2025年收官，广州楼市依然是充满挑战的一年。
土地市场方面，地块规划与“好房子”标准紧密契合，低容积率优质地块备受房企追捧。新房市场量价持续探底，库存压力进一步加大，刚需及改善型需求成为绝对成交主力。二手房市场整体成交平稳，价格持续承压，市场供应依然充足。面对挑战，广州积极通过优化房票使用机制、加快保障性住房建设、深化金融支持政策等措施引导市场平稳发展。
站在新一年的起点，我们不妨对2025年广州楼市进行一番梳理，回顾那些深刻影响市场格局的关键词与事件。
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“房票安置”普及
作为全国首个出台房票政策的一线城市，广州市房票安置政策自去年初实施以来，已从试点逐步推广至全市各区，通过“市+区”政策体系持续推进，取得了阶段性成效，既为被征收群众提供了更加灵活的安置选择，也为房地产市场去库存注入有效动力。
广州市土地开发中心数据显示，截至2025年12月初，全市累计发放房票1411张，发放金额18.68亿元；已使用房票1041张，其中跨区使用153张，消化存量商品房792套（含9个车位），总面积75708平方米。
从发放结构来看，城中村改造项目发放房票1245张，发放金额15.41亿元。与此同时，通过房票认购房源约5500套，认购面积超55万平方米，认购资金约98亿元，进一步推动城市更新、释放市场活力。
点评：房票正在变成楼市的新“活水”。
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开发商花式让利抢占市场
开发商持续让利，使广州楼价回归理性区间。以荔湾、海珠、天河等中心城区为例，最低置业门槛已降至三四百万元，性价比明显提升。
除了价格调整，各种附加优惠层出不穷：保价、贴息优惠、买房送车位、赠送多年物业管理费、附带会所使用权益，甚至延长付款周期1至2年也已不罕见。在品牌房企主导的项目中，“以旧换新”更是配套到位——从挂牌售房、销售协助到差价补贴，形成一条龙服务，有效提升客户置换意愿。
开发商铆足劲推货，但购房者“痛点”仍未消除，最突出的两个问题是旧房难卖和担心房价继续调整。
点评：优惠不是噱头，而是开发商向市场低头的方式。
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二手房“越跌越香”
中原研究发展部数据显示，2025年广州二手住宅共成交108812套，同比微降1.8%。整体来看，二手楼市运行平稳，受价格调整影响，其性价比优势持续显现，成交规模依然稳定在10万套左右。
价格方面，2025年广州二手住宅均价为26420元/平方米，创近五年新低。国家统计局数据显示，11月广州二手住宅价格环比下降1.2%，同比下跌7.2%，跌幅在一线城市中居首。随着价格回调，部分刚需板块重新回到“1字头”“2字头”区间，总价200万元以内的房源占比持续提升，吸引力明显增强。
业内普遍认为，二手房仍是广州楼市的重要“底盘”。在新房供应逐步收缩的背景下，二手房凭借所见即所得、区位成熟、配套完善和价格更具弹性的优势，仍将长期支撑市场成交。
点评：房价往下走，性价比往上走。
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新地块平均容积率仅1.57
克而瑞数据显示，2025年广州涉宅用地供应共57宗，同比减少9宗；供应总建面383.55万平方米，同比下降33%。全年成交48宗，同比减少1宗，成交总建面309.14万平方米，同比下降30%，成交金额约506.61亿元，同比减少34%。
从容积率结构看，土地低密化趋势尤为明显。2025年全市挂牌宅地平均容积率仅为1.57，创下2006年以来新低。其中，容积率在0~2之间的地块成交15宗，比上一年增加10宗。
具体来看，中国交建与科学城集团以28.44亿元竞得的黄埔长洲岛地块，容积率仅1.01，为全年最低；增城城投以6.24亿元竞得的荔湖新城地块容积率为1.02；花都城投竞得的凤凰北路以西地块，容积率同样为1.02。
点评：2026年将迎来类别墅产品集中入市。
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广州重回百亿豪宅牌桌
11月7日，保利玥玺湾开盘即引发市场关注：当日成交236套，成交金额突破106亿元，均价约17万元/平方米，最高单价达30万元/平方米。业内直言，这一项目几乎吸纳了广州市场上3000万元级以上的高端购买力。截至12月31日，项目累计网签已达324套。
回顾过往，广州上一次出现如此量级的豪宅热销，还要追溯到2022年琶洲南TOD项目开盘之时，其间一度掀起全城高净值人群集中入市的热潮。此后市场进入调整周期，与北上深频频诞生百亿级豪宅项目相比，广州一度显得相对沉寂，外界甚至对其高端购买力与资产承载能力产生疑问。
点评：有钱人从未消失，只是在等待一个真正值得出手的时机。
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计容新规收紧
所谓计容新规，是指2023年11月广州市规划和自然资源局印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》，其核心内容是提高住宅套内半开敞空间的计容比例。此政策出台后，广州供应的新规产品使用率普遍提升至100%~120%，个别项目甚至突破140%。业内普遍认为，超高使用率配合合理价格，相当于变相降低房价，因此新规项目广受市场欢迎。
自2025年6月起，广州开始对相关操作进行规范，包括严格界定住宅凸（飘）窗，不符合条件的全计容；规范天井位置并禁止压缩尺寸；40米以上楼层花池半计容；建筑外立面的结构柱全部计容等，以遏制变相增加使用面积的行为。
点评：高赠送率产品成为了绝版。
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发布20条“好房子”建设标准
广州市住房和城乡建设局印发了《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》（以下简称《指引》），从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出“好房子”建设标准。
《指引》涵盖了“好房子”建设的20条具体措施，高于国家要求、贴合本地实际，包括设有中央空调、集中新风系统的住宅层高不宜低于3.1米，建设单位对卫生间、厨房、外墙、屋面等有防水要求的部位，保修期宜延长至10年等。
事实上，《指引》中的不少内容，在广州不少新建项目中已逐步落地，部分房企的产品配置甚至已高于标准要求，反映出市场在品质层面的主动升级。
点评：“好房子”不再停留在口号，而是被量化成可执行的标准。
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多个城中村改造项目盘活
2025年12月，中铁诺德宣布获取佳兆业白云城市广场一期融资区地块开发代建管理项目。据悉，佳兆业白云城市广场是白云区小坪城中村改造项目的融资区项目，原计划2021年底开盘销售，但因佳兆业流动性危机而停滞。鉴于一期工程已封顶达到预售条件，佳兆业白云城市广场计划2026年一季度上市销售。
同位于白云区的陈田村改造项目，原由富力地产推进，受现金流影响进度缓慢。2025年上半年，在地方政府引导下，陈田村改造项目的最大债权人——兴业银行牵头制定了纾困方案，引入华发建管代管代建，并向该项目授予了115亿元的增量贷款，融资期限也拉长到了15年。
此前停滞的花都田美村、南沙金洲、冲尾村及荔湾鹤洞村等，也在多方协同下重启或计划重启，广州旧改项目逐步盘活。
点评：广州旧改上演“复工潮”，信心回来了。
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现房库存首次超过期房
克而瑞数据显示，截至2025年上半年，广州商品住宅可售库存1447万平方米，其中现房742万平方米，占比51.3%；期房705万平方米，占比48.7%。现房库存量首次超过期房。现房占比上升，最直接的原因是去化放缓，同时市场需求变化与资金监管趋严也推高现房库存。
虽然购房者对“看得见、摸得着”的现房更有信心，但销售仍取决于产品力：户型设计、装修标准、园林绿化及配套设施直接影响选择。产品力滞后的现房易暴露短板，价格和质价比仍是核心决策因素。
点评：期房“熬”成现房，无奈之举。
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烂尾楼业主拿到置换房票
2025年12月，广州黄埔区发出全国首张保交房房票，用于解决升龙·学府上城和实地常春藤两个逾期交付项目的烂尾难题。房票采取“等价置换”原则，业主可凭票在指定房源中自由选择置换房，规避资产缩水风险。
此次2个项目发放的保交房房票约200张，总金额接近5亿元。不同于城中村改造房票有专项借款支持，保交房房票的兑付资金来源仍是项目的原开发商。而这2个开发商均已陷入流动性危机，项目也因此停工。知情业主透露，升龙集团起初并不同意房票安置方案，地方政府已联合司法部门对该公司资产采取了诉讼保全措施，目前双方仍在协商中。受资金回笼周期影响，部分项目已退出置换房源列表。
点评：因祸得福！房票让烂尾楼“起死回生”。