人老去的一大标志就是开始回忆过去，我是，身边很多朋友也是。最近常想起做媒体的兄弟，想起做地产广告的朋友，研究机构的大哥，以及四处飘散的业内好友。越来越多身边的朋友问我：楼市还有希望么？今天写几句话给业内，也给准备买房的朋友。
贝爷经常给我灌输一个观点说，现在天津市场上有钱、有需求的人多的是，只不过是看不准价格，也没有匹配的供应。最近有个小事冲上了热搜，让我感觉不光是一门好生意，而且还很有前景，因为，一场大风就能把一个大牌开发商新交付没几年的外墙皮吹掉，这事儿本身就透着不寻常。
很多人说你看降价必然带来质量下降，这根本跟价格无关，而是跟运作模式有关。90%的开发商还停留在过去的拿地、设计、施工、成本、销售链条中走不出来，因为市场逻辑在深度调整中并没有做出深度改变。甚至说还没有倒逼到墙角。
因为过去倒掉的大批开发商腾出来的市场空间足够这些还活着的开发商喘口气，然后其他空间被城市更新、代建模式下的市场供应所占据。
这句话可能比较难懂，说白了，市场深度调整表面上让市场大蛋糕变小了，开发商活的更艰难了。其实也不尽然，
因为分蛋糕的人少了，特别是过去扛着40米大砍刀分蛋糕的开发商少了，剩下的开发商反而获得了相对更大的市场空间。
新成长起来的城市更新、代建项目都还需要时间才能积累起运作模式与稳健的行业参与度。所以眼下的开发商看上去很艰难，实际上也很艰难，但是跟曾经巨头垄断的市场环境下，特别是一些中小型乃至于区域型房企反而活的不错。
典型的金沙，当年没有这么一号，康桥永威建业等等巨头云集。这些年巨头消弭之后，反而金沙崛起了。就像此前我聊过的哈尔滨的汇龙，曾经当地市场也是巨头云集，但是最近几年几乎没有哪个巨头能有汇龙的竞争力。
但是汇龙、金沙能够崛起，为什么大多数号称专业的房企会活的越来越艰难？个人理解是从来没有真正进入竞争市场。
河南市场很卷，当年绿城也得去永威学习，客观的说当年永威的皮毛放在现在依然值得拿钱的房地产媒体写个三五千字。在这种生态下金沙这类型大树下面的房企只能拼命让自己根子扎的足够深，成本控制、品质控制、产品设计都得绞尽脑汁一分钱掰两半花。
在很多二三线城市都有一批这样的开发商，因为房价足够低，但是客户足够挑剔，只能逼迫自己把产品做好。在宁波我印象中有个叫亿城的，两万块配全铝板，我们很惊讶，当地人说这是标配。
我说了这么多就想说：其实房地产很有希望而且大有可为，只是传统的模式已经无路可走。
最近万科展期的消息甚嚣尘上，万科可以说是最早看到冰山的人，但是没能避免这艘巨轮撞上冰山。因为太大，郁亮说很难找到一个规模与潜力与地产匹配的行业，也因为这艘大船不是一两个人在掌舵，而是一个系统性的决策机制。
所以就像万科无法避免的撞上冰山一样，大多数所谓专业开发商也很难避免在不断深化的调整当中淘汰，因为系统性决策机制压根跟不上掉头的速度。饭碗还能端着的时候，没几个人愿意砸了自己的饭碗去外面找饭吃。
话说回来为什么我认为风吹落墙皮这件小事本身就不寻常，如果你仔细看，这个房子刚刚交付，这个房子外立面造型当年也算前卫，而且也是实力国央企，符合那时候人们买房的一切标准。
但是现在这个信心薄弱的市场，掉下来的外墙砸塌的不光有自行车棚子，还有很多买房人的信心。
买了就掉价就算了，买了物业不靠谱也就算了，买了兑现差也就算了，买了质量出现问题这你说咋整？而且还是看上去那么靠谱的开发商。所以现在对建筑质量强管控是提振市场非常关键的部分，而不只是“刺激”。毕竟客户信心有价格的，也有产品、物业的，但是基底是质量的。
这跟看见冰山却躲不开一样，可能房地产调整的必然结果不光是价格也不光是销量，而是系统性的，土地供应与土地素质的确定规则是不是从买房人角度入手？所谓的产品创新跟市场的匹配度到底有多强？建筑质量的这个信息不对等如何扫除？同样钱买到的房子，品质差距千里之别，成本与税费差距如何厘清。当然，买卖环节的混乱与失序也是一个关键点。
高压市场环境下，其实眼下是无头苍蝇一样的混乱尝试碰撞阶段，这是必然也是最好的阶段，等到混乱尝试结束后，市场完成重构，才有可能有个稳健的市场。不信你看日本在房地产的大调整中国际上都是受伤惨重，但是现在依然有四五家大型的房地产商，不同的是，从粗放到精细化，从规模向买房人的需求转向了。
如果七千拿地，两万能有金沙、汇龙的品质，我估计照样是市场红盘。可惜的是，眼下天津市场缺乏这样的“鲶鱼”，也让整个行业都有一种日薄西山的气氛笼罩。所以土地招商应该先跑去河北、东北、河南、山东这些低价高质的地方转转，而不是盯着大型房企。
至于客户，其实压根不用担心，现在住着10年以上房子的人谁不想换个价格可控的新房，我接触的客户不算多，但是不算少，300万买个改善平层，200万买个一步到位，或者现在的高层中户就想搭钱换个小高层或者洋房住，却承受不起那么高的溢价，也认可多花钱，问题是这个钱要在接受范围内且品质真正满足需求。
今天贝爷跟我说有个客户因为展示区兑现晚了两周决定退订了，你看，这年头的信心就是这么脆弱。
几乎所有业内都会提到渠道的“江湖地位”，过去我见过做网站媒体的，大牌媒体的，电子屏媒体、广播媒体的……，活动公司也大把都是，什么儿童客户资源、社区客户资源、机构资源等等，然后广告公司那就更是花样繁多了，制作公司等等，再到后面的才是渠道。
但是现在几乎所有这些东西全部销声匿迹了，只剩下了渠道还活着，偶尔有些所谓媒体，只是作为开发商完成推广任务的道具而已。这也是很多人认知中，房地产行业不行的核心逻辑。
但是有没有想过，房地产都在被迫转型，凭什么下游行业还能吃着老饭？压根不现实好么。更何况有没有发现，上面这些所谓的媒体活动广告都指向一点——告诉你我这里有房子。
谁静下来听了买房人的诉求么？抱怨么？纠结么？可能只有渠道，所以渠道成功了。
但是最近，号称开发商的甲方，贝壳网传裁员，随后贝壳辟谣说只是人员调整，涉及到不及0.5%属于正常的优化过程。而另外一个消息是，“卖榜单”的咨询机构终于宣告落下帷幕。
某种意义上来说贝壳不是一个房地产下游企业，更像是一个组合信息要素的互联网企业。但是交易模式决定了它的触角必须来自经纪人，甚至是加盟经纪人，这也决定了管控从来都是个巨大的挑战。今天打开某音你会发现人人媒体的时代，良莠不齐暴露的淋漓尽致。
过去链家与贝壳建立的沟通机制与信任基础被抢客资、拼返点、电话轰炸、素质差池等等空前摊薄的时候，不管是不是贝壳的经纪人，这个行业都会在高昂渠道费饱受诟病的基础上再多一重质疑。
眼下风光的渠道，可能也只是个过客，不过是曾经的电商、广告、媒体、榜单之后的下一个而已。
有个销冠跟我说90%的销售听不懂客户的需求，我说你已经跟乔布斯、任正非看齐了，前者说超越表面需求的洞察，后者说"以客户为中心"是华为的核心。