在越南首都河内和南部经济中心胡志明市，公寓与共管住宅的价格正在经历一场令人咋舌的攀升。每平方米数千美元的售价，对于2024年人均GDP仅约4300美元的越南普通民众而言，无疑是一道难以逾越的天堑。
在遵循基本规律的市场机制下，高企的房价通常被解读为需求远超供给的信号。此时，开发商理应嗅到商机，通过增加供应来获取利润，进而推动价格回落。然而，当前的越南房地产市场却呈现出一系列违背传统经济学常识的异常现象。
错位的供应：稀缺的刚需与过剩的文旅
最显而易见的悖论在于，大城市的高房价并未如预期般引发住宅建设的热潮。
数据显示，胡志明市在第三季度仅有约2500套新房入市，且绝大多数被归类为“高端住宅”。这意味着，即便房价飙升已导致城市住房危机日益严峻，新增供应量依然微乎其微，且精准地指向了富裕阶层，将绝大多数普通购房者拒之门外。
然而，一旦将视线移出大都市圈，景象却截然相反：大量新建住宅处于闲置待售状态，仿佛是一座座无人问津的“鬼城”。
这一现象在度假村项目中尤为典型。越南大型开发商持续向富国岛等旅游热点地区注入巨资，掀起了一场建设狂潮。但这些项目似乎完全脱离了真实的市场需求。据统计，截至2025年前七个月，某区域的2268套度假别墅中，仅有区区45套售出。
这就勾勒出一幅极其割裂的越南楼市图景：一方面，大城市因可负担房源短缺而寸土寸金，新建项目皆为富人游戏；另一方面，非核心区域却因盲目开发导致库存严重积压。无论是在拥挤的都市还是空旷的海滨，越南的房地产价格似乎都已经彻底脱离了供需的基本面。
谁在推波助澜：官僚主义还是资本游戏？
这种供需错配的成因何在？一种普遍的观点指向了越南复杂的行政审批制度。繁琐的建筑许可申请流程，使得开发商难以在需求最旺盛的区域快速推进项目。对此，越南政府已着手简化行政障碍，试图向市场释放积极信号。
但如果深入审视越南头部房企的财务报表，我们会发现“供应限制”似乎并非唯一的解释。
以越南最大的地产商之一Vinhomes为例，这家市值约160亿美元的企业，由越南市值最高的上市公司Vingroup控股。截至2025年6月，Vinhomes资产负债表上以库存或在建资产形式记录的项目价值高达60亿美元。这表明，无论市场实际消化能力如何，这些巨头依然在通过大规模建设来维持资产负债表的扩张。
这场建设狂潮的背后，是越南国家信贷的激进扩张。
越南银行业的杠杆率长期居高不下，存贷比常常突破100%。2024年，越南整体信贷占GDP的比重达到了134%的高位。而在这些流动的信贷资金中，相当大一部分正源源不断地涌入房地产领域。
必须清醒地认识到，越南是一个将国家管控与市场机制相结合的国家。当高杠杆的银行系统向结构性强势的企业集团输血，而这些集团又与房地产行业深度捆绑时，价格信号的失灵便不足为奇。这种由信贷驱动而非需求驱动的繁荣，正让越南楼市在危险的边缘试探。
河内的塔吊仍在日夜不停地旋转，富国岛的海风依然吹拂着空置的别墅群。在这个高速增长的新兴经济体中，房地产不再仅仅是居住的容器，它更像是一种复杂的金融筹码。当土地、信贷与增长目标被紧密地捆绑在一起，楼市便形成了一个巨大的引力场，它吸纳了惊人的财富，却也排斥了真实的需求。那些尚未封顶的摩天大楼，究竟是通向繁荣的阶梯，还是悬在经济头顶的达摩克利斯之剑，答案或许就隐藏在那些虽已建成、却始终没有亮起灯光的窗户里。
如果你对新兴市场的房地产泡沫有自己的观察，或者对越南经济模式有独特的见解，欢迎在评论区留言探讨。
作者信息：
詹姆斯·吉尔德（James Guild）
东南亚贸易、金融与经济发展领域专家，现为《外交家》（The Diplomat）特邀作者。
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本文出处：The Oddities of Vietnam’s Property Market, Explained