北京各区24-25年土地出让价值分析
上篇报告中北京土拍：25年出让地块变小，地价升高，我们针对北京25年土地出让情况，与24年出让情况进行了总体分析，得到25年比24年土地出让数量减少1宗，用地面积减少25%，规划建筑面积减少24%，单一地块平均用地及规划面积分别减少23%、22%，楼面地价平均增长21%或22%的结论。
本报告将从土地出让数量、规划建筑面积、土地出让金总额、楼面地价四个维度对北京各行政区划24年-25年土地出让情况，并根据24年已开发上市销售地块情况，进一步对各区土地投资价值进行研判，为关注北京房地产市场的房企、机构及个人提供参考。经研究分析，主城区海淀区土地最具有开发投资价值，非主城区门头沟区土地更具有开发投资价值。报告正文如下：一、各区2025年与2024年土地出让对比情况分析
1.各区土地出让数量变化情况
25年全年预计成交含宅用地40宗，与24年相比减少1宗。各区增减情况如图所示：出让数量增加的区有：海淀、朝阳、石景山、昌平、通州等5个区；出让数量减少的区有：丰台、大兴、顺义、房山等4个区；与24年持平的区有：东城、门头沟、延庆、怀柔等4个区；2.各区土地出让建筑面积规模变化情况
全年预计成交总建筑面积359万㎡，与24年相比减少111万㎡，同比减少24%。其中，规划建筑面积增多的区为：海淀增加1.9万㎡，石景山增加6.3万㎡，通州增加26.3万㎡；延庆增加1.5万㎡；规划建筑面积减少的区为：朝阳减少20.8万㎡，丰台区减少19.6万㎡，大兴区减少48.5万㎡，顺义区减少5.3万㎡，昌平区减少11.3万㎡，房山区减少20.8万㎡，怀柔区减少12.7万㎡。3.各区土地出让金额变化情况
全年预计土地出让金将超过1427亿元，比24年减少127亿元，同比减少8.8%。其中，土地出让收入增加的区为：东城增加16.9亿元，海淀增加135.4亿元，石景山增加15.7亿元，顺义区增加11亿元，通州增加84.4亿元，延庆区增加3.1亿元；土地出让收入减少的区为：朝阳区减少18亿元，丰台区减少173.1亿元，大兴区减少123亿元，昌平区减少15.3亿元，门头沟减少6.8亿元，房山区减少40.6亿元，怀柔区减少16.9亿元。4.各区平均楼面地价变化情况
平均楼面地价（成交总价除以总建筑面积），24年33041元/㎡，25年39744元/㎡，同比增长21%；13个有地块出让的区域中，10个区域楼面地价上涨，3个区域平均楼面地价下降。具体情况如下：平均楼面地价上升的区域有：东城区上涨2万元/㎡，海淀区上涨1.5万元/㎡，朝阳区上涨1.1万元/㎡，顺义区上涨0.7万元/㎡，通州区上涨0.5万元/㎡，门头沟上涨0.4万元/㎡，延庆区上涨0.4万元/㎡，怀柔区上涨0.3万元/㎡，昌平区上涨0.2万元/㎡。平均楼面地价下降的区域有：丰台区下降0.7万元/㎡，房山区下降0.2万元/㎡，石景山下降0.1万元/㎡。二、2024年成交地块二级开发情况
鉴于当前距离25年各成交地块时间较短，上市样本不足，故本章节主要针对24年成交地块的住房开发及销售情况进行分析。（截至数据采集日2025年11月28日，25年成交地块中有14个项目已上市销售，24年有36个地块上市销售）（一）各区土地价值分析
1.各区上市销售地块房地价差情况
本报告中房地价差，指各行政区土地开发上市后，实际形成的销售均价与对应地块成交时楼面地价均价的差，差额越大表示投资利润空间越大。与其它投资研究机构或投资团队，拿当期成交地价与周边竞品售价得到房地价差相比，本报告中的房地价差数据，具有前后呼应和对照的一致性，更具有参考意义。同理，本报告中地房价占比，数据为同一地块前后呼应关系，而非同一时期不同地块的地价、房价比值。当多个地区房地价差相同时，地房价占比更低者，更具有投资价值。当多个地区房地价占比相同情况下，房地价差较大的，更具有投资价值。根据已上市销售实际成交均价看，各区房价地价差及地价房价占比表现情况如下：从房地价差角度看：海淀区房地价差最大，住房销售均价9.8万元/㎡，平均楼面地价5.3万元/㎡，房地价差4.6万元/㎡，地房价比54%，投资利润空间最大。房山区房地产价差最小，住房销售均价3.2万元/㎡，平均楼面地价1.8万元/㎡，房地价差1.4万元/㎡，地房价比56%，投资利润空间最小。从地房价占比角度看：门头沟、延庆地价占房价比例最低，为41%，投资价值相对较大，两地对应房地价差分别为2.7万元/㎡和1.7万元/㎡；房地价占比相同情况下，房地价差较大的，更具有投资价值；从这个角度看，门头沟比延庆更具有投资价值。丰台地房价占比最高，为67%，房地价差2.5万元/㎡，投资性价比较低。朝阳区：住房销售均价7.3万元/㎡，平均楼面地价4.1万元/㎡，房地价差3.2万元/㎡，地房价比56%；石景山区：住房销售均价6万元/㎡，平均楼面地价2.8万元/㎡，房地价差3.2万元/㎡，地房价比47%；（房地价差相同时，地房价占比更低者，更具有投资价值，从这个角度看，石景山比朝阳更具有投资价值）。大兴区：住房销售均价5.6万元/㎡，平均楼面地价2.0万元/㎡，房地价差3万元/㎡，地房价比46%；顺义区：住房销售均价4.2万元/㎡，平均楼面地价2.2万元/㎡，房地价差2.1万元/㎡，地房价比51%；昌平区：住房销售均价4.7万元/㎡，平均楼面地价2.2万元/㎡，房地价差2.5万元/㎡，地房价比46%；通州区：住房销售均价5.1万元/㎡，平均楼面地价2.3万元/㎡，房地价差2.8万元/㎡，地房价比45%；综上，城六区海淀土地更具有投资价值，郊外区域门头沟更具有投资价值。（二）各区上市销售流速情况
当然，仅分析房价地价关系，并不全面，我们还需要进一步了解各项目上市后销售流速的情况，去化速度越快越值得投资，去化速度越慢越需要谨慎投资。主要体现在两个方面，一是开发上市快，二是销售去化快。当然开发和销售快慢还需要结合开发商的开发效率、产品及销售策略等因素，在本报告中暂不考虑开发商的个性化因素，仅分析各区项目上市比例、上市后的销售比例两个因素。1.各区地块上市率：
地块上市率，指获取地块后，在统计时间前已开始销售的地块除以年内出让地块的总数，该指标主要用于反映区域的市场供货速度。截至2025年11月28日（数据采集日），41个地块中，已上市销售的地块36个，地块上市率约88%。有5个地块未开盘上市，其中3个开工未开盘，2个地块未开工。其中，朝阳、丰台、石景山、昌平、顺义、门头沟、通州、延庆等区域，24年成交地块全部启动上市销售，上市率100%；海淀、大兴、房山各有1地块未上市销售，上市率分别为80%、80%、67%；东城、怀柔，仅成交1个地块，也未上市销售，上市率为0%。2.各区销售面积上市率情况
销售面积上市率，指获取地块后，在统计时间前，已上市销售的面积，除以特定时间内出让地块规划总建筑面积。该指标能够进一步反映区域市场的供货速度。截至到25年11月28日，批准上市销售面积约324万㎡，占规划总建筑面积的69%。其中，丰台区面积上市率最高超100%，石景山面积上市率最少33%，各区域面积上市率平均数和中位数较为接近，均在72%左右。具体各区域面积上市率排序如下：丰台（100%）>延庆（96.7%）>通州（93.5%）>顺义（80.5%）>朝阳（76%）>门头沟>（71.9%）>海淀（69.4%）>昌平（66.9%）>大兴（54.7%）>房山（48.9%）>石景山（32.6%）3.销售面积，及供销比情况
新地去化率，指24年成交地块，在统计时间前，销售面积与批准上市面积的比值，反映出各区房地产市场新房的去化能力。截至25年11月28日，新地块完成销售面积138万㎡，占新地块上市面积的43%；各区新地去化率排序如下：门头沟（93.2%）>海淀（61.7%）>昌平（54.3%）>延庆（49.1%）>顺义（47.2%）>通州（45.9%）>朝阳（44%）>石景山（34.4%）>房山（28.6%）>大兴（27.5%）>丰台（26.3%）。结论：从销售去化的角度来看，门头沟去化率遥遥领先，海淀区去化率超过60%，昌平去化率过半，房山、大兴、丰台去化率较慢。三、总体结论
海淀、门头沟，无论在房地价差、地房价占比，还是在去化率方面均具有较好的数据表现，可作为房企在京投资的首选区域。声明：本文数据采集于中指数据库，具体土地投资更依赖于房企自身的产品打造和运营能力，以上结论仅供参考。