是43348，而到了2025年全年均价38387，均价少了5000。
这意味着，2025年下半年均价，西区均价预计在3.4W左右，跌幅高达9K左右。
此外跌幅较大的是南站板块，板块代表项目即大东海江山府，从2.2W跌到1.58W。
这里面最亮眼的区域即金山板块，价格每半年都很稳定，甚至还涨了，明细下面再聊。
作为对比，东区板块，同样在跌，只不过2025年划分更细了。
当然板块真正跌的时间点不是今年，而是去年下半年。
从数据来看，2024年上半年均价3.1W，到了2024全年2.96W，跌了1.4K，实际下半年均价预计在2.8W左右，跌了3K。
网友私聊，说房价是否跌到2016年了，发了一张图：
简单对比，只有五四北、城南好像回到了那时候，东区还有1W的差价，金山6K，市中心更是有1.2W。
当然这里面受到实际新盘的分布影响也比较严重，只能看个大概，只能说相比于二手的下跌，新盘市场还是相对坚挺。
当然从整体来看，大部分的板块环比去年的跌幅并不算夸张，实际最好还是结合楼盘做对比更有参考性，下面就来看看。
02
鼓台
首先就是鼓台的数据：
分析：这是鼓台的新盘数据情况，这里面保利堪称代表，保利屏西暴跌5K，保利天瓒暴跌3K，保利天珺暴涨4K。
具体分析看看，首先是保利屏西，2025年上半年还是4.4W，到了全年是4.05W，那意味着下半年的可能只有3.7W左右了，跌了7K左右。
由于项目是两个地块，精装和毛坯，那再详细看看：
2024年毛坯占比较低，2025年上半年最高，到了下半年依旧是精装地块，这意味着？
上半年成交均价4.4W，下半年预计3.7W，如果再考虑毛坯地块占比，实际跌幅只能更大。
只能说保利屏西天悦的均价，最近半年的力度应该是够狠的，也就是因为这个项目，才导致了西区板块均价，下半年暴跌。
保利天瓒就不分析了，上半年4.2W，全年4W，那下半年大概就是3.8W，与目前中介发的特价差不多。
最后就是领涨的保利天珺：2024年均价4.7W，卖了92套，基本是整个项目。
2025年只卖了13套，不过高达5.1W，看了一下部分网签明细：
基本都是中高层楼层，备案均价5.4W，项目整体备案均价4.8W，备案均价贵了6K。
如果参考2024年成交均价4.7W，对比备案均价4.8W，实际优惠才1K多，只不过2025年5.1W，看上去涨了很多，对比备案均价，少了3K。
这就是天珺，这种体量偏小项目的数据偏差带来感受。
聊完保利，聊聊绿城芝兰月华，毕竟是销冠，加上项目关注度很高，特别是价格，近期因为网络流传很多特价。
从均价来看波动并不大，实际结合备案价看看：
2025年下半年成交的房源，备案均价最高，比之前的均价高了2-3K。
结果实际的全年均价4.13W，比上半年均价4.24W，还少了1K。
简单计算，那下半年的均价是4.02W，这时候再结合备案均价的折扣，下半年折扣已经到了7折左右。
所以绿城下半年是跌了多少了？
按折扣计算，参考之前均价4.2W，下半年同备案价房源3.84W，差价接近4K。
所以这又是一个数据有意思的地方，看上没跌的芝兰，被为了流量看空的群主，这么一算，跌了4K。
这就是鼓台几个代表改善盘的价格波动值，当然这一切都是我个人随意计算的。
实际的具体到每个房源，都有差异，总之数据是很有意思的。
最后聊聊鼓台的最后一个房企，建发，价格相对稳定，灏云甚至涨了2K。
主要是因为早期灏云卖的楼栋是靠着不利因素的，备案价本来也低。
具体就不展开了，这里提一个鼓台一直被诟病的，房源签了退的情况。
正好这些项目就是这两年上市，结合2年的网签合计，然后对比目前的备案网合计，就算出了退房的情况。
可以发现，大部分项目这个情况不明显，只不过有几个比较突出，能差到20-30套左右。
所以这是真退房还是另有情况，大家应该懂了吧？
鼓台就聊这么多。
03
金山
由于金山板块不够大，那就加入奥体，高新区，一起看看：
金山的均价为什么没跌，还涨了？
主要还是因为之前板块在售的就是城市之光，这个项目数据上是非常坚挺，这2年一直是2.6W。
一个项目代表了整个板块，此外的奥体，代表就是麓里，更是上涨了1.5K，对比2024年上半年上涨更是高达3K。
那就再详细分析看看，城市之光：
从备案均价对比成交均价的折扣来看，项目下半年实际也跌了，特别对比上半年跌了6%。
所以下半年均价如果参考上半年同备案价的房源，均价应该在2.45W，那意味着跌了2K左右。
这样看数据就比较贴合实际情况了。
再看看麓里，其实麓里不用多聊，一开始卖的是洋房，备案价本来也低，加上优惠也还行，后面就是卖四代宅了，备案价高，所以成交均价就上去了。
最后就是高新区的两大代表，其中江屿原跌的比较多，悦湖相对稳定。
不过它们这2年的价格，最高峰都是2024年上半年，如果去对比上半年的价格，悦湖跌了1.6K，江屿原跌了2.7K。
结合之前聊过的高新区二手走势，板块是从2023年下旬开始，突然暴跌，到了2024年9月左右，区位还行的二手就止跌了。
这时候再结合新盘的走势，其实能发现与二手是同频的。
这就是这个板块的新盘走势。
实际也在跌，只不过跌幅不算太夸张，当然金山真正的激战还是明年，现在金山的新盘还是很硬。
对比金山的次新，紫金、天序、金山洋房、悦江南这些，当初大家都有过2.8W，或者3W多的时候。
只不过如今，在二手，你1.6W，我2.1W，大家都跌了有1W。
很魔幻，金山的楼盘，在新盘的时候都是小甜甜，到了二手，全是牛夫人了。
04
盘点总结
先不总结了，还有东区，五四北，南二环，数据弄好了，不过为了多水一篇，下一篇再聊。
忘记说了，上面数据多是基于备案价算折扣等手段，备案价具体楼栋的偏差实际也不小，所以就看个意思就好。
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