公共走廊竟 “藏” 在业主购买的下跃空间里？

碧桂园・和世界是碧桂园在通州梨园板块打造的住宅项目，分一期、二期开发。“一层带下跃” 的户型设计，凭借 “拓展空间大” 的卖点吸引了不少购房者花费数百万元购入房源，二期业主赵先生（化姓）便是其中之一。可让他没想到的是，等到期房交付，装修之路却布满荆棘。

楼盘效果图/来自网络

“这个小区它是一个洋房，地下部分，也就是一层往下，它设计的时候是挑高 5 米多，南北也有采光井。开发商宣传的时候就说我们业主买完这个房子之后，自己可以中间做一个夹层，相当于地下可以变成两层”，业主赵先生说，“它地下部分的房产证属于丙类仓储性质，开放商那边说所有的北京下跃这种房型都是以仓储形式来签合同的，这一整个空间分成 3 间或 4 间仓储房，买了就都是属于我们的，它们这个位置就正好位于我们自己买的一层房子的正下方。但当我们开始施工的时候，街道却冒出来说我们占用了公共走廊，打夹层也是违法的。街道请了一帮不知道从哪儿来的安保人员，天天堵在我们地下的门口，不让我们的工人进场施工，甚至都直接住在地下空间里。遇到类似这样情况的不只我们一家，买这样房型的业主有好几十户”。

业主地下空间施工情况/记者摄

街道办出具的行政强制措施决定书/受访者供

这场装修风波的导火索，源于业主收房时发现的一个 “意外”：原本宣传中 “完整大开间” 的地下空间，实际交付时却是被隔断墙分割成的多个独立仓储间，更让人费解的是，空间里还多出了一段连接各仓储间的 “走廊”，也就是之后被街道办所称的“公共走廊”。

业主钱先生（化姓）翻出当初销售介绍沙盘的视频，沙盘呈现的与眼前的现状截然不同，视频里销售人员清晰介绍着，“大家欣赏到的是我们 108 平（方米）的下跃户型，这是我们一个一层的面积，现在缓慢上升的就是我们的夹层和负二层……”。

业主提供的看房期间销售人员展示沙盘情况/受访者供

业主钱先生告诉记者，当时正是冲着沙盘和销售的承诺，他才下定决心购房，可现状却让他和其他业主彻底懵了，“买房子的时候，从沙盘到样板间都是完整的空间，所以我们根本就没想到收房的时候都是单间，而且还会有个通道问题。”

业主称此为开放商卖房时给看的地下空间图/受访者供

业主称此为拿到钥匙时实际看到的地下空间图/受访者供

“问北京”记者在现场看到，这段引发争议的 “公共走廊”，在不同业主家的地下空间里布局不一：有的仅占门口 1 平方米左右，有的则曲折贯穿整个地下区域。而在地下空间入口处，多名身着安保服装的人员 24 小时巡逻值守，据业主们反映，近几个月来，他们与安保人员因装修施工多次发生冲突。当记者上前询问时，一位驻守在业主家门口的安保人员这样回应：

安保人员守在业主地下空间出入口/受访者供

开发商的宣传承诺言犹在耳，街道的 “违建” 定性和执法阻拦接踵而至，数十户业主被夹在中间进退两难，正常入住的愿望变得遥遥无期。业主赵先生说，光是前期装修筹备，他就已经投入了几十万元，若施工停滞，损失还会扩大，“我们本身买这个房子就是为了改善，我花了这么大价钱，买完之后我住不了，现在我们还有一部分业主他们都在外面租房子住，然后因为没办法装修，装修每拖一天……说白了我们负担的经济成本是很高的。”

业主孙女士（化姓）和丈夫为了买这套房子，不仅花费多年积蓄，双方老人还都变卖了自己的房产支持，就盼着能实现三代同堂的安稳生活，可如今却陷入了反复的维权拉锯战，“我爸妈为了我买这个房子，卖了通州一套老房子，然后我公公婆婆是把大厂的房子给卖了，他们老家是内蒙的，现在这边住不了，我公公都回老家找朋友借住了…… 我之前自己经营一个小店，现在也都顾不上了，因为我基本上每天都要在这，我不在这的话，安保就会把我的工人轰出去。我们就是希望能赶紧装修完，一家人能在这过年”。

面对业主们的困境，开发商 —— 北京碧桂园阳光置业发展有限公司相关负责人表示，“我们都很支持您这种改造，合法合规改造我们都不反对，您该怎么改造怎么改造，现在是有人不让你改造，为啥不让你改造，那您也得采取您的合法途径。”

那么，街道方面为何坚决阻拦施工？通州区文景街道办综合行政执法队相关负责人回应称，情理上他理解业主的难处，但执法也得依法依规，“搭建隔层的行为，它属于是增加了使用面积，就涉及到违法建设。您可以找规划部门问一下，有甲级设计院资质的公司出的设计图等，在已有的楼体里边或房屋里边能不能这样的改动，还用不用经过规划审批？如果回复不用，那这个东西我们这边就不会给您往那上面认定”。

那么，这条引发争议的“走廊”究竟属于什么性质？业主是否真的“占用”了公共区域？北京市规划和自然资源委员会通州分局回复表示，“经核实该项目规划审批图纸，根据《建设工程规划许可证》（2022规自（通）建字0020号），该项目住宅楼地下-1、-2层规划性质为丙2类库房、设备用房、人防工程、地下车库等。审批的每一小间丙2类库房为一个独立功能空间（具体分割方式以审批图纸为准），库房外有走廊、候梯厅等公共空间，走廊等公共空间与库房有明确的物理分割界限，和库房不是一个整体空间，不可随意占用”。

那么，既然规划上本就不存在所谓的“下跃户型”，开发商为何能以此作为卖点进行宣传？业主又该如何维权？通州区住房和城乡建设委员会工作人员给出了后续处理方向，“这个项目我们进行了核查了，原本它规划的就没有下跃，它地下的就是仓储。地下的那个公共通道它属于是公共区域，根据《物业管理条例》规定，这种公共区域是没办法就是圈起来咱们自己用的。如果说开发企业它在这违规宣传、虚假宣传的话，您可以向市场监督管理局去反映，可以对开发企业进行处罚。针对现在这种情况，我们也找企业那边协调过了，企业这边意思就是说可以对于咱们购买一层的住户有一些补偿。”

北京市盈科律师事务所执业律师郭晓兵给出了法律建议：

“我认为这个问题的症结点主要还是开发商和业主之间的纠纷，主要是在于买房的时候开发商和业主之间的信息不对称，开发商为了制造卖点，对业主可能进行了一个事先的虚假承诺，导致了一个事后监管和事先承诺之间的冲突。如果说前期开发商他们的宣传手册或者销售人员的销售承诺，包括提供的沙盘户型，它足以影响业主是否去决定购买这套房子的话，可能会构成要约，那么要约就属于合同的一部分。开发商若违约，那么业主作为买受人，可以与开发商进行协商， 调换房屋或索赔，房子的差价、进行施工的装饰装修成本，这两个部分是可以主张索赔的。”

房子，是老百姓安身立命的根本，是几代人积蓄的沉淀，更是一个家庭对美好生活的向往。业主们的诉求和权益到底该如何得到保障？

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